楼市发生3个“标志性事件”，释放什么信号？马光远一句话说透了

毛毛

　　著名房地产商人潘石屹曾说过，导致我国房价过高的根本原因是国人对房屋产权的宗教般狂热。事实证明，中国人喜欢投资买房、爱投资买房是出了名的，有三个数据能够证明：1、央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，我国城镇家庭持房持有率超过96%，户均持有1.5套房，已经超过很多发达国家;2、《胡润财富报告》数据显示，2020年我国千万富翁群体中，有15%是靠投资炒房获得的财富;3、我国已购房群体中，手持两套房家庭占比31%，持有三套及以上房产的家庭占比10.5%。

　　为何房子会成为最普遍的投机对象呢?主要有三个方面原因，首先房子是刚性需求，买房更是与上学、落户、子女教育、医疗等多方面挂钩，没有房子很多事无法办成。其次，早期国内投资理财渠道较为单一，并没有多少投资工具。最后，从结果来看，许多人都通过房价不断上涨赚得盆满钵满，比如2000-2008年的房产投资者，2008-2014年的炒房客，2014年以来的“拆迁户”。
　　在过去许多人的认知里，房价是只涨不跌的，根据国家统计局公布的数据显示，过去20余年我国整体房价上涨了530%，许多人可能认为这个涨幅并不高，一些生活必需品涨幅也能有这么高。但需要注意的是，这仅仅是“平均值”，事实上对于绝大多数偏远城市来说，房价涨幅十分缓慢，特别是一些人口持续流出的城市更是出现了下跌。因此对于许多热点城市来说，房价涨幅远高于530%，部分二三线热点城市房价涨幅超过十倍，一线城市涨幅更是高达几十倍。

　　由于房价上涨过快，导致了一系列问题出现。首当其冲就是百姓买房越来越困难，根据贝壳研究院公布的调研数据显示，2021年纳入统计的百座典型城市中，有68座城市房价收入比超过10.0，有8座城市房价收入比超过20，有4座城市房价收入比超过30，但根据国际标准，房价收入比的合理区间为“3.0-6.0”，由此可见对于这些人口集中的城市来说，买房的难度有多高。
　　百姓买房难度变大的同时，消费能力自然就会降低，购买力提不上来，“经济内循环”自然也难以发展，实体经济就边缘化了。正因如此，2016年底，我国正式提出了“房住不炒”的理念，明确了房子是用来住、不是用来炒的核心思想。随后各个城市都开始了积极调控，随后迎来的是房价涨幅的不断收缩，不少热点城市房价最高点都定格在了2017-2018年。

　　进入2021年下半年后，楼市进入了“普跌”阶段，许多热点城市新房与二手房市场明显遇冷，整体房价也是从8月份开始持续下跌，公开数据显示，2021年2月是房价最高点，平均房价达到了11220元/㎡，2021年12月是房价最低点，回落至9517元/㎡，下跌了15%。随着市场不断遇冷，房企的销售业绩也在持续下滑，根据相关机构统计，今年2月百强房企操盘销售金额同比大降47%，十强房企门槛值降至200亿，百强房企门槛值降至21亿，两者均“腰斩”。与此同时，楼市也发生了3个“标志性事件”：

　　第一，首个万亿级GDP城市，公开降低首付比例：根据多家权威媒体披露，工商银行、农业银行、建设银行、江苏银行位于江苏南通相关网点下调了首套房的首付比例，从之前的30%降到20%。相关数据显示，南通2021年新发那个成交量仅168万平方米，同比降低34.12%，仅为过去5年最高点的一半。由此可见，连工业强市、经济强市都需要通过降首付来救市了。
　　第二，首个国家中心城市，全面开启救市模式：前不久，郑州市住建部发布新规，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设、优化房地产市场环境等5个方面入手，通过19条具体措施进行调控。有专家表示，郑州楼市潜在库存为1.09亿平米，按照过去年均1300万-1700万平米的销售速度计算，即使未来不增加供应也需要7年的时间才能消化完库存，由此可见郑州楼市面临的巨大库存压力。

　　第三，首个副省级城市兼计划单列市，松绑限售：根据财联社的报告，青岛近日放松了即墨区的限售政策，二手房限售市场从5年变为2年，新房限售从取得不动产证改为网签之日，相当于在原来的基础上也缩短了一到两年的时间。其意义在于楼市松绑的城市已经从普通地级市上升到了副省级城市。
　　许多人认为，楼市3个“标志性事件”下，意味着未来楼市回暖现象明显，未来房价还会如同之前那样大涨。但事实真是如此吗?答案显然是否定的。原因很简单，上文已经提到过，这些城市放松调控都是有一定原因，如果楼市持续遇冷，购房者购房意向过于低迷的话，那么开发商的房子就难以卖出去，进而导致库存压力明显增加，对于高负债开发商来说，可能面临债务问题而导致资金链断裂。

　　随着库存压力不断增加，加上高额负债压力，许多开发商就会开始恶意降价销售，正如去年下半年不少城市上演的那样：某某房企开始降价抛售，导致部分刚买房的购房者一夜之间房子贬值几十万元，老业主不满与开发商发生矛盾，打砸售楼处……避免房价大涨的同时也要预防房价出现大跌的问题，一旦房价大跌对于整体的经济形势也会产生巨大影响，正因如此当前有23座城市通过“限跌”的方式进行调控。

　　事实上，根据不完全统计，自2022年以来，已经有近60个城市放松了调控措施，包括降低首付比例、公积金贷款放松等。但也没有出现房价大涨的情况，由此可见，调控的最终目的是将房价调控至合理亲民的水平，但不是通过“一刀切”的方式，正如过去房价上涨时一样，也并非短短几年涨至如今过高的水平，因此楼市调控也是如此，要“以时间换空间”，逐渐烫平楼市泡沫。正如独立经济学家马光远说的那样：
　　当前我国的房地产出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了，同时意味着我国房地产正在发生巨大变局，意味着房地产下一个周期，会和过去完全不同，2022年将成为中国房地产真正的新生元年。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)