9月起，农村宅基地迎来4项“新禁令”，房产过户继承迎来新标准

毛毛

　　8月31日，住建部召开了“努力实现全体人民住有所居”为主题新闻发布会，其中涉及到了不少热点问题，内容很多，也很重要，为接下来5年楼市发展定下了基调。
　　首先是楼市调控方略，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，下一步，将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。第二点是保障性住房供给问题，部长王蒙徽表示，“建设住房保障体系方面，我们主要做了三个方面的工作：1、加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系;2、建立较为完整的住房保障政策和管理制度，主要包括财税、金融、土地配套政策和关于准入、使用、退出、运营管理机制;3、建成了规模巨大的保障性住房，帮助了2亿多困难群众实现了安居”。

　　第三是老旧小区旧改问题，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。最后是新市民和青年人住房问题，相关数据显示，目前约有70%新市民和新青年是靠租房解决居住问题，因此针对符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，重点提出了五项基础制度和六个方面的支持政策。
　　不难发现，高层会议涉及到了大多数呼声很高的民生问题，换言之未来的楼市发展只会越来越好。不过事后也有部分网友表示，自己关注的土地宅基地问题与房产过户问题并未涉及。事实上，这两大问题均在9月1日正式生效的新规中提到了，老家还有房屋土地或者有房产过户需求的朋友可以了解一下。
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　　2021年9月1日，新的《土地管理法实施条例》正式生效。这次修订是继1998年以来第二次全面修订，新规主要有4个方面特点，一是落实最严格的耕地保护制度;二是完善土地征收程序;三是加强农民宅基地合法权益保障;四是规范集体经营性建设用地入市与优化审批程序。不仅如此，在第四节“宅基地管理”第三十六条明确提到“依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护”，并增设了4条“新禁令”：
　　1、禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地
　　随着城镇化进程的不断发展，越来越多的农村人口流入城市，但由此也造成了一些农村出现土地荒废、空心村的现象。为了解决相关问题，2013年起我国各地陆续开启了确权登记的相关工作，并且出台了一些政策来避免土地荒废，以此节约土地资源。但不得不承认的是，在进行相关的宅基地流转过程中，却出现了强迫农村居民转让流转宅基地的问题，因此为了更好保护农民权益，新规明确禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，但如果土地闲置两年以上或更久时间，就有可能会被依法收回。
　　2、禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地
　　新规明确指出，只要是农民依法取得的宅基地，就会受到法律的保护，哪怕是短期内出现了闲置情况，也不能被违法收回。但需要注意的是，如果是违法取得的宅基地，那么就会依法收回，除了上文提到了空置时间超过两年以上外，还有几种情况将会被收回：违法占用耕地和突破生态红线的房屋、私自开垦土地上建造的房子、一户多宅以及超出部分、不符合乡村规划，未经过审批的建筑等，则不会受到法律保护。
　　3、禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件
　　在过去的城镇化进程中，许多农户都不得不面临这样一个问题：如果要进城落户的话，那么就需要退出宅基地作为条件。显然，这样是违背农户意愿的，因为宅基地同样属于自己的财产。为了解决相关问题，今年起正式生效的《民法典》明确给出了答案：宅基地上的房屋属于私有财产，农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。因此即使是落户城市，依旧能够合法继承老家房屋，更不需要担忧会退出宅基地了。
　　4、禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地
　　近些年农村发展迅速，许多地方为了提高农民收入，推出乡村旅游、乡村景点开放、农家乐等措施，为农村村民带来多一份收入。与此同时，农村的迅速发展也吸引了一些企业投资，花费大量资本在当地大力发展工业、房地产业、旅游业等项目，违背农民意愿，更有甚者会以各种强迫农村村民搬迁退出宅基地。显然，这种行为是不合法的，新规出台后，村民也能够使用法律武器来保障自己的合法权益。
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　　9月1日起，《中华人民共和国契税法》正式施行，《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。契税法明确：
　　婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
　　由于房价过高，许多有条件的家庭都会为了子女提前准备一套房，或者等待子女结婚的时候将自己的房产过户给子女。但等到过户的时候，却经常遇到令人头疼的问题：明明是自己的房子，为什么送给孩子还需要花好几万元?不仅如此，将房子过户给子女还有三种方式，分别是继承、赠与、买卖。许多父母都会为此操碎了心，计算哪种方式花费最少。
　　如果是按照以前的规定，首套房面积90平以下1%，90平以上、144平以下1.5%，非首套一律3%，超过144平一律3%，无论是赠与还是买卖的方式都需要缴纳契税，假设一套144平米以上，价值200万元的住房需要过户的话，则光是契税就需要缴纳6万元，对于刚需家庭来说也是一笔不小的开支，相当于很多家庭大半年的收入。
　　但如今这样的计算方式显然已经不合适了，随着时代的发展，我国人均居住面积也在不断扩大，根据住建部公布的数据来看，2019年我国城镇人均居住面积已经达到了39.8㎡，也就是说一个普通的三口之家，住宅面积也达到了近120平，可见90平米的参照标准已不适用。另一方面，如今三孩政策全面开放，对于一些计划生育二胎、三胎的家庭来说，144㎡作为分界点同样也不合适。一旦契税取消，不但能够减少过户需要的流程，并且也能够节省一大笔钱，也是无数父母的期望。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)