今明两年买房的家庭，可能会遇到这3个“坏消息”，需提前知晓

毛毛

　　如果想了解房地产行业的发展情况，最重要的就是看小长假期间的楼市热度，回望上半年的楼市，不管是五一小长假的楼市热度还是端午小长假的楼市热度，相较往年都有一定程度地下行。
　　首先是五一小长假的楼市热度，安居客发布的《2021年五一假期楼市报告》显示：一线城市、二线城市、三线城市的楼市热度指数均同比去年下降，一线城市的楼市热度指数为119.0，同比去年下跌0.4%;二线城市的楼市热度指数为95.8，同比去年下跌12.3%;三线城市楼市热度指数为108.6，同比去年下跌8.0%。从一线城市、二线城市以及三线城市的楼市热度指数来看，楼市降温还是非常明显的，尤其是二线城市和三线城市，楼市热度下降尤为明显。
　　然后看一下端午小长假的楼市情况，端午小长假期间，多地楼市热度不高，虽然价格方面并未出现明显下调，但是成交量有明显下跌。根据某检测机构公布的重点20城检测数据，端午小长假期间，新房成交量为7868套，环比上月同期下跌68.94%，同比去年端午节下降57.1%，今年端午小长假成交量下滑还是非常明显的。
　　结合上半年五一假期的楼市热度以及端午小长假的成交量情况，上半年楼市降温还是非常明显的。楼市降温主要有2个原因，其一是今年上半年楼市调控政策的收紧，调控政策的收紧使得楼市难以出现局部过热的情形;其二是楼市环境的改变，现在住房过剩已经逐渐成为楼市的既定事实，购房者的购房需求相比过去也减弱很多，这些因素都不利于房地产市场的发展。
　　过去几十年楼市确实经历了比较繁荣的发展，房价在发生了翻天覆地的变化，很多人即使是闭着眼买房，最后也基本实现了家庭财富的增值，可以说过去几十年房地产行业就是造富的时代。不过这样的时代不可能一直持续下去，正如房产大佬王健林说的那样，任何国家的房地产行业都不可能一直兴旺下去，我们从万达集团的转型也能看出王健林对于房地产行业的态度。在如今楼市环境发生很大改变的背景下，购房者买房需要十分谨慎，不能再像过去那样盲目买房了。因为对于今明两年买房的家庭，可能会遇到这3个“坏消息”，购房者需要提前知晓。
　　第一：部分城市的房子可能会发生贬值。
　　过去我们经历了房价大涨的年代，房价的持续上涨让很多人对于房价非常有信心，或者说很多人一直习惯了房价的上涨，即使现在的楼市环境相比过去发生了很大的变化，但是很多人还是坚信房价会一直上涨。
　　事实上如今房价上涨已经没有支撑，很多房价上涨的支撑因素已经消失，房地产行业再也回不到过去繁荣的年代。现在楼市分化已经逐渐成为楼市的既定事实，房价有涨有跌已经逐渐成为楼市的常态。在这样的楼市背景下，购房者购买的房子不会再像过去那样一直升值，如果购房者购买的是一些房价有可能下跌的城市，那么房子就有可能会发生贬值。
　　什么样的城市房价可能会下跌呢?其实房价的走势和城市的发展是一致的，看房子的升值潜力，其实就是在看城市的发展潜力，因为房子的价值是依托于城市而存在的，如果抛开城市因素的话，那么房子本身就是砖瓦水泥，根本就不值钱。因此笔者认为，如果一个城市的房价出现下跌的话，一般会有以下2个表现：首先经济发展相对滞缓，未来经济发展的潜力不大;然后就是人口方面，人口已经了连续好几年持续流出。
　　因此对于今明两年打算买房的家庭而言，不要再相信房价只涨不跌的说法，在楼市分化的背景下，房价上涨或者下跌都是正常现象。如果购房者在买房的时候没有选到真正的潜力城市，那么可能就会买到房价下跌的房子。
　　第二：可能会遇到延期交房、楼盘烂尾等问题。
　　近些年来，大多数城市采用的都是商品房预售制，所谓商品房预售制，简单理解就是购房者虽然支付了所有的购房款，但是开发商的房子还没有建好，开发商和购房者会约定一个时间交房。因为商品房预售制，现在购房者购买的新房一般是期房，购买期房就会存在一定的风险，有可能会遇到延期交房的问题，也有可能会遇到楼盘烂尾的问题。
　　通常而言，如果房企的资金链没有问题的话，不会发生延期交房或者楼盘烂尾的问题。但是最近两年，房企出现资金链问题的概率提高，主要原因是最近几年的楼市环境不好，房价没有预期的上涨，导致很多房企面临比较大的资金压力，加上国家开始收紧金融层面的调控，房企融资变得更加困难，导致现在很多房企都面临比较大的资金压力。
　　随着这几年房企面临的压力越来越大，出现延期交房和楼盘烂尾的可能性也在增大。因此对于今明两年的购房者来说，如果购买的是期房，那么就有可能会面临延期交房、楼盘烂尾等问题。
　　第三：二手房房贷收紧，购买或者出售二手房都变得困难。
　　今年收紧了房地产行业金融层面的调控，尤其是房贷层面，国家出台了房地产贷款集中度管理制度，给房地产贷款划定了两个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限。同时现在很多银行也提高了贷款的标准，也就是说很多打算买房的人可能会不符合贷款标准，最终因为无法贷款而买房。
　　房贷政策的收紧对楼市贷款环境的影响非常大，尤其是二手房市场，现在网络上一直都有“二手房停贷”的说法，虽然这种说法并不准确，不过现在确实有部分银行已经发出停止二手房贷款的通知，地产贷款额度比较紧张，剩余的额度优先贷款给购买新房的人。目前武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等城市的多家银行明确暂停了二手房房贷，特别是房龄15年以上的二手房。
　　在房贷政策逐渐收紧的背景下，现在不管是购房者二手房还是投资客出售二手房，相比往年都会变得更加困难。
　　总而言之，虽然最近几年楼市降温明显，在国家的调控下也逐渐稳定下来，购房者也不用担心房价大涨的问题，但这并不意味着购房者可以放松警惕。对于今明两年买房的购房者来说，依然可能会遇到上文中提到的3个“坏消息”，购房者在买房之前需要了解清楚。
　　(来源：今日头条 楼市专聊)