信阳卢氏父子10年运作 200亩厂区盖别墅、写字楼、开家具城

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　　浙江家具城的老板和商户们怎么都不会想到，有一天，他们会在生产茶叶的厂房里卖家具。这些厂房曾经生产的茶叶，以大约一美金一斤的价格，销往亚非拉的发展滞后地区，出口创汇5000多万美元。建设并运行这些厂房的卢氏茶叶集团，被认为是中国最大绿茶加工出口企业之一。

今年9月末，浙江家具广场正在对卢氏茶叶的厂房进行改造，门头已经悬挂好。（图片拍摄于2020年9月27日）

　　这些厂房以及配套的办公楼等附属建筑和设施，占地共计200亩，位于信阳市目前楼市最为火爆的新六大街与北环路交叉口。而现在，这200亩厂区，已经完成用廉价茶叶赚取美元的使命，而是通过一系列土地运作，成为与碧桂园、东方今典比肩的房地产弄潮儿。

　　投靠国资 腾笼换鸟

　　家具城开进厂房，一年前的一场签约仪式，就已经做好了腾笼换鸟的铺垫。

三家单位签约（来源：相关新闻报道）

右一为卢文全（来源：相关新闻报道）

　　2019年9月19日上午，河南省茶叶集团、信阳市供销集团、信阳卢氏茶叶集团三方战略合作签约仪式举行。在这场签约仪式上，低调而神秘的卢氏父子罕见地同时露面。三家集团的负责人，共同为河南省茶叶集团出口生产加工基地揭牌——这个基地，落户在信阳市的光山县。

　　在上述签约仪式上，卢氏父子的身份分别是卢文全，信阳卢氏茶叶集团董事长；卢从祥，信阳卢氏茶叶集团总经理。

　　（资料来源：相关新闻报道）

　　国家企业信用信息公示系统显示，卢从祥还是信阳卢氏龙祥置业有限公司（成立时间：2016-03-10）、信阳祥辉物业服务有限公司（成立时间：2020-08-26）的独资法人。此外，卢从祥还是另外两家茶叶公司的股东和法人。(资料来源：国家企业信用信息公示系统)

　　河南省茶叶集团，河南省供销合作总社占股49%，具有强大的国资背景。（资料来源：国家企业信用信息公示系统）信阳市供销集团，也是国资企业。

　　与国有资本打交道，对卢文全来说并不陌生，卢文全的起家，就与国资有着紧密的联系。

　　据2016年《信阳卢氏茶叶董事长卢文全：茶香飘世界 扶困勇担当》报道，1969年，光山县南向店人卢文全从军，1976年从教，随后，他又当上了令人羡慕的大队干部。改革开放之后，卢文全成为一名茶贩，之后还开办过两家茶厂，但是都以失败告终。1993年，原信阳地区茶叶加工厂经营亏损，卢文全应原信阳行署领导邀请承包经营了这个企业，当年就使这个100多人的茶叶企业扭亏为盈。3年下来，他足额上交承包费120多万元。时间来到2019年，已经在国际茶叶贸易中如鱼得水的卢氏茶叶集团，投靠两家国资背景的企业，意味深长。

　　而三家集团联姻建设新的“河南省茶叶集团出口生产加工基地”落户光山之后，位于信阳市北环路与新六大街交叉口，面积达200亩的卢氏茶叶集团“新科园”，在2020年，已经不再承担生产任务——面积达到6万平米的厂房，成了刚刚被拆迁的浙江家具城的最优新址。2020年8月新成立、卢从祥绝对控股的信阳祥辉物业服务有限公司，似乎也与家具城的入驻，有着奇妙的联系。

虽然厂房被改建为家具卖场，但是卢氏茶叶的痕迹仍在（图片拍摄于2020年9月27日）

　　走进正在改造装修的某家具城新址，一位正在施工的老板说，现在已经没有空铺子了，如果真想租，可以问问卢总。

　　但是，这种出租一个铺面的小事，卢总可能没有时间和精力去过问。

　　论运作土地 老茶人更有眼光和手段

　　卢总要过问的则是，1万多平方米的国有建设用地使用权的问题。

　　2019年年初，信阳市政府批复《信阳市国土资源局关于收回河南省信阳卢氏茶叶有限公司部分国有建设用地使用权并公开挂牌出让的请示》，同意将河南省卢氏茶叶有限公司10282.23平方米国有建设用地使用权收回并公开挂牌出让。

图片来源：信阳市自然资源和规划局官网截图

　　信阳市自然资源和规划局官方网站2019年3月5日发布一则《信阳市2019年第八批国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（下文简称《公告》）称，将挂牌出让WG2019-801、WG2019-802两块国有建设用地。WG2019-801位于信阳市羊山新区新六大街以西、北环路以北，面积10282.23平方米，起始价2632万元；WG2019-802位于信阳市羊山新区新六大街与北环路交叉口西北角，面积11631.7平方米，起始价3365万元。《公告》还对两块国有建设用地的“身世”做了简要介绍：WG2019-801号宗地为擅自改变用途违法用地，收回原工业用途国有建设用地使用权重新按住宅用途现状出让。该宗地违法用地部分已经信阳市国土资源局依法处罚，本次仅为国有建设用地使用权出让WG2019-802号宗地收回原工业用途国有建设用地使用权重新按商业用途现状出让。

信阳市自然资源和规划局对两宗土地身世的说明

图片来源：信阳市自然资源和规划局官网截图

　　根据《信阳市“三违”整治工作领导小组联席会议纪要》（信治三违［2018］5号）及信阳市羊山新区管理委员会出具的《函》（信羊函〔2018〕60号）：“河南省卢氏茶叶有限公司擅自改变土地用途建住宅楼和卢氏大厦问题的处理决定：土地使用权依法收回，国土部门按现状公开挂牌出让，地面附着物资产经有资质评估机构评估后，由羊山新区管理委员会与竞得者进行清算”的精神，经羊山新区管委会测算，WG2019-802（面积11631.7平方米）号宗地上的卢氏大厦房产价值为216591882.97元（依据评估报告），出让后由羊山新区管理委员会与竞得者进行清算。

　　据上述文件，两块地的总面积达到了近2.2万平方米。WG2019-801地块起拍价为2632元/平方米；WG2019-802地块起拍价为3365元/平方米。

卢氏茶叶被收回的国有土地使用权，被卢氏茶叶公司竞得

（图片来源：相关网站）

卢氏茶叶集团被收回的另一块土地的使用权，被卢氏茶叶被信阳卢氏龙祥置业有限公司竞得

（图片来源：相关网站）

　　而这块地最终花落谁家，信阳市自然资源局官方网站上没有公开信息。但是，某房产专业网站的信息显示，WG2019-802于2019年04月3日成交，被河南省信阳卢氏茶叶有限公司竞得；WG2019-801地块在同一天，被信阳卢氏龙祥置业有限公司竞得。

　　上文提到，卢文全1993年承包国有茶厂，并在3年后上交120万元承包费。1996年，卢文全在信阳市区312国道购地2公顷（30亩），建成信阳保健茶厂。《信阳市卢氏茶叶集团董事长卢文全扶贫札记》一文介绍，截止2017年，卢文全的企业下辖三个分公司和26家初制加工厂的集团企业。主厂区占地面积13万平方米（约合167亩），厂房面积6万多平方米。据信阳统一战线官方网站（rootinhenan.gov.cn）的文章称，河南省信阳卢氏茶叶集团创建于1996年，新科园于2008年落成，占地200亩。

图片来源：信阳市统一战线

　　至此，卢氏父子运作土地的线路清晰呈现出来：首先以低价取得工业用地，此后，在工业用地上建起住宅和写字楼，等待监管部门察觉时，木已成舟；监管部门对其改变土地用途的既成事实，以罚款、收回使用权的方式，履行其职能；对收回的土地使用权，再进行一次拍卖，又毫无悬念地落入卢氏父子之手。

　　这一系列巧妙高超的“洗地”操作，尽管不是什么新手法，但是“药到病除”，疗效极佳！看似正常、合规的流程背后，有无更多意味深长的东西？笔者不知。但是，工业用地和国有建设用地之间的巨大利益差别，恐怕就不是农家小土鸡和99k同体量大金鸡的差别了！同样是光山名人，砸缸救人的司马光，智慧显然略逊一筹：砸缸算什么本事，你有本事把砸破的缸修好啊、变成金光闪闪的金缸啊！

　　所以，论运作土地，茶人卢总可能比大部分信阳本地房地产开发商更具眼光和手段。

　　200亩厂区 空留大鱼塘

　　值得一提的是，在卢氏“新科园”的入口，就是一口面积巨大的鱼塘，铺陈在办公楼前。“遇水则发，以水为财”，卢氏的财富迷信，从“新科园”落成的那天起，就逐步应验。

图片来源：《信阳市卢氏茶叶集团董事长卢文全扶贫札记》

　　尽管坐拥200亩的黄金地块，但是2017年以前，卢总才将打黑七的彩头，从一级一毛钱提高到了1块钱，淡薄得就像3月的信阳毛尖。一个信阳老茶人，也将接力棒，从茶叶换成了房地产，低调地交给儿子。

　　没有典礼，没有仪式，2020年6月，信阳市某著名零售巨头的总部，迁入信阳市羊山新区西北的标志性建筑——卢氏大厦。这个时间点，也于卢从祥绝对控股的信阳祥辉物业服务有限公司成立时间吻合。

卢氏大厦，羊山新区西部新地标（图片拍摄于2020年9月27日）

　　卢氏大厦，2018年建成，截止目前，门口似乎仍然没有进行过修整，以至于给人尚未投用的错觉，但是，这并不影响它成为羊山新区北湖区域第一地标建筑的地位。

卢氏大厦及其背后的住宅楼（图片拍摄于2020年9月27日）

　　在卢氏大厦背后，还有两排深灰色调的住宅楼，也似乎在一夜之间被洒落在总面积200亩的卢氏“新科园”。这一排深灰住宅楼的落成，完美地遮挡了来自新六大街的视线，使得位于“新科园”正中间的两排红色别墅更加隐秘。

卢氏新科园院内的两排别墅
（图片拍摄于2020年9月27日）

卢氏新科园院内的两排别墅近景
（图片拍摄于2020年9月27日）

　　这两排别墅，早于卢氏大厦和住宅楼建成，在多年前，它们位于卢氏办公楼的东侧，在北环路上，如果不注意，很多人会忽略它们的存在。而现在，四面合围的布局，居住者们不用再担心来自四面八方审视的目光。

　　至此，200亩面积的卢氏茶叶集团“新科园”内，只有一口位于早期办公楼前的大水塘还没有任何建筑。

老姜仁波切克闹

手段牛逼：至此，卢氏父子运作土地的线路清晰呈现出来：首先以低价取得工业用地，此后，在工业用地上建起住宅和写字楼，等待监管部门察觉时，木已成舟；监管部门对其改变土地用途的既成事实，以罚款、收回使用权的方式，履行其职能；对收回的土地使用权，再进行一次拍卖，又毫无悬念地落入卢氏父子之手。