2月房价出炉，北方城市房价出现“松动”？未来几年还能买房吗？

王皇珍

　　楼市一直以来都有“金三银四”的说法，意思是过去每年的三月和四月，都会迎来房产交易的高峰期，如何判断三月和四月房价具体走向呢?从二月份房价就能很好体现出来。前不久，有机构发表了2021年2月314个城市房价整体走势，可以说是喜忧参半。坏消息是房价上涨的城市数量依旧占据了大多数，好消息是上涨城市数量较一月有所减少，并且一线城市中北京和深圳房价均出现下跌。
　　但真正令人担忧的，则是北方一些城市的房价数据：鹤岗2月房价下跌10.20%;酒泉2月房价下跌10.58%;金昌2月房价下跌8.33%;锦州2月房价下跌6.08%;平顶山2月房价下跌6.26%;信阳2月房价下跌4.4%;鹤壁2月房价下跌4.42%;榆林2月房价下跌15.39%;郑州2月房价下跌1.66%;沈阳2月房价下跌3.08%;北京2月房价下跌2.37%。除了上述这些城市之外，淄博、枣庄、德州、长治等北方城市都出现了明显的下跌。
　　从上述相关数据中，我们不难发现三个问题：首先，北方城市房价下跌已经偏向“常态化”，不难看出，上述城市除了偏远的四五线城市以外，还包含了新一线城市郑州，一线城市北京，其中郑州已经连续5个月出现下跌趋势。其次，房价分化程度加剧，2月份房价下跌10%以上的城市中，三个城市均为北方城市。最后，偏远城市房价更容易受到波动，上述的酒泉和鹤岗都属于比较偏远的城市。

　　为何北方城市房价会呈现这样的趋势?笔者认为主要有三个原因：
　　1、北方城市人口流失加剧
　　决定房价一个最关键的因素就是人口，人口多少代表着购房需求的高低。从2017年到2020年《中国城市活力研究报告》来看，最近几年最吸引人的4个城市即为四个一线城市，比较有趣的一点是往往第一季度北京第一，第三季度深圳第一，说明北京外来打工的人比较多，深圳则更加吸引高校毕业生就业。且在人口吸引力最强的20个城市中，北方城市占比仅为20%，只有北京、郑州、西安、天津四个城市。
　　有人口流入，自然也就有人口流出，由于地理原因，很多偏远城市基本上都是北方城市。因此每年的毕业季与打工季，就有大量的人口流出前往受欢迎的一二线城市以及沿海城市，其中相当一部分人会选择在当地定居。因此，这类北方城市人口流失严重，住房需求也就自然而然减少了。

　　2、楼市调控不断升级
　　自“房住不炒”正式提出后，整体房价走势得到了明显的控制，自2017年起，整体房价涨幅不断收缩。虽然房价依旧处于高位，但房地产正逐渐走向正轨，房价泡沫也在不断消除。在2020年底，相关部门发布了“十四五”规划大纲，其中也规划奠定了未来5年的楼市发展方向：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
　　时间进入2021年，首先迎来的是央行发布的“限贷令”，限制了对于房企和个人的房地产贷款占比上限，解决了资金源头。其次，今年也是“三道红线”正式生效的一年，意味着未来房企不可再高负债运作，不能随意拍地盖房了。最后，多个典型城市也迎来了密集调控，如今房价带头上涨的早已不是一线城市，往往是以三四线为主的城市，影响较小。而对于一些北方城市来说，由于相关资源配置稀缺，整体房价抗跌性比较差，因此往往会容易受到影响。

　　3、人们对于生活居住质量要求的提升
　　不得不说，随着生活水平的提升，人们也开始越来越关注自己的身体健康，因此选择一个适合居住的环境就显得尤为重要。拿南方城市和北方城市进行对比的话，南方城市会更适合居住一些，其一是因为北方的气候问题，冬天大雪等恶劣天气影响正常生活，其二是由于环境问题，很多北方城市早年都是以重工业为主的城市，对于环境也造成了一些影响，比如雾霾天气的形成，对于身体健康会产生一定影响，因此越来越多的人选择了在南方城市居住。
　　总的来说，北方城市房价的趋势，来源于人口的流失以及楼市的调控，且对于偏远地区城市来说，影响更加明显，是房价回归理性的表现，同时也是楼市“分化”的标志。那么北方城市的这股“冷空气”是否会影响到南方城市的房价呢?答案是肯定的。

　　上文已经提到过，人口能够决定房价的长期走势。从单个城市来看，人口流失量大会影响整体房价走势，因为少了住房需求。但从整体人口数量上来看，未来楼市的“整体需求”已经不容乐观。自2019年起，各个机构都开始预测未来人口会提前进入负增长时代，比如经济学家任泽平在其报告中就呼吁提前开放三胎，人口将在“十四五”期间进入负增长，社科院也预测人口峰值将在2027年出现。
　　从前不久公安部门公布的新生儿登记数量来看，2020年新生儿人口达到近10年来历史最低，只有1003.5万人，比2016年新增人口减少了783万人，且多个城市出生人口都出现了大幅度减少。另一方面，从楼市的“供给端”来看，2017年西南财经大学报告中公布的数据中，空置房数量达到了6500万套，房屋空置率在22%左右，且2018~2020年年均销售17亿平米的销售面积来计算，整体商品房空置数量将超过8000万套。

　　此外，根据上海易居房地产研究院发布的报告来看，100个城市新建商品住宅库存总量超过了5亿平米，与2014年“去库存”之前的存量相差不大，这些空置住房、库存住房普遍存在于三四线城市中。随着时间的流逝，一方面楼市的“需求”不断降低，另一方面住房的“供给”不断增长，那么这些多余的住房该由谁来“接盘”是个值得深思的问题。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)