近两年不买房，5年后会怎样？王健林马光远观点一致，刚需有底了

毛毛

　　近些年，买房一直是人们茶余饭后乐于讨论的话题。究其原因，还是由于房价上涨过快，20年前整体房价不足2000元每平米，如今已经突破万元，上涨了400%。但这仅仅是平均水平，对于一些热点城市和核心区域来说，房价上涨了十几倍甚至几十倍不止。因此，房产的造富能力也是其他行业望尘莫及的，早期的房产投资者，中期的炒房客、炒房团，后期的拆迁户，都或多或少从中赚取了很多收益。但另一方面，对于没有买房的人来说，买房的难度也是越来越大，房价收入比不断提升，一般来说3~6为合理区间，但很多城市早已达到了10以上，一线城市和热点城市甚至达到了20以上，其中深圳房价收入比达到了33.6，相当于全部收入拿来买房需要33.6年。
　　因此，这也是近些年人们拼命买房的原因，不买房的话手里的收入只会越来越买不起。但好在随着楼市不断的调控下，房价整体大涨的趋势已经止住，房价涨幅不断收缩，特别是一些偏远城市，楼市泡沫不断消除，房价也开始出现了下跌。以今年为例，在过去的四个月中，房价下跌城市数量以20个城市递增，当前上涨和下跌城市数量已经趋于平衡。正因如此，很多人也搁置了买房计划，将买房的钱存入银行，转变为观望状态避免高位接盘。

　　不过，当前经济形势同样严峻，过去一年世界各国央行大放水的背景下，输入型通胀正在来临，物价开始上涨，货币面临贬值的风险。买房还是存钱，已然成为了当前无数购房者所纠结的问题。如果今明两年不买房的话，5年后会怎样呢?王健林和马光远的观点或许可以给我们启发。
　　王健林的观点
　　我们知道，早期的万达是靠房地产做起来的，因此过去王健林对于楼市走势还是十分明朗的。在2013年某次访谈节目上，观众向王健林提问对于未来10年房价走势的看法时，王健林回答道：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。

　　过去10年，城镇化进程飞速发展，相关数据显示，与2010年相比，城镇人口增加23642万人，城市人口比重上升了14.21个百分点，城镇化率达到了63.89%。除了人口从农村流向城市之外，城镇之间人口流动也十分频繁，人口纷纷从三四线城市以及县城流向一二线热点城市和核心城市，因此过去这些年一二线城市房价上涨十分明显。自2012年起，三四线城市库存不断增加，2014年楼市库存已经达到了6.2亿平方米，去化周期高达30个月，由于人口流失严重，住房需求不断减少，因此积压的库存越来越多，按照这个趋势，三四线城市房价是不可能出现大涨的。
　　那么为何三四线城市房价自2015年起同样开启了上涨周期呢?主要原因还是由于很多城市开启了“棚改”政策，在“降首付”、“降房贷”等各种措施推动下，手拿拆迁款的土豪纷纷在三四线城市抢房，与此同时也吸引了大量的投资者和炒房客前往三四线城市，至此导致了三四线城市房价大涨。从目前的情况来看，7年前三四线城市的库存问题再次重演，公开数据显示，截至2020年12月，全国100个城市新建商品房库存面积已经超过了5亿平米，越来越多的房产卖不动。但可以确定的是，这一次“去库存”的情景已经不可能再现了，原因是当前房住不炒已经成为核心理念，因此不会采取会导致房价上涨的措施，三四线城市房价很难有上涨空间。

　　马光远的观点
　　著名经济学家马光远也发表了对于未来楼市的看法，马光远表示：未来楼市只会有3个“20%”，分别是“20%的城市”、“20%的房企”、“20%的楼盘”，只有这3个20%才有投资价值，剩下的房子都将失去投资属性。也就是说，未来房价将不会出现普涨情况，更有可能是少部分城市上涨，而这少部分城市中，也并不是所有的地段都有投资价值，只有核心区域才有投资价值。与此同时，房企也即将面临大转型时期，如今很多头部房企同样在规划转型，比如碧桂园进军机器人领域，万达转型文旅、绿地研发医疗等等。
　　根据央行发布的统计数据显示，2019年12月我国城镇家庭住房持有率已经达到了96%以上，剩下真正有住房需求的刚需家庭已经不足4%，楼市住房需求已然不足。另一方面，上文已经提到过，城镇化率达到了63.89%，距离发达国家70%的平均水平已经越来越接近，说明未来城镇化进程会有所放缓，城市之间的人口流动会更为频繁。在去年年底社科院发布的中国质量发展报告中也提到了四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。

　　可以看出，王健林和马光远的观点都是比较看好一二线核心城市与热点城市，对于偏远地区城市与收缩型城市不看好。因此对于购房者来说，最近两年入手了偏远城市的话，可能将面临贬值的风险，如果是热点城市核心区域的话，大概率会存在升值空间，但并不会出现大涨。因此对于今明两年准备入手偏远收缩型城市的家庭来说，最好还是再等等。另一方面，短期通胀影响仍然存在，如果担心现金贬值的话，可以去选择低风险稳定收益的理财产品来抵御通胀，在困难时期，守护好自己的“钱袋子”才是最关键的。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)