马光远：房地产刚刚进入中期，还有很大发展空间！

毛毛

从98年房改之后，楼市就进入了一个市场化的发展周期，在这个周期里，正好遇上了城市化的大步推进，越来越多的农村人口进城，为房地产高速发展带来了契机，随着收入的不断提升，在城市打工的农村人逐渐就有了在城市买房定居的想法，毕竟能够在城市买房对于大部分从农村进城的人来说绝对是一件值得高兴的事情，于是楼市购房规模越来越大了，特别是在这个发展过程中，我们发现房子不仅可以用来居住，还能保障资产增值，这立马让楼市成为了最为火爆的行业之一，房价不断上涨让购房者们资产倍增，每年商品房销售额也在不断增长，每年销售额达千亿的房企就有几十家之多，房地产俨然成为了一个高薪行业，大家相信房价就是永涨不跌的，只要买房就能坐等升值！

但最近2年来，我们的楼市遭遇了前所未有的降温趋势，虽然期间我们采取了很多鼓励购房的措施，给予了购房者更多的买房优惠，可市场表现却不尽如人意，去年我们的商品房销售额从最高点的18.1万亿元下滑至13.3万亿元，这也是房改以来最大的一次跌幅，即便是到了今年，我们的楼市依然还没有完全复苏。楼市的这个突变，让不少人对于楼市保值增值没有了信心，并认为房地产高速增长的周期已经结束了，未来的楼市发展将逐渐的放缓，不然在这么多利好措施下，为什么楼市回暖这么的缓慢？但专家们却不这么认为。

最近经济学家马光远就表示，首先中国当前刚解决了有房住的问题，很多基本条件还不具备；其次，中国城镇化还没有完成，城镇化的增量需求仍然存在；此外，中国城镇人均建筑面积不到40平方米，总体仍然处于供给不足的阶段，还没达到人均居住面积45平方米的水平。因此，房地产发展刚刚进入行业的中期，而非行业的晚期，未来的机会仍然很大。

对于马光远教授的这个观点，理论上来说还是能够说的过去的，但要说未来的机会还有很大，笔者并不认同。虽然我们的城市化没有完成，但我们的城镇率已经达到了65%的水平，基本上未来也就只有10%左右的增长空间了，要知道我们过去城镇率从40%左右上升到现在的60%多，也就花了二三十年的时间，未来城镇化发展的步伐肯定是会放缓的，现在城镇常住人口已经超过了9亿人大关，过去这些年有好几亿农村人进城，现在农村人口才5个亿左右，不可能5亿农村人全部进城吧，这不符合正常逻辑，未来还会选择进城的规模，笔者认为也就1-2亿左右。

房地产长期来看依然还是会呈现发展的状态，毕竟短期还有一定的需求，长期也会存在改善型的需求，但这个发展规模上肯定是大不如前，人口红利的逐渐消失对于楼市的影响将会越来越明显，房子本身就是使用周期很长的商品，过去20年很多人都已经买了房子，未来还需要买房的规模肯定不大，这是毋庸置疑的，改善型需求也比首套房需求弱一些，这也预示着未来楼市的机会是有，但不会像过去一样那么大，对于想要买房投资的人来说，必须要火眼金睛才行！

（来源：今日头条 楼盘网）