今明年买房，5年后会亏得“一塌糊涂”？王健林、马光远观点一致

毛毛

　　近期了解过楼市的应该都知道，几天前楼市迎来了一个重磅消息。7月23日，住房和城乡建设部等8部门近日发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，通知指出，将对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。对于刚需来说，上述提及的4个方面与生活息息相关：从租房到买房，从买房再到居住体验的保障，一系列配套保障措施下，刚需有福了。
　　相关数据显示，2000年我国平均房价仅为1948元/㎡，如今已经突破万元大关，上涨了500%。对于热点城市来说，上涨趋势更加明显，103个县城房价超过万元，一二线城市更是达到了几万元每平米甚至十几万元每平。以当地工资水平来看，光是首付就需要攒好几年甚至十年，后面还有长达30年的房贷，在这样的大趋势下，进入到城市中的毕业生与打工者只能选择租房的方式进行过渡，近几年租房市场规模不断扩大，因此《意见》要求对于租房市场进行监管整治。
　　与此同时，随着房价不断上涨，楼市中也出现了两种“乱象”。其一是开发商随意拍地建房，导致负债过高、库存压力增大。在房价上涨过程中，房企开发商自然是赚得盆满钵满，于是房企们纷纷开始了“拍地抢房”模式，建设更多的房产来为自己带来更多的利益，由此导致自身负债过高，新建房源库存压力增大的后果。作为资金密集型企业，高负债导致资金链脆弱，一旦资金链断裂对于购房者来说将产生巨额损失。另一方面，根据中泰证券公布的数据来看，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。
　　其二是住房空置率过高。根据西南财经大学公布的数据来看，2017年我国空置房数量约为6500万套，住房空置率为21.8%，按照21.8%的空置率来计算，结合2018~2020年的房产销售数据，不难算出近三年又增加了700万套左右的空置房，整体空置房数量已超过7000万套。空置率过高主要是由炒房客、囤房族投机导致的，不仅造成了土地资源的浪费，还助推了房价进一步上涨。
　　不过，随着楼市的不断调控，上述两个问题正逐渐缓解：一方面，对于房企设立“三道红线”指标，限制开发商的负债率，另一方面对于银行房地产融资设置上限，收紧了楼市资金的注水口。作为炒房客主要投资的二手房市场，如今多个热点城市出现放贷延期、停贷现象，炒房门槛不断提高。数据表明近两年房价涨幅在不断收缩，二手房市场挂牌量在不断上升，说明越来越多的炒房客正退出市场，房价正加速回归理性。结合住建部最新动向，有人认为今明两年买房，5年后会亏得“一塌糊涂”，结果真会如此吗?王健林、马光远观点一致。

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　　王健林在2013年的某次采访节目中给出了自己对于未来房价的看法，王健林认为未来随着城镇化建设不断推进，一二线城市的人口会持续流入，因此房价会上涨，但对于发展潜力小、人口不断流出的三四线小城市来说，房价没有多大上升空间。尽管现在来看，王健林当时的判断不完全正确，因为后续三四线城市房价也迎来了大涨。但当时给出的判断依据却非常正确，公开数据显示2013年我国住房库存面积为5亿平米，而2014年更是涨到了6.2亿平米，三四线城市库存积压严重，大量房源卖不出去。
　　随着三四线城市纷纷开启棚改政策，库存压力得以解决，但与此同时也助推了三四线城市的房价大涨。如今楼市库存再次回归到7年前的水平，“去库存”会再一次出现吗?答案是否定的。经济学家任泽平说过，房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。因此人口才是决定房价的最终因素，当前我国城镇住房普及率已经超过了96%，住房需求不断减少，因此对于人口不断流入的热点一二线城市来说，房价有上涨支撑，但对于人口持续减少的偏远城市来说，房价容易受到影响而下跌。
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　　长期活跃在房地产市场的独立经济学家马光远，也是过去一直力挺房价会上涨的支持者，马光远过去十分看好房地产走势。但今年同样公开表明，认为“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产的“黄金时代”已经过去，房子也不再适合投资。此外，马光远认为随着楼市的发展，未来楼市将只剩3个“20%”具有投资价值，即20%的城市、20%的房企，20%的楼盘。也就是说，随着楼市的不断分化，未来人口流动会逐渐集中在20%的热点城市，在房企纷纷转型下，房企数量也会逐渐减少，在楼市需求不断减少的情况下，人们对于居住品质也会提升，因此中高端住房将成为主流。

　　不难发现，王健林与马光远虽然说法不同，但其本质都是一样的。判断未来房价走势主要取决于住房需求的大小，如今住房普及率已经很高，换言之楼市的需求已经不大，因此房产价值将主要由人口流动决定。对于人口流入量大的城市来说，房价存在上涨空间，但在楼市不断调控下，不会出现大涨，更有可能是稳中有涨，对于人口持续流入的偏远城市来说，在住房供给过剩的情况下，房价将会受到影响而出现下跌。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)