明年高层住宅或将“全面消失”？住宅“新标准”下，3类人会受益

王皇珍

　　据不完全数据统计，如果按照每一层楼3米来计算的话，国内150米高楼的数量占据全球的1/3。整个2019年，我国建造了56座200米以上的高层，数量占比50%。就建高层住宅的技术来说，中国绝对是世界第一的水平。
　　为何开发商如此热衷建造高层住宅呢?用一个词来形容就是“适逢其时”。第一，住房需求的填补。城市化进程中，大量人口流入带来了大量住房需求，有限面积的土地上将楼层往高处建，既增大了土地的利用率又解决了住房需求问题。
　　第二，住房迭代的过渡。住宅需求从第一代的“茅草屋”到第二代的“砖头房”，正在向第三代住房过渡，而高层很好地接替了这个位置，高层住宅正式成为第三代住房。
　　第三，工业发展的需求。随着大型企业不断出现，职工住房问题、员工办公问题都需要得到解决，平房建得再大，也只能容纳有限的人，但是如果往高处建的话，可以很好解决相关办公以及住宿需求。因此，高层楼房的建造也显得很有必要。
　　但随着高层住宅越来越多、楼层高度越来越高，许多问题也逐渐暴露出来。
　　首先，由于高层住宅需要容纳更多的住户，因此墙体厚度、建筑材料的成本更高，这部分自然是由购房者买单的，加上配备了多个电梯以及楼梯，因此需要更大的公摊，购房者的成本就变相增大了许多。其次，由于其过高的容积率，不管是商用还是自住，都产生了一定的影响。最后就是安全问题了，火灾隐患还是存在的，一旦火灾发生，高层住户逃生就成为了难题，由于楼层过高，下楼花费很长时间，另一方面，消防队的高压水枪以及云梯都有极限距离，想要实施救援也很难。
　　不少专家也发表了对于高层住宅的担忧。中国城市规划设计研究院院长李晓江说过：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的社会负担。
　　1、楼层限高
　　第一个是今年住建部和发改委联合发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中明确要求：
　　1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑;
　　2、严格限制新建250米以上建筑;
　　3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配;
　　4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
　　对于开发商而言，这并不是一个好消息，因为这意味着新规下开发商的建造高度受到了限制，基本上民用住宅不能超过100米的高度了，也就是说以后基本上民用住宅最多在34层(一层楼3米计算)。也就是说，在有限的土地面积上，开发商的利用率得到了限制，利润上限也被固定了。
　　而另一方面，如果开发商拆除一个20层的楼层的话，起码要建一栋30层的住宅并且全部售出，才能填补拆迁款。如果加上人工成本、时间成本、材料等各方面费用的话，起码需要40层才能保本，要想盈利只能建造40层以上的住宅。
　　因此，未来可能会出现这两种情况：1、老旧的高层住宅开发商不愿意拆。2、新建的住宅以多层为主，避免出现类似高层住宅的问题。
　　2、新建4层以上多层房+旧改中符合要求的住宅加装电梯
　　今年开始，北京、江苏、浙江、上海等地的新规明确要求4层以上就需要加装电梯。比如北京的《住宅设计规范》中已经明确规定：
　　四层及四层以上的新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。
　　另一个就是“旧改”中明确规定了符合要求的老旧小区，4层及4层以上楼层可以加装电梯，对于楼层高的住户以及有老人和小孩的住户也是一个利好，保障了出行安全。
　　随着住房需求的不断减少，未来新建的楼层或以多层为主，也正好符合开发商的需求。在两条新规下，未来三类人群会受益。
　　第一类人是无房刚需：未来以多层房为主的话，对于无房刚需而言，新买的房子就不需要那么多的公摊面积了，性价比提高。并且新建多层房也不需要那么厚的墙面，建设成本降低，对应住宅的单价也会降低，购房者会以更低的价格买到房子。最后，多层住宅的维修费用也少了很多，持房成本也相应降低了很多。
　　第二类人是老旧小区居民：之前有人对于老旧小区住户进行了调查，发现其中占比原因最高的竟然是电梯问题。由于家里面有老人和小孩，小区楼道各种照明设备也落后，因此上下楼多少会有些风险，因此不得不搬到电梯房。但老旧小区加装电梯后，就不需要为此担心了。
　　另一方面，对于老旧小区住户而言，老旧住房本身就处于城市核心地段，其具备了相应的升值空间。而一旦进行全面改造后，小区的整体质量与生活体验都会上升一个档次，未来的升值空间会更大。
　　第三类是相关从业人员：老旧小区加装电梯以及各种改造，自然少不了相关的从业人员。住建部原副部长仇保兴表示，旧改投资总额可能达到4万亿元，如果改造期限为5年的话，那么意味着每年有8000亿元的投入，也会给一大批人提供工作岗位，未来这类人群也会从中受益。（来源：今日头条 财经前瞻）