楼市终于“动真格”了！高层发布2大新规，房价走向或出乎意料

王皇珍

　　我国房价为何能快速上涨?对于这个问题，当前比较可靠的答案就是房地产行业基于人口红利发展，简单来说，只要人多了任何商品都会变得很值钱。据统计局数据显示，2019年我国城镇常住人口为84843万人，占总人口的60.6%，但如果将时间推移至20年前，在当时城镇化率普遍低下的背景下，城镇人口仅为38855万人，占总人口的30.89%。仅从这数据来看，我们可以得出一个结论，那就是每年约有2000万人进城落户，请问有什么商品价格不会上涨?恐怕连基本的水电费都会翻倍增长。从这个角度来看，毫不客气地说人口红利是房价上涨最主要的因素，原因很简单，有需求的地方就会有市场。

　　如果延续这个思路衡量，市场有了，资金又从哪里来呢?此时信贷资源起到了承上启下的作用，一方面提供贷款使得开发商有足够的现金流拿地建房，另一方面建立良好市场秩序，为购房者进行住房贷款业务，能提前拥有属于自己的一套房子。对于这部分的格局，一份数据或告知真相，那就是截止至今，我国住户部门总债务余额为58.9万亿元，其中住房主贷占比超53%，也就是说每100个欠债的人当中就有50个人背负房贷。

　　正是因为在以上2点支撑下，有足够大的市场且购房者经济实力雄厚，此时房价上涨称得上是意料之中。

　　但经济的本质就是存在边界线，无论是市场上限还是消费规模增速，在宏观基调不变的前提下，我们不得不承认有天花板的存在。而对于外界看来，这一次楼市动真格了，原因很简单，银行开始向房企和持房者“追债”。

　　前一段时间，《中国经营报》有一则《房企破产难交房多家银行急追按揭贷款》的报道，文中表示由于部分房企破产等外界因素，导致有的银行贷款业务受到冲击。也许作为持房者还未察觉到，但作为一波三折的2020年来说，房地产企业倒闭数量超过500家，而法拍房的数量和4年前相比较涨幅接近143倍，这不仅仅是持房者感到焦虑，不少开发商也开始焦头烂额。

　　而在如此特殊的背景下，高层发布2大新规，也许和现状存在因果关系，但其中意蕴值得大家深思，主要有以下内容：一是住房贷款业务成为相关部门监管对象，无论是去年的三道红线，还是今年央行和银保监会确定金融机构的贷款占比上限，最直接影响就是从今年开始，房贷业务备受关注，不仅仅是银行用于住房贷款幅度受到冲击，更多的是银行本身可用资金受到监管;二是楼市调控频繁加码，请注意这里的重点是频繁出手，上海、深圳、杭州等热门城市不到一个月内均出台新政，例如上海房子必须满5年才免增值税、深圳发布二手房参考价。

　　从这2大新规来看，未来市场格局会相对简单，人口层面我们无法掌控，当前年轻人并不是结婚生几个孩子的问题，而是能不能结婚的问题。从金融层面来看，房贷业务受到调整，短期内购房资格的收紧是大概率事件，而从政策层面来看，房住不炒、杜绝局部过热似乎成为共识。俗话说“房价走向短期看政策、中期看经济、长期看人口”，看到这里，请问大家是否能一一对应，也许对此不少小白依然觉得炒房能有利可图，可对于内行人来说，只有你真正入场了，你才能明白其中的艰辛。

　　在这多次因素叠加影响下，这一次房价走向或超乎意料。最近一线城市调控频频加码，就说明即使住房需求饱满，也不代表房价会上涨，这就说明房价控涨不控跌。而新一线强二线城市作为承上启下的消费阶层，可选择的空间很大，但有能力消费群体却是一定的，在某种程度上来说，这就是零和游戏。反观那些四线城市或者经济实力薄弱城市，我只能说房子能卖得出去就是一件好事情，心理预期应该从低着手。

　　(来源：今日头条 房产新秀)