这个现象，预示信阳楼市已进入青铜期

王皇珍

　　买房两年后，还是后悔了。2018年初，通过多方比对之后，悟空选择了南湾琨御府多层住宅标准层房源。当时该项目可选的房源已不多，当时有带露台、阁楼的顶层，也有少量带院及地下室的一楼，考虑到装修成本，就选择了标准层。时隔两年后，悟空发现，多层住宅的顶楼户型或首层户型，居住体验更丰富也更舒适，虽算不得终极改善，但也足矣。

　　南湾琨御府项目局部效果图

　　南湾琨御府项目位于南湾，临新七大道，自建百亩山体公园，规划有休闲跑道、篮球场、羽毛球场、1500平方米儿童游乐场，论休闲配套，在信阳算得上仅有。另一期近400户已经竣工交付，通过现场参观，可了解到其建筑用材、园林用材品质，在信阳市所有竣工小区中，都能排到前列。综合起来，悟空对该项目算是比较满意的，但悟空想以曾经的价格，购买自己想要的户型，已经很难。

　　2.5容积率高层、多层混建设计

　　自2017年之后，信阳市新建楼盘项目已经开始排斥改善需求。影响居住舒适度的有建筑品质、户型、容积率、建筑密度等多个参数综合影响。当前由于土地成本较高，投资开发毛利润大幅缩水，房企为了提高利润，在建筑规划设计时，将项目的各项参数都达到了市政允许的限值。因此为了提高单位土地净值，2.0-2.5的容积率，都能设计成多层、高层混建，导致建筑密度过高，小区显得有些压抑，且部分多层、高层采光效果较差：例如中梁壹号院2.5容积率、信阳碧桂园2.5容积率，采取的就是高层、多层混建模式。

　　2.5容积率全全高层设计

　　2020年新推的楼盘项目虽处于城边区域，但容积率多为2.0以上，但楼盘规划设计也多采用了小高层(洋房)、高层，多层、高层建筑混建设计，在建筑密度方面，都采取了最大限制。如果还无法想象，高容积率下，高层、多层混建对居住舒适度有多少影响， 可参观恒大翡翠龙庭全高层设计(2.5容积率)、恒大翡翠华庭全高层设计(2.6容积率)。

　　高容积率下，高层、多层混建，以牺牲业主居住舒适度来提高项目利润，对于在信阳投资开发的房企而言，实属无奈之举。当前由于土地成本较高，投资开发毛利润大幅缩水，房企为了提高利润，在建筑规划设计时，将项目的各项参数都达到了市政允许的限值。因此为了提高单位土地净值，不得不提高建筑密度，多层、高层混建。2020年，羊山北湖多个地块，土拍楼面价高达3400元/㎡，悟空推算全高层设计，(信阳高标准品质)房地产开发销售综合成本7500-8000元/㎡，但去年，区域项目售价在7500元/㎡以下。如果房地产企业不在建筑材料、建筑设计、融资及管理方面下功夫，大概率赔本。

　　有多位房地产企业高管提到：现在投资开发项目都是超低利润，一般也就3-5%的纯利润，有的房企拿地时，预算出2%的利润，也会抢地。2020年下半年，悟空发现，信阳市诸多有库存商住用地的中小房企开始寻求大房企合作，或者寻求大型房企代建，以降低投资开发风险。有位在信阳浸淫十几年的房企老板(投资开发有多个项目)：现在搞房产开发不赚钱，一旦运作不好，就可能破产。

　　在信阳，投资开发进入微利时代，以后高品质项目，或将难以再现。不过好在，2021年还是存在看得见的高品质项目，例如南湾琨御府、金牛国际等。

　　(来源：今日头条 悟空看信阳楼市)