跨年思考：即将进入的2021年，买房亏钱的人会不会越来越多？

王皇珍

　　当下这个时代，是一个畅所欲言，百花齐放的自由开放的舆论环境，但是越自由，就越要有底线，对于红线，规则，态度的认识就越需要树立起来。

　　不是不能谈论宏观，研究政策趋势，也不是不能针砭时弊，对社会现象进行表态和思考，甚至不是不能对政府和当局者进行批评和建议。

　　但有一个很关键的原则就是：有理有据，实事求是，有因有果，文明表达。

　　这个世界没有任何一件事物的发生能够脱离因果关系，种善种，得善果是亘古不变的规律。

　　任何的言论意见，文章表达，只要最终的目的是为了生养自己，让自己生存发展的国家社会和城市环境变得更好，那就是有意义有价值的舆论内容，而不是纯粹的情绪性发声和戾气爆棚的宣泄。

　　为了宣泄情绪而进行讽刺吐糟，阴阳怪气，带刺锋利，污言秽语，甚至有用绝对性的语言夸大事实，捏造事件，乱带节奏，激化矛盾，这样的言论，只有破坏性和污染性，而毫无建设性和价值意义。

　　互联网时代，是一个信息高速化时代，网络是信息通道和认知空间，而不要因为隔着网络的安全感存在，就当做无法之地和情绪垃圾站。

　　这就是笔者在坚持整整一年的自媒体创作之路，所理解体会的一个重要写作心得。

　　言至于此，懂的自然就懂，不懂的可以多看看各类文章的留言区，也能理解。

　　以下是正文：

　　2020年还有不到20天就即将结束了，对于这一言难尽的年份，相信大家都已深有体会。

　　时至年关，当然不是传统意义上中国的春节年关，但是对于2020年所带来的冲击，影响还有不确定性的现实教育来说，即将到来的2021年无疑更充满了希望和预期。

　　最近见了很多曾经的同事，也结交了不少的新朋友，老朋友也好新朋友也好，上市公司CEO也好，普通流水线打工人也好，对于2020年，都有一个比较共同的情绪表露，那就是焦虑。

　　而这些焦虑，往往最终都汇聚到一件事上面，那就是房价：

　　没买房的感觉房价一直在涨，高不可攀，买房不易，一年比一年难;

　　有自己的房子的人整天提心吊胆，怕自己的房子跌价，好不容易达到中产，屁股还没坐热乎，一场疫情就教育做人不要太飘;

　　房产投资的也是有苦难言，特别是前面买的房子遇到有价无市的情况，在后疫情时代变现能力正面临着从未有过的挑战。

　　2020年，越来越多的人都感受到，买房子不再是稳赚不赔的好生意。

　　没买的怕亏，买了的怕亏，投资的很多亏，投机被杠杆压着亏。

　　这是典型高度统一的市场预期被颠覆的状态，中国普遍存在的“唯房至上”的资产价值观，开始受到动摇和质疑。

　　那么，进入2021年，会不会有更多的人，在买房这件事上面吃亏呢?

　　这篇文章，就和各位读者朋友聊聊这个话题：告别2020年，我们应该如何理性客观的看待2021年的房产价值趋势呢?

　　当然本文中的某些观点和结论，对于已经重仓房产投资领域，甚至是炒作房产投机牟利的一些个人和群体来说，可能会难以接受认可，或者是激烈反驳，其实完全没有必要。

　　因为钱是你们的，投资也是你们做的，房子也是你们买的，最后为结果买单的，还是你们。一时的口舌之快，是不可能改变真金白银的结果的。

　　如果没有开放包容的心态，守着自己的一亩三分田就好，2020年不愿接受现实，不进行思考，2021年也就不要心存幻想。

　　以期通过本文，能够以微见著，洞悉未来。

　　不抓本质，不懂现象，难辨是非，难跟趋势，难寻方向。

　　PS：本文系2020年年终系列话题文章中的第二篇，计划在2020年最后的一段日子里面，至少进行5-10个关键话题的选择和撰写发布，总结过往，展望未来。

　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

　　如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

　　图片来源：网络

　　1

　　房价逻辑，其实已是“明牌”

　　在中国，和所有经济关联的商业行为，都离不开“政策市”背景，大政府小市场，有困难找领导，就是这么简单。别的不说，银行都是国家的，货币政策就是国家意志，在任何商品市场，投资领域，还有商品经济活动中能够赚到的钱，没有国家的允许，都是无根之草。

　　放到楼市和房价上面来看，也是一样的。

　　经历了从1998年房产改革以来的22年的野蛮成长和高度发展，国家对于房产楼市和房价的态度其实已经非常明确了，不说什么严肃的行业语境，也不用对政策进行过多的揣摩和解读，只需要看市场规律就可以了。

　　当下中国对于楼市和房价的战略思路非常清晰和明白：

　　一线严格控制;

　　对应到现实，就是北京，上海，广州这三个城市的房价，在过去2-3年里面，其实是非常平稳，甚至是阴跌横盘状态的。

　　唯独深圳不能算进去，深圳这个一线城市太特殊，简单说就是市场经济对资本主义和自由市场的先行试验田城市，从某种程度上，和雄安新区的本质是一样的，那就是对未来中国经济和城市发展的测试对象，一个深圳，靠近中国香港这样完全资本化地区，根据就近原则进行承接学习模仿复制，发现问题和风险，积累经验和方法。

　　所以深圳的房价，是独立于中国宏观房价环境的独立样本，完全没有必要揪着不放，拿来反复说事。同样对于雄安新区也是一样，就没有房产买卖这个生意生存的土壤。

　　所以，最近几年投资一线城市(除深圳以外)房产的人，账面收益一定不会理想，甚至是亏损的，即使有上涨的，也跑不过宏观经济增量，这个不用抬杠，事实如此。

　　新一线，二线，高首位度省会适当控制;

　　在这样的城市里面，在刚刚过去的2-3年里面，可谓是精彩纷呈。

　　具体的表现就是冷热不均，平稳之中互见涨跌，市场经济自由度远远高于一线城市，和一线城市相比，要么是增长强劲，要么是稳定调整，要么是出现明显下跌。

　　反正一句话，房价在这样的城市里面，比一线城市活跃多了。

　　特别是2020年，比如天津，石家庄，郑州这样的省会城市，整体房价出现了下降。着实让很多长期看好省会，看好高首位度城市的人，大跌眼镜。

　　这是一个很有价值的趋势表现，房价永远涨的市场惯性和预期被打破，是典型的市场去泡沫的过程。

　　三四线到十八线城市，好自为之，自生自灭，如果有需要，一定是首当其冲的“炮灰”。

　　和以上两类城市相比，基数庞大，数量众多的中小城市房价，很多都在持续不断的明显上涨，即使是很多人口流出，缺乏经济内向型动力的城市，房价上涨的趋势在新房市场中更是突出。

　　但其实这样的价格现象，都不用什么分析了，身在局中的每一个参与者，都是心慌：大城市都涨不动，凭什么小城市能涨，图个啥?撑得住吗?

　　中国房价最没有底气，最颠覆常识的表现，就集中在中小城市。

　　透过现象，有一些本质现实，常常容易被忽视：

　　1、有很多中小城市的一手房新房价格依然在虚涨，虚张声势的行情是地方政府土地依赖和财政收入的支撑，二手房有价无市，一二手房价差距持续扩大，差距惊人。

　　就像笔者在年中的时候，到河南省几个地级市中调研发现，新房价格竟然能达到二手房的一倍之多。

　　2、一线城市，除了深圳以外，其实二手房市场的热度一直没有降下来过，新房价格稳定，不代表二手房市场稳定，在房价稳定的一二线强经济省会，二手房市场价量双升的现象非常明显。

　　只是大部分人只看新房市场，只看新房价格。难道你们没有发现大城市存量市场中的交易火热现象吗?

　　在2020年这个特殊时期，眼光只盯着新房市场，只看新房价格，只知道买新房投资的。

　　说句不客气的，今年买明年亏的概率非常大，当然不是绝对，而是大概率。

　　因为房产投资的逻辑很简单，买一手房，卖二手房，一手房价格高不高，涨的好不好，和投资主体一毛钱关系都没有，一手房火热火爆火急火燎，赚钱的只有土地供应商和房产开发商，当然赚的是投资主体的钱。买房看价格，很容易陷入一种对纸面财富的收益满足感。

　　你看，后面新出的项目卖的比我买的贵!我是不是赚钱了?

　　屁!新房市场价格就算比你买的房子贵几百倍，对于你的房子来说，你觉得值钱增值有用吗?

　　一个是市场承不承认，也就是二手房行情能不能在对应价格形成真实流通(也就是有成交表现);

　　一个是有没有人愿意买你的房子，是买房人在很多房子里面挑你的房子，还是你的房子用价格挑买房人?

　　二手房市场存在，二手房市场火热，房产投资，才能说有机会赚得到真金白银，才能说的上是“真正”的投资，而不是心理上的投资游戏。

　　流通不畅，有价无市，和小朋友自己画一幅画，叫价500万，有什么区别?

　　现实之中，有多少人是咬着牙吃咸菜，说自己房子很值钱的?

　　不仅房产，所有的投资都是这样的，砸手上的房子，实亏。

　　房子作为投资对象，值多少钱，市场说了算，看不懂这点，抱着砖头当金子，自己开心就好。

　　事实上，这就是中国当下最真实的投资环境，而看懂投资环境，对于投资决策来说非常关键，只有看懂投资环境，才能明白投资方向和资产价值所在。

　　清晰明白的房价逻辑之下，想要不亏，少看收益，多看流动。

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　　房住不炒：没人住的房子，谈什么价值?

　　宏观思路是“房住不炒”，这里说的房，不是所有房子，而是真正存在真实需求的房子，特别是因为人口迁移和集中而存在供需矛盾城市的房子，对应的表现也非常明显，那就是调控，打击投机群体，限制投资群体，杜绝资本参与。

　　从某种意义上来说，调控其实就是房产价值的指明灯，跟着调控买，在调控限制之下买，想亏都难。

　　但是就是有人，而且还是很大一群人，不喜欢被约束，不习惯看本质，就是要去高度自由的楼市环境中“试试眼光，拼拼运气”。

　　比如一线城市严格限制，就跑到环一线的“价格洼地”去挖笋盘;

　　比如先去不限购的小城市，低能级城市买一套增值保值，条件成熟了就往大城市去置换升级;

　　比如到一些有着新区，新城，大学城，科技城……等等高端大气上档次的规划区域买房……

　　有这三种想法和打算的人，不用到2021年，今天就可以告诉你们，亏是一定的结果。

　　房子是因为人的居住需求才有了存在的价值，因为需求竞争才具备了资产的价值。

　　简单说，就是有现实的，有一定基数的居住群体存在，房子才有市场和增值可能。

　　不管一些城市的规划多么高端理想，如果一个城市没有内向型特色经济，没有人口增量支持，没有土地紧张这三个关键底气，盖出来的房子和楼市，就一定缺乏购买力。

　　而对于这样的城市来说，要么攀龙附凤做规划蹭交通造概念，要么做价格对比，进行价差营销。

　　实在不行，还有什么大健康，康养，产业孵化，养老，度假，旅游……等等的名头。

　　来，这句话建议对房产投资有兴趣有想法的朋友们，多看几篇：

　　包装再美，规划再好，理想再多，概念再新，一句话：怕不怕没人?

　　房多人少，供大于求，买这样的房子还想着增值?

　　老龄化严重，年轻人流失，买这样的房子以后谁来接盘?

　　大道理也不用说，1万元买来的商品，天天都用的上，价格涨到2万也值，1元买来的商品，放着吃灰，一天也用不上，再便宜也是浪费。

　　没有人这个最大的需求源头，房子别说价值了，连存在的意义都没有了。

　　比如，去可可西里无人区盖个房子，看看能不能卖个好价钱?

　　这是其一。

　　还有一种，是环一线城市的房子，短线跟风炒作一把是可以的，长期来看，绝对是天坑。

　　对于这样城市的房子来说，人口是有的，毕竟是外溢承接，但是这样的城市，基本上都是极端危险的价格泡沫集中地区：别以为站在明星旁边，自己就是明星，一个个县城乡镇，因为自己离一线的距离近，就还真把自己当回事了?

　　这么说可能有些不客气，但是所有的环一线，其实只有两个城市是长期靠谱有价值的：

　　一个是苏州，一个是东莞， 这两个城市非常具有代表性，房价坚挺和价值增长，是源于城市自身的经济实力和真实发展支撑起来的，而不是因为它们贴着上海和深圳。

　　说实话，苏州本地人也好，东莞本地人也好，其实对于紧邻的一线城市，没有什么依赖羡慕的情绪，对比“北京天安门正南30公里”这样包装的北三县和环京县城乡镇，完全不能同日而语。

　　其他所有城市，用一线都市圈概念给房价做价值包装的，统统都是土鸡瓦狗，不堪一击。

　　这里完全没有地域黑的意思，事实如此。自身不硬，靠谁都不行。

　　类似于这种城市的房子，绝对是中国房地产概念和价值炒作的高危地带。

　　本地人买不起，外地人不方便，行政隔断岂是张嘴胡说就能打破的?

　　来了北京就是河北农村人?来了深圳就是惠州人?来了上海就是昆山人?

　　在这样的城市买房，纯粹是为地方做贡献了，当地人还挺嫌弃：就是你们这些炒房客让我们买不起房子的!

　　这是其二。

　　这就是环一线，环二线，做概念规划包装的城市的真实投资逻辑：

　　想开奥迪，就是最低配的奥迪，也是四个圈，但是一旦开上奥拓，可能就没有机会开上奥迪了。

　　在大城市，老破小改善换新房，投资小套换大套，一套起步变两套，都是有可能的。

　　但是小城市买房，等着涨价卖掉换大城市?不好意思，那还不如你在大城市好好赚钱攒钱买房来的靠谱实际。

　　房产投资，非常现实残酷，只能在需求市场里面步步加码，而没有所谓洼地和机遇等你去投。

　　值钱的，换更值钱的，不值钱的，很难有值钱的机会。

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　　马太效应：不仅残酷，而且现实

　　其实对于房产的投资，有个很现实的趋势，那就是“城市决定论”。

　　成功的投资不是什么完全投机取巧的利差牟利，而是趋势带来的财富发酵。

　　市场经济的社会规则环境之下，想通过财富实现阶层突破，只有跟对趋势，并且在马太效应之中，站到那20%的地方和群体中去。

　　残酷吗?其实并不残酷，更多的应该是现实如此。

　　大城市，一线城市，高首位度城市，核心城市，对于其他低能级城市的虹吸，是持续，并且不可逆的。

　　房产投资，有一个很关键的要点，是钱跟着人走，投资跟着购买力走。

　　在人均收入水平只有3000的城市里面，有10套大房子，抵不上在人均收入超过10000万元的地区，有一套小房子。

　　这个趋势在深圳这样的城市已经很明显了，更别说紧邻的中国香港。

　　这就和年轻人“用脚投票”的大城市一样，很多人一辈子留在小城市里面，大概率一辈子都没有机会和办法在财富上实现跨越式增长，更谈不上什么资产，教育，眼界，认知，甚至是理念的代际传承。

　　回到房产投资上面，也是一样的，有价值投资的房子，只有20%，而且这20%的价值会越来越强化，马太效应会加强房子对应的财富效应。

　　对应到现实来看，具有虹吸能力的城市，才有投资价值。

　　在美国底特律，日本除东京外很多偏僻区域，还有中国鹤岗这样的城市，房子的获取成本几乎逼近免费，只需要进行维护和付出使用成本就可以了。

　　即使有高铁，便捷的交通，也只会加速这样的城市萎缩坍塌，因为虹吸的效率更高了，马太效应越来越强。

　　房产投资，遵循马太效应，很重要，逆势行事，必遭反噬。

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　　比洪水更可怕的，是泡沫

　　中国的房产投资，其实还停留在价格增长的利差模式，也就是低进高出，资产炒作的层面。

　　既然是炒作，那就必然需要通胀环境来支持，货币环境才能决定市场购买力，大家都没钱，这个价格想涨也难。

　　所以中国房产投资群体，最喜欢的，就是大水漫灌，就是货币洪水。

　　洪水一来，就能凭借房产的资产属性，大赚一笔，没有洪水，那就只能低位持有。

　　洪水多了，会涝，也就是货币贬值，钱不值钱，恶性通胀，民不聊生，当然不是好事。

　　所以赚这样的钱，势必不长久，国家也不会允许长期洪水滔天，涝的涝死，干的干死。

　　没有货币大水漫灌，基本上就能让很多借助杠杆，特别是高杠杆的投资炒房群体被债务拖垮，但是和洪水相比，其实最可怕的，还是泡沫。

　　中国的房子有没有泡沫，这是一个很复杂的话题，但绝对不可能武断的判断有还是没有，非要下个定义，那就是“结构性泡沫”。

　　深圳房价全国第一，动辄20万一平米的中心房价，一房难求，贵吗?

　　上海全市均价6万元左右，交易活跃，贵吗?

　　很多小县城房价7-8千很常见，上万的也不少，二手房有价无市，贵吗?

　　很多地级市一言不合就是万元以上房价，直追省会房价，新房火热，二手萧条，合理吗?

　　泡沫在哪里，不是一看就知道了吗?

　　鹤岗房价均价只要2000元，价格逼近成本，毫无泡沫，值得投资吗?

　　深圳房价动辄十几万，价差效应几乎透明，高利润空间可见，值得投资吗?

　　任何投资，都是看市场预期的，预期看好，价格不是问题，因为投资不是消费，更不是捡便宜买的消费。茅台股票不便宜，也没见人因为它贵而不买。

　　有市场预期的兑现，市场信心就会一直存在，这是投资心理必然的趋势。

　　但是这种信心，只要一次泡沫破碎，就能彻底消除。

　　在可见的泡沫市场中弄潮逐浪，是典型的投机赌博，是具有侥幸心理的盲目下注。

　　结构性泡沫，有两种理解，一种是局部有泡沫，局部没有泡沫。

　　另外一种，是都有泡沫，而局部泡沫坚硬似铁，局部泡沫脆弱如纸。

　　不管是什么样的泡沫，都是风险，关键是对应的冲击和危险，是否能够承受的住。

　　在深圳炒房崩盘，基本上就重债压身，翻身无望，高风险高回报，玩不起不要玩。

　　在一般的城市炒房，亏了最多伤筋动骨，但是不伤根本。

　　在有泡沫存在的资产环境中，泡沫就是最大的风险，特别是对于短期炒作，急功近利的炒房来说，一次泡沫的破碎，就必然对应金融冲击和经济危机。

　　这场游戏里面，一天没有上岸，都是躲不开的风险。

　　所以对于房产投资来说，看得见的泡沫，比不能预期的货币洪水是否到来，能否推动增长，更为危险和可怕。

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　　结语：价格回归价值，房产投资未来的两个重要趋势

　　结合以上的分析和研究，不仅当下，对于未来来看，房产投资，越来越成为一门技术活，对于投资主体的综合能力的要求来说，非常具有挑战性和考验。

　　同时还考验投资主体的资金实力和购房资格。

　　还想着无脑买房，躺赚就能发财的，基本上只有两个可能，要么是为投资所在的城市和开发商进行了经济贡献，投资变成消费，而且是浪费型消费;

　　要么就是高位进场，持续亏损，接受损失割肉离场，或者持续贬值直至到达价值底线，为亏损买单。

　　就是这么现实，没有第三种可能，而且上面这两种可能，一定会在很长一个阶段，对资金产生锁定，甚至是锁死的效应。不用说未来如何如何，仅仅在2020年，这样的情况早已不是个别案例，而是频率出现越来越高，普遍性越来越明显的现实情况了。

　　当下这个时代，看不懂未来房产投资趋势的人，一定会被现实所教育，被社会所毒打。

　　未来房产投资，必然会存在以下两个趋势：

　　第一个趋势，是门槛，认知是门槛，能力是门槛，眼光是门槛，水平是门槛，资金是门槛，甚至资格，都会成为现实门槛。

　　而且会有越来越多的门槛出现，让房产投资只属于极少数人的专有资本游戏。

　　第二个趋势，是模式，价格套利注定终结退场，价值回报逐步成为主流。

　　以前的房产投资是看房价涨幅，现在呢?要么是二手倒挂(二手房比新房贵，有利差空间)，要么是长期主义。

　　也就是说，投机注定要被消灭，主观上主动消灭不了，就用市场来教育，就用真金白银的损失来考验。

　　未来的房子不是没有投资机会，也不是没有投资空间，只是这样的投资，越来越难，越来越讲究，越来越价值化。

　　文章最后，在趋势研究的背景下，给出未来三种房产投资可能实现盈利的模式：

　　第一种，是政策红利，就像深圳因为限价政策而导致的价差空间，所见即所得，但是竞争激烈，手段倍出，还容易被监管问责，风险和收益对等。

　　第二种，是增量红利，例如高收入高科技，品牌产业的周边，用目标群体的收益增量来实现房产价值增加的变现，类似于蚂蚁金服对杭州之江板块的拉动效应。

　　第三种，是长期主义和眼光竞争，看的好还得拿得住，选择有潜力，有增长支撑的城市进行前置投资，等待城市增长带来的资产增值红利，风险小，但是对投资逻辑和认知的要求非常苛刻，而且对于流水管理，投资耐心和抵御诱惑的心态非常有考验。

　　短进快出不再现实，未来的房产投资，注定是一场耐心与时间的持久战。

　　当然，这不是鼓吹炒房，也不是鼓励投机，未来所谓的房价暴击和洼地，会越来越少的必然趋势之下，看待投资，理性客观，非常有必要。

　　人性贪婪，愿意去尝试趟雷，火中取栗的人，永远不会少。

　　回到文章标题的问题，进入2021年，在买房这件事上面会不会有更多的人吃亏，这个谁也不可能给出明确的判断，但是认知跟不上，趋势看不懂，亏钱还是小事，被房产套住了，房子失去流动性了，就一定能应了那句调侃：“炒房炒成房东”，要是房东都当不了，没人租，那才是一动不动，花高价买了一堆砖头。

　　希望2021年，买房亏钱的人里面，不会有看到这篇文章的读者群体。

　　在这个时代下，还想着进行房产投资的人，行动以前，这篇文章一定要多看看哈~

　　文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

　　或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

　　2021年即将到来，愿与所有的读者朋友共勉，共同迎接一个全新时代的到来。

　　(来源：今日头条 熊猫贝贝小可爱)