想让老百姓买房，请先把这“3个问题”解决好

毛毛

种种信号显示，现在的房地产市场是越救越冷，而居民部门是越鼓励越不愿意买房，主打的就是一个叛逆。

4月份居民存款、贷款双双大跳水，其中新增住房贷款创新低，更是释放非同一般的信号。

央行数据显示，4月份住户部门存款减少1.2万亿；贷款减少2411亿元，其中短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元，前值是+6348亿。

说实话，这个降幅，非常惊人，基本可以说是“有史以来最低水平”了。

众所周知，中长期贷款主要是房贷。4月份该数据为负，说明了一个赤裸裸的现实，4月份提前还贷的人多于买房贷款的人。

再说清楚点，现在大多数人都在绞尽脑汁降杠杆、降家庭资产负债表，而不是买房投资，加杠杆。换句话说，现在的房地产大环境是，居民的购房意愿和国家鼓励的方向，背道而驰。

为什么会这样？现在大家为什么不热衷于买房投资了？

理由有很多，但万变不离其宗的一条是，缺房子的老百姓的剩余劳动力已经所剩无几了。翻译成大白话就是，没房的人确实想买房，但是他们扣除基本的日常开销后，钱不够付首付。

当然了，这个世界上从来都不缺有钱人，今年一季度居民存款新增9.9万亿，这些存款不是凭空而来，它们中的95%左右来自中高收入群体的理财赎回、工资收入、卖房款等。

那为什么这些人也不投资买房了呢？原因很简单，这些人不缺房，叠加房地产市场行情惨淡，很多地方房价已步入下降通道，再加上开发商半死不活，很多楼盘遭遇资金链危机，停工烂尾不计其数，综合考虑，现在还冲进场买房，实在称不上是明智之举，因为大概率会给开发商、二手房东们高位接盘。

结果我们都看到了，2、3月份购房需求释放完后，市场就原形毕露了，4月份新二手房成交面积、成交额均一泻千里，即便是北上广深杭这样的头部城市，二手房价格也是只跌不涨，说穿了是因为市场抛售压力较大，市场仍然是买方说了算，讨价议价的主动权仍然在买房人这边。

这种背景下，该如何救市呢？

5月10日，第一财经发布文章称，多城积极出手护盘，业内呼吁政策加码，业内人士给出的救市办法通常也是治标不治本，比如呼吁在政策上对多子女家庭提供购房便利，比如提高公积金贷款额度，比如继续放宽限购等。

从过去两年对房地产行业的施救过程来看，上自国家、下至地方，救房地产多是在供给端发力，需求端却鲜有行动，这是典型的本末倒置。

个人觉得，想让老百姓买房，其实不难，请务必先把“3个问题”解决好：

第一，把烂尾楼摆平。

现在全国除了少数头部城市，新房市场由于价格倒挂，有些楼盘还抢手外，其它多数城市新楼盘都卖得不好，库存去化非常不理想。尤其是三四线城市，基本上是一个月卖不出几套房子。

新房市场之所以行情惨淡，核心原因是停工楼盘、烂尾楼问题等没有妥善解决。这是悬在老百姓头上的一把利剑，2022年下半年以来，逼退了不少买房人。

全国有多少烂尾楼？官方不可能公布这类数据，就和前段时间住建部公布全国房屋6亿栋但各类住房的具体数量不公开的道理是一样的。

不过，我们还是可以从第三方机构公布的数据，来大概感知烂尾楼的规模。

克而瑞公布的2022年底32个重点城市已停工延期交付问题项目汇总情况显示，32个重点城市问题楼盘总量290个，尚未交付套数407956，尚未交付面积4532万平，较2021年大幅增加。其中武汉、西安、郑州、昆明、长沙位列前五名。

要知道，被监测的32个重点城市其实不管是城市治理能力，还是开发商实力在全国都比较靠前，这意味着我国烂尾楼的重灾区其实在广大的三四五线城市，而且在这些城市，新房销售才是主力，二手房成交量很少。

去年以来，三四线城市房子卖不动，核心原因之一是烂尾楼问题未得到根本性解决。现在的买房人都不傻，不可能再拿自己的辛苦钱去购买新房，因为他们怕烂尾。所以我说，全国为数众多的烂尾楼问题不解决，民众购买新房的热情不可能提升。

第二，把老百姓的工资搞上去。

这个不需要解释，大家都懂，不买房的本质是兜里没钱。今年五一出游市场的火爆，本质上也是不买房后，大家都变成有钱人了。用网友的话说，不还房贷，一个月工资够出去玩三四趟。

但旅游、吃烧烤、爬山、逛公园、住酒店、吃美食这些开销和买房根本不是一个量级，所以想让大家有动力买房、有信心加杠杆，重点是要把老百姓的工资搞上去。因为收入和收入预期才是购房、消费的基础。

如何提高居民收入呢？首先要解决就业问题。其核心是要让水流到该去的地方，流到老百姓的口袋里。而不是像现在这样，顶层大水漫灌，但底层喝不到水。究其根本是放水的前两个环节出了问题：一是银行没能力把钱贷款给企业，一季度经济呈现弱复苏，企业现在的投资意愿也不强，更多是在收缩规模，降薪裁员，主动修复资产负债表。

二是企业即便获得贷款也不愿意加大投资。为什么不投资？其实以前也不投资，更多是拿了钱就去炒房地产。现在房地产寒冬，企业拿到钱怎么花呢？通常是购买定期存款和银行理财。所以逛了一圈，从银行放出来的水又回到了银行，一直在金融系统里打转。

水根本作用不到实体，完成不了“企业扩大产能员工工资上涨”的这个资金下沉的过程。

第三，银行是时候放点血了，不能总是躺在房贷业务上疯狂吸血。

过去三年，居民部门负债率不增反降，根本原因是老百姓的加杠杆空间已经到头了。所以，现在到了银行降低房贷利率释放居民部门加杠杆空间的时候了。

个人有两点建议：一是降存量房贷利率，前几年“6字头”高位贷款上车的购房群体，消费潜力还是挺大的，适当降低其还贷压力，能解决现存的很多消费信心上不去的问题；二是考虑到统一调降存量房贷利率难度较大，可在全国推行“商转公”，这样也可以有针对性的达到将“高利率换挡低利率”的目的。这便可以解决一部分二手房抛售心理，减少抛盘，起到稳定市场的作用，也有助于减弱市场的悲观情绪。

有人可能会问，为什么不提降房价？目前的救市举措，是明摆着的提供了除降价以外的所有手段。降价才是最根本的，房价降到一部分人够得着的地步，自然会有很大的需求进场。

（来源：今日头条 楼市新观）