“五条红线”可能开始动摇房价，专家公开呼吁对房企金融支持

毛毛

　　再过4天时间，2021年也就过去一半了。回顾半年以来的楼市，房价、地价双双上行，楼市调控加码的措施也频频出台。总体上看，上半年的房价没有出现过快上涨，热点城市 的楼市 在一系列的措施实行之后开始降温。从新出台的有力的调控措施来看，今年上半年较为重要的是金融机构对房企和银行的量化管控，即通常所说的“五条红线”，自然资源部出台的22城土地出让“两集中”。目前，这两项措施也正在发挥着相应的作用。
　　一、土地出让“两集中”对于稳地价的效果在各城市之间差异较大。
　　出台土地出让“两集中”的本意是希望通过一次性集中大规模拍地，减少房企对住宅用地的哄抢，减少地王，减少土拍溢价。通过地价的稳定来促进房价的稳定。但是，从上半年22个试点城市具体的实施情况来看，如果没有对地价进行封顶限的城市，地价的集中提升反而刺激了买房人提前抢房。例如重庆就因地价的集中大幅度上涨，带动了房地产市场的火热，带动了房价的上涨。
　　截至6月26日，土地出让“两集中”试点的22城先后完成首轮集中供地。各城在实施土地出让“两集中”的过程中，也有不同之处。
　　一线城市地价略有下行，四城因地价下降对于房价的稳定发挥了很好的作用。
　　如北京、上海在“限地价”基础上“限房价”，助力“稳房价、稳预期”。京城在首轮集中供地中引入房屋销售价格引导机制，其透明度值得其它城市学习。上海既控制土地溢价率，又为开发商保留一定的利润空间。在拍卖的过程中，竞价至中止价的多家开发商在起始价的110%范围内进行一次报价，与平均报价接近且报价较低者得地。由于对地价透明化管控，广、深、京和福州四个城市的地价略有下降，下降区间在32-2667元/平方米之间。
　　二线城市的地价整体以上涨为主，地价管控措施各不相同。
　　南京土地出让启用“限房价，竞地价”规则，地价触顶直接摇号。
　　成都土地出让之时，实施房价封顶、地价封顶，绝大部分地块还“设置配建并自持固定体量租赁住房+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。。
　　武汉为了降低溢价率，两次提高住 宅用地起拍价
　　西部直辖市并未进行“限房价，竞地价”操作，土拍火热，地价上涨较快。
　　22城中有8城土地溢价率上升，西部直辖市土地溢价率涨幅高达31.57%，单宗地块溢价率近130%。杭州、深圳、厦门和宁波土地溢价率超20%。
　　二、“五道红线”之后，部分房企资金周转压力增加，专家建议加大对房企的金融支持。
　　“五道红线”主要是金融端发力，房企及银行涉及房地产的贷款资金再也不能无序扩张。一些触及红线的银行和房地产公司被暂停增加新的房贷额度，并要求在规定的时间内回到绿线范围内。
　　从目前来看，因资金周转压力而深陷泥潭的房企如泰禾、华夏幸福，还有近期传闻较多的某地、某力、某大等。
　　在资金压力之下，部分房企开始放慢施工速度，强化销售回款。这在一定程度上减少了新房的供应速度，不利于房价的稳定。如是要再没有新增融资加入，房企可能会对房价实行打折销售。

　　6月25日，经济学家论坛理事长、国家发展改革委员会价格监测特聘专家连平在出席以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示：从支持部分地区保持房地产供需平衡角度来看，都应该给予房企适当合理的金融支持。长期现房库存不足的问题，也是推升房价较快上涨动因之一。因此，建议加大对房地产建设“后半段”金融支持力度。
　　三、专家公开喊话，10万元/平方米的房子是财富泡沫。
　　房地产有没有泡沫，我想，没多少人会质疑。无论从房价收入比还是房价租金比这些房地产投资的世界通行指标来看，无一不证明房价泡沫的存在。只不过，专家如李迅雷、任泽平认为房地产泡沫的刚性很强。而，中国人民大学原副校长吴晓求则认为：地产行业发展也不必过于悲观，未来中国房地产行业发展空间比较大。但是，10万元/平方米的房子是财富泡沫。依靠现有房价上涨来实现存量资产收益是难以为继的，也不利于国家经济发展。

　　房地产行业要从过去野蛮生长的时代进入到规范发展的时期。吴晓求提到：
　　北京四环边上一平方米10万元的房子你觉得还能投资吗?肯定不能投资。我的梦想是希望回到北京四环边上房子每平方米5万元的时代，这样中国社会会变得非常健康。
　　“不要以为10万元/平方米财富有多少，那是泡沫化财富，同样是100平方米凭什么它就值1000万元，它卖掉还真能值1000万元，这对中国整个未来发展是不利的，特别是对年轻一代，让他们在北京生存变得非常困难，甚至影响家庭的稳定，幸福感是不够的。”
　　专家们站在不同的角度有不同的观点，不过，“五条红线”可能开始动摇房价，否则专家们不会在房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会上呼吁对房企的支持。至于10万元/平方米的房子是财富泡沫，这个可能要因城而异，不能片面理解。
　　(来源：今日头条 房价大数据)