楼市陷入“四面楚歌”，房价能跌多少？孙宏斌直言不讳

毛毛

　　6月8日，中国经济周刊发表了一篇文章，其中提到国内最大的5家房地产公司售价持续下降的趋势。与今年1月份的阶段高峰相比，保利地产、万科和融创中国，5月份每平方米销售均价分别下降5202元、2890元和1987元。此外，恒大、碧桂园同样较一月份房价有所下降。换句话说，如果买一套100平米的房子，最多能够节省52万元。按理来说，如此大的降价力度，应该能够吸引不少购房者，但真实的情况却并不是这样，相关数据显示，上述几家房企销售数量并没有显著提升。
　　出现这种情况主要有两个方面的原因。第一，在适应了过去房价长期上涨的走势后，楼市中逐渐形成了“买涨不买跌”的心态，毕竟谁都希望自己的房子未来能够升值，而不是在半年之内就贬值数十万元，在下跌趋势没有“触底”前，这类人不会买房。第二，随着楼市发展趋势逐渐明朗，越来越多的人已经意识到了当前已经不用急于买房了，开发商未来长期的降价促销是必然的，就目前的情况看，开发商比购房者更加着急。
　　去年9月，住建部联合银保监会对于开发商设立了3道“红线”指标，分别为：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1，新规于今年生效。作为资金密集型企业，负债过高容易导致资金链脆弱，一旦资金链断裂对于购房者来说将会是巨大损失，因此需要对于房企的负债情况进行约束。根据第一财经资讯报道发布的报道来看，截至上半年，除了本身处于绿档的房企外，其他处于红、橙、黄等档次的房企，有21家至少降低了一档。而有的房企10个月铁腕削减了3000亿债务;也有的房企，半年不到就成功实现从红档转绿档。
　　另一方面，根据银行发布的数据来看，2021年第一季度房地产贷款余额已经突破50万亿，其中个人住房贷款余额为35.67万亿，房地产开发商贷款余额为12.42万亿。如果任由信贷资金过度向房地产领域集中，楼市将不断积累泡沫，积聚风险。因此，今年生效的新规中，有一条就对于银行房地产相关业务进行了限制，也就是所谓的“限贷令”，央行与银保监会的要求下，银行的“个人住房贷款”与“房地产贷款占比”均被设置了上限。

　　我们知道，银行有一个明显的特征：只会“锦上添花”，不会“雪中送炭”。面对监管压力，银行只能开始向房企“追债”了，比如河南焦作一家银行就把郑州的某开发商给告了，要求解除购房合同和借款合同;珠海某家开发商，由于借款合同没及时偿还，被一家国有大行“追债”，前不久广发银行的某家分行请求冻结当地某房企1.3亿元存款，或者查封、扣押其他等值财产，随着银行的不断“挤兑”，楼市也就进入了“负循环”。
　　对于开发商来说，麻烦不仅于此。根据易居房地产研究院发表了数据来看，截至2020年底，全国100城市新建商品房住宅库存面积已经超过了5亿平米。3月中旬中泰证券公布的数据显示，全国商品房广义库存已超过70亿平方米。后者发布的数据补齐了其他城市以及县城的住房，算上开发商已经动工但还未建成的住房，面积已经达到了70亿平米，按照100㎡/套来计算，相当于7000万套住房等待销售，足以满足2亿人住房需求。

　　与此同时，当前楼市还存在较高的空置率，当前空置房数量具体有多少不得而知，但同样可以计算出来。2017年西南大学财经研究院发布的统计数据显示，国内住房空置率为21.8%，空置房约为6500万套。以这个数据来计算，结合过去三年年均17亿平米的销售面积来计算，则又会增加700万套，也就是说当前空置房数量同样超过了7000万套。造成空置率过高的原因主要是炒房客囤房导致的，随着楼市的不断调控，当前越来越多的炒房客退出市场，手里的房源会纷纷抛售，换言之新房市场还要遭到二手房市场的挤兑。
　　不得不说，当前的楼市已经陷入了“四面楚歌”的困境，因此开发商降价出售也是必然行为，一方面增加销量来降低自己的负债率，另一方面缓解库存压力，以及应对二手房市场“抛售潮”的挤兑。因此对于刚需来说，当前最需要弄明白两个问题：1、房价到底能够下跌多少?2、2021年还能够买房吗?
　　融创集团董事长孙宏斌曾直言不讳表示：“如果房价下跌30%，那么开发商就都死掉了”。孙宏斌一针见血戳破了房价趋势。与此同时，孙宏斌还表示“融创集团未来将重点布局一二线城市的中高端住宅”。原因很简单，楼市底层逻辑已经改变，一味追求造房数量已经不能创造更多财富，楼市需求已然不足，因此需要创造更符合居住生活需求的高端住宅。
　　房价大涨不利于经济发展，但房价如果出现暴跌的话，对于经济影响更加严重，由于当前房价过高，很多家庭大半辈子的财富都聚集其中，一旦出现暴跌，那么这些财富就蒸发了，容易出现经济动荡。在《十四五规划建议》中，国家统计局局长宁吉喆就表示要“促进住房消费健康发展”，人民日报也在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》中表态，要坚持落实“房住不炒”原则，继续保持市场稳健发展，未来房价不可能会有大起大落。
　　由此可见，未来房价不可能出现大涨也不可能暴跌，但就目前高房价来说，对于炒房集中的城市，跌幅30%并不算多。事实上，对于刚需而言，房价稳中有跌或者涨幅小于工资涨幅，实际上也是一种“下跌”。目前来看，未来房企还会做相应的打折促销，刚需没有必要背负巨额负债急于买房，在楼市不断调控下，房产已经越来越接近居住属性了。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)