房价与成交“背离”的信阳楼市，锁定房价涨跌真相

毛毛

　　不论楼市“冰市”还是“火市”，大部分售楼部都不缺“抢房潮”，尤其在开盘当天，更可能是“人山人海”，百万房产如白菜!或者会有网友以为，所谓的“抢房潮”，只是开发商请的一堆“托”而已。
　　近几年信阳楼市并不景气，需求市场一直处于萎缩趋势。悟空的判断，或被网友认为是在“唱衰”信阳楼市!但楼市数据显示，市场规模收缩，但实际上并不影响开发商的“抢房潮”。而市场火热，房价也不一定会涨多少。楼市走衰或走强，与房价没有直接的因果关系!

　　影响房价的是“供、求”关系，而非市场规模。近几年，信阳楼市走衰，自2016年之后，成交备案量逐年下降，并于2020年达至最低。从这份信阳楼市成交备案、房价走势图看，楼市市场规模与价格并无直接关系。2016年成交备案量高达约3.7万套，但房均价4300元/㎡相比2015年的4200元/㎡，涨幅约2.38%。,2018年成交备案量约1.8万套，但房均价为5839元/㎡，相比2017年的5060元/㎡，涨幅约15.39%。
　　信阳楼市供应市场萎缩&房企换血。2016年信阳市城区同时在售楼盘项目约90个，2021年信阳市城区同时在售楼盘项目约44个(南湾9，浉河12，平桥5，羊山城区2，羊山北10，高新区6)，楼盘项目数量减少约51%。小房企逐渐退出信阳楼市，而信阳本土房企只剩下信合地产、信房地产等少量房企，中大型房企陆续进驻信阳，除了原来的恒大、建业、正商、昌建、中铁东方今典之外，新进碧桂园、融创、世茂、荣盛、中梁、蓝光、金科等一线房企，以及正弘、星联、上坤、天福等一众实力房企。
　　楼市需求市场萎缩&房价涨跌。2016年新房成交备案约3.7万套，据传，若算上二手房市场成交，整个市场成交约6万套，即意味着当年有6万+的买房需求入市。2017年成交备案21442套，房价涨幅17.57%，这一年是因为市场供应能力大幅下滑，供应小于需求导致房价大幅上涨。

　　2019年商品房预售许可22873套，而成交备案19052套，供应量高于成交备案3821套，说明2019年新房总需求约19052，相比于2016年、2017年，信阳楼市需求量也在大幅下降。而到了2020年新房成交备案只有12649套，且当年信阳市部分楼盘房价下跌500-1000元/㎡。2020年的楼市市场，供应大于需求。
　　2021年限贷、限购再次进入楼市舞台，而区别以往的是限制了二手房交易，即限制了投资房产后的“出口”，提高了房贷利率，增加了投资房产持有成本，此次“房住不炒”不止在政策上更加科学化，也改变了关于“买房增值”的社会意识。
　　虽然信阳楼市走衰，市场供应与需求还是会进入新的平衡点，所以楼市市场萎缩，并非意味着开发商销售难或房价下跌!
　　(来源：今日头条 悟空看信阳楼市)