7月房价或再次飙涨？专家9字还原楼市真相，中介直言“没饭吃”

王皇珍

　　如果你有购房打算，但是还迟迟没有出手，那么看到近期媒体报道的各种楼市新闻后，我想你肯定无法淡定了。因为光从媒体报道的来看，好像各大城市的楼市都很热，尤其是杭州、南京、成都等地屡屡爆出“万人摇号”，“买房必须靠抢”。楼市五年前的熟悉一幕再现，房价有可能随时“启动”，而你的房子还没有着落，更要命的是，一大帮中介、开发商置业顾问跟在你后面洗脑式鼓吹，今年不买房，明年全款变首付，试问你真的能不慌吗?
　　各地房地产市场已呈火爆态势，“排队抢房”轮番上阵，接下来的7月房价真的会再次飙涨吗?当前阶段楼市发生的一切，是假象，还是真实如此?2020年，对于刚需来说，是福还是祸?
　　首先，先来回答一下，近期几个热点城市爆出的“抢房”现象是真是假。确实是真的。其中杭州6万人抢房，甚至创下了“全国楼市过去5年单盘认筹人数最高”纪录。但我也要说几句公道话：杭州6万人抢房的这个盘是“限价盘”，价格比周边二手房平均低了近2万/平，用业内人的话说，这边买到手转身卖掉就能净赚一辆豪车，这样的盘，怎么可能不引起哄抢?这样的盘多吗?凤毛麟角。事实上，杭州今年入市的大多数楼盘，其实不管是到访、认筹还是认购，效果都差强人意，和6万人摇号抢房相比，大多数楼盘其实是在艰难去化。
　　再拿笔者所在的城市合肥来说，近期各个板块推出的新盘首开去化率普遍不及6成，要知道在前两年，很多新盘首开几乎不需要怎么用力去化都能高达9成甚至直接售罄。总体而言，买房人依然很理智，大部分楼盘依然较为冷清。
　　其次，有一说一，楼市回暖确实是实情，但热度不可持续。
　　据Wind和中国房价行情网数据，2020年1-5月37个重点城市新房销量累计同比下降22.0%，较上月收窄6.6%。其中，一、二、三线城市成交量同比增速分别为-9.1%、-4.2%和6.6%，一二线城市距离恢复到去年同期水平还有微小差距，但是三线城市的回暖显然已经超出了预期。
　　短短两个月楼市回暖何以如此迅速?答案其实很简单，一季度压制了太多购房需求，需求只会延迟不会消失，4、5月份举国上下全面复工复产，很多真正有购房需求的人自然要开始买房行动。这种压制的需求集中释放所带来的市场热度短期拉升必然是不可持续的。
　　如果你轻信媒体、开发商们所说的，“未来楼市只会更火，买房只会更难”，那么我想说你就成功“入套”了。从政策层面来看，“房住不炒”的大方向没有变动，各大热点城市也都没有明显的“刺激性”政策，也就意味着短期内楼市不会出现大幅变动。政策上不鼓励，即使有热度也只是短期的、局部的。
　　再者，平心而论，6月份大部分城市房地产市场热度都可能恢复到往年同期水平，但是7月房价依然没有“飙涨”的可能。
　　一则，国家宏观调控“不允许”(国家调控其实就是在精准“控房价”，大幅上下都不行)，这个我们前期已经重复了很多次了，房地产之于经济虽然依然非常重要，但是官方也多次重申“不拿房地产刺激经济”。基本已经挑明了：楼市不需要过度刺激和调控。国家对房价的定论更清晰：平稳健康发展，大升大落都不可能出现，因此“一夜飙涨”实属痴心妄想;
　　二则，很多城市确实涨不动了。“涨不动”体现在两个方面：一方面，各地已经沦落到“需要用发放购房补贴来刺激购房需求”的地步了。媒体报道，年内累计有31城发放购房补贴，虽然有驻马店、衡阳、赤峰、泰安这样的小城，但是也不乏杭州、苏州、南京、济南、南宁这样的热点大城市。发放购房补贴，名义上是扶持刚需，其实大家都心知肚明，这是变相地“刺激购房需求”，就是地方“救市”的表现形式之一。楼市倘若真的已经“重启火热”，房价已经到“反弹”地步了，何至于还要用这种掩耳盗铃的方式刺激楼市呢?
　　另一方面，居民部门杠杆已无可复加。拿央行发布的债务收入比这一最能反映我国居民杠杆水平的数据来看：我国居民债务负担已经很高，已经到了“需要警惕家庭债务危机”的严峻地步了——2018年住户调查口径下的中国债务收入比为121.6%，已经超过美国和法国。从增量来看，中国的债务收入比从2013年的79.7%上升到2018年的121.6%，提高41.9个百分点。而同期，韩国增量为29.32个百分点，智利和法国分别增加10.32%和10.34%，日本增量小于10%，美国、英国、德国甚至有所下降。
　　这也很好地解释了，为什么这几年国家一直在有毅力地实施审慎的房地产调控政策，综合运用限购限售、提高首付比例和贷款利率等措施。最终目的是为了“防控风险”。
　　事实上，多位金融专家一直以来都在呼吁：高压的楼市调控不能有丝毫放松，在此基础上，还必须要严防经营贷资金流向房地产市场，严厉管控投机性购房需求。
　　第四，从从业者的生存现状来看，楼市也确实没有到“乐观”的境地。其一，多位地产开发商大佬发出悲观预警，融创孙宏斌、万科郁亮、恒大许家印、旭辉林中等都说过类似“楼市好时代翻篇了，未来是难熬的”的话。释放的信号很明确：房地产未来几年都是夹缝时代，很难再复制过去的疯狂，房企必须适应赚慢钱、少赚钱的新习惯;
　　其二，中介行业的不景气，更是市场每况愈下的直接体现。笔者接触的二线城市5年老中介说的一番话彻底揭露了事实真相，不仅打脸了很多媒体，更打脸了自己善于编织谎言的同行：看媒体报道，楼市哪哪都火，真的是挺着急的。因为我们这一两个月虽然也在逐渐恢复，但是成交量还是不乐观，很多刚入行半年不到的员工，基本都快走光了，原因就是不开单没饭吃。我们这个行业是靠业绩吃饭的，如果市场真的有那么好，员工怎么可能流失这么大呢?而且据我自己知道，今年很多店受影响还是比较大的，周边很多认识的朋友，要么还在硬撑，要么早已经关店不干了，真正活得滋润的少之又少。今年生意不好做，钱确实更能挣了。
　　中介的一番话还是非常有说服力的，透过他的这番话我们不难发现，其实现如今楼市中真的是到处是套路，不仅成交可以伪造，连新闻报道也都开始弄虚作假了。对于奔跑在第一线的很多中介来说，都快“没饭吃”了，有些媒体还在疯狂输出“楼市火爆，房价即将飙涨”的观点，实在是该批。
　　除以上几点，其实专家也9字还原了当前的楼市真相：房价下跌压力在增加。在招商证券经济学家赵可看来，目前的楼市，跟2012年有点像，土拍逆势火热，各地“地王”、“高地价”项目频出，但与此同时，抛售潮、降价潮也一同上演，并非说明楼市预期向好，而是很多投资性购房者在用脚投票，开发商顶着压力拿地，是为了后面的日子好过，不得已而为之。但是抛售才是市场最真实的表现。
　　以上种种，我们基本可以得出结论：对于购房者来说，今年是妥妥的买方市场，算是福利之年，因为不管是购买新房还是二手房，购房者都有很好的议价和选择空间。这有助于大家买到心仪的好房子。但我们也要时刻警惕，各种套路的出现，比如很多中小房企为了尽快回款，会大幅优惠卖房，但是这些项目大家能规避还是要尽量规避。毕竟在大环境不佳的情况下，一切都存在变数，稍不留神就可能买到问题楼盘。选择大开发商，虽然难以彻底规避风险，但是毕竟发生的概率更低。
　　另外，我想再啰嗦两句，当前楼市非常考验智力，买房按需行动才是最重要的。买房对于很多人来说是一辈子的大事，不想买错房，唯一要信的就是自己，想认清市场，最好的方式就是自己去跑去看去问，去用脚步丈量，不要轻信任何人的言论，也包括我的。(来源：今日头条 楼市新观)