专家：房价下跌27%才合理！央媒8字回应，房价有望回到8000元吗？

毛毛

随着第七次人口普查数据的公开，人们对于当前人口严峻形势有了更深的认识。普查结果显示，60岁及以上人口为26402万人，占18.70%。其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。数据说明人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。与此同时，数据显示我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经处于较低水平，2020年出生人口为1200万人，达到了近十年来最低水平，同比2016年减少了近600万人。以东北三省为例，东北三省总人口9851万人，接近1亿人，规模依然较大，但比10年前减少1101万人。
为了解决未来人口提前进入“负增长”问题，近两年许多专家学者纷纷提出了宝贵建议，其中“放开三胎”的呼声最高，因为这个建议能够从源头解决问题。因此，6月1日，千呼万唤的“三孩生育政策”终于出来了，由于相应的配套措施尚未明确，很多人建议通过延长产假、增加经济补贴等直接给予三孩家庭补偿的层面入手，以此来鼓励生育。
但在相关建议中，很少有人从住房的角度入手解决问题。不得不说，当前生育率低与高房价有着密不可分的关系，住房成本高、买房难已经成为许多刚需家庭难以跨过的门槛。三个现状能够证明这个观点：首先，对于年轻人来说，如今房产成为了结婚的标配，如果没有房子的话连结婚都是一大难题。其次，对于刚结婚的年轻夫妻来说，最先考虑到的并不是孕育下一代，而是通过努力挣钱为高额的房贷做准备，房贷部分已经占据了大半收入，因此不想生孩子增加额外的经济负担。最后，根据某婚恋网站统计的数据来看，房价越高的城市，离婚率普遍较高。
由此可见，合理的房价才是促进生育最重要的因素。2018年西南财经大学发布的论文显示，房价上涨对于生育意愿存在负面影响，商品房价格每上涨1%，生育孩子意愿数量下降约0.2个;对于已婚家庭来说，房价上涨1%，初育时间将推迟1.01年。人民大学研究结果同样说明了房价与生育呈现负相关的事实，房价每上涨1000元，生育一胎的概率将会降低1.8%~2.9%。
对于当前的高房价，央媒也给出了回应，5月21日新华社发表了一篇文章，其中明确表示：“房价偏高，亟待解决”。与此同时，经济日报同样也发表了自己的看法，在其文章《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中，指出年轻人才是未来城市发展的依靠和创业核心，如今很多城市的高房价吓跑了年轻人，楼市亟需降温，与此同时还应该出台更多举措，帮助年轻人解决住房问题。两大央媒相继发文直指楼市问题，说明当前很多城市的房价已然偏高。
事实上，除了城市以外，如今就连很多县城的房价也在飞速上涨。根据房价行情网发布的相关数据来看，截至2020年12月，全国房价过万的县城数量已经达到了103个。其中海南陵水县平均房价超过3万元/㎡，部分地段房价已经超过4万元，比当前很多二线城市甚至“新一线”城市房价还要高。去年底新华社发布了一份关于“十四五”的建议稿中说过：县城将作为城镇化的重要载体。试想一下，城市房价过高，对于流入到城市的人口来说买不起房可以迁往小城市甚至县城发展，但如果连县城的房价都高不可攀的话，那么发展城镇化就成为了空谈。

更为麻烦的问题在于，在当前住房供应远大于需求的趋势下，未来多余的住房该如何解决。易居房地产研究院公布的统计数据显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平米，一线、二线、三四线城市库存总量分别为3143、26820和21077万平方米。说明当前除了三四线城市以外，二线城市的库存同样处于比较高的水平，去化周期超过15个月的警戒线。另一方面，2017年西南财经大学得出的空置房数量为6500万套，近三年又增加了800万套左右，算上小产权房等房源，空置房总量将超过1亿套，足以满足2.5亿人的居住需求。
但楼市整体需求量有多少呢?央行发布的统计数据显示，当前住房普及率已经超过了96%，说明楼市剩下的需求已经不多。因此最近两年各地都在出台各种政策，一方面抑制炒房行为，另一方面限制房企负债率，避免一味拍地建房，就是为了避免未来住房库存进一步增加。当住房需求进一步减少后，多余的住房该如何处理?特别是如今很多城市都以高层住宅为主，甚至连拆除重建都成了难题。

金融专家朱云来：房价下跌27%才合理!
由此可见，高房价不仅导致生育率降低，也会引发住房过多难以处理的问题。因此适当降低房价是比较合适的措施，解决了年轻人买房难的问题，生育率也必然能明显提高。那么房价降多少才是合理的水平呢?5月底，在西安某论坛上，金融专家朱云来直言不讳表示：现在的房价下跌27%才是合理水平，即中国合理的房价应该为8000元左右。正如融创董事会主席孙宏斌说的一样，房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%，那我们(这里指房企)就都“死”了。
按照朱云来的说法，2020年我国人均可支配收入为32189元，人均消费支出为21210元，相减得到的余额为10979元，按照30年房贷每年还本付息1万元来计算，得出的合理房价为8000元左右。根据2021年第一季度平均房价1.1万元/㎡来计算，相当于下跌27%才合理。
房价有望回到8000元吗?
需要注意的是，房价统一回归到8000元是难以实现的问题，举个简单的例子，如果全国房价统一为8000元/㎡的话，那么大家都会前往一线城市买房，毕竟相关资源更为优质，并且收入也更高。同理，对于一些偏远地方城市来说，房价常年低于5000元，那样就没人愿意买房了。因此并不是每个城市房价都能回归到8000元，具体以城市来看，但对于房价过高、房价泡沫过大的城市来说，房价下降空间显然更大，下跌30%、40%甚至更多才能达到合理水平。
(来源：今日头条 财经前瞻)