楼市新环境下，4类房子被“打入冷宫”？内行：真不要乱买房子了

王皇珍

　　从2019年年底开始，楼市环境开始出现很大的转变。特别是在2020年，楼市走势更是非常低迷，在国家对楼市的不断调控下，房企们也第一次开启了降价促销的模式，不再像过去那样死撑着不降价。房企们的公开降价促销，也让人们开始意识到原来房价也可以下跌。在过去的一年里，虽然全国的平均房价还在继续上涨，并且突破了万元大关，但是也有很多城市的房价出现了下跌，比如北京、天津、武汉、郑州、青岛、济南等发展潜力非常大的城市，其中一些城市的郊区房价更是出现了大幅下跌。虽然目前依然有很多坚持看涨、不承认房价下跌的人存在，其实这些人都是已经买过房子和持有很多房产的炒房客等一些既得利益群体，他们自然不愿意房价下跌。

　　不管这些既得利益群体承不承认很多城市房价出现下跌的事实，都无法阻挡楼市环境正在慢慢转变的趋势。随着国家对房地产行业的不断调控和对炒房现象的不断打击之下，炒房客也开始不看好未来房价的优势，开始抛售自己手中的房产获利了结。但是在炒房客抛售房产的过程中，房产过剩的事实已经暴露在了大众视野之内。最近几年，虽然大家都知道我们国家的住房资源已经过剩，比如96.86%的城镇家庭都有房子，户均超过1.5套;还比如城镇居民人均住房面积超过39平方米，远远高于欧美发达国家城镇居民人均住房面积33平方米的水平;但是这也都是存在于纸面上的数据，现实生活中住房资源依然供不应求。其实是因为大量的住房资源都被囤积在了炒房客手中。随着炒房客不再购买房产，并且开始抛售房产时，住房资源过剩的事实就被彻底地暴露了出来。

　　从2019年底开始，全国各个城市的二手房市场就出现了房源激增的现象，并且在整个2020年里这个现象一直持续着，就算是到了2021年，二手房市场的二手房房源依然在持续激增。在房源不断激增的同时，二手房房源供大于求的现象也越来越严重。很多二手房业主为了卖房子不得不不断降低售价来吸引购房者。可以说现在购房者在二手房市场中的选择余地很多，有时间可以去从大量的房源中挑选一些价格合适并且居住环境优美的房子。可以说，二手房市场已经进入了买方市场。

　　其实现在新房市场也面临着同样的情况，一方面是新房库存不断增加，资金链压力越来越大，房企之间竞争压力也越来越大，一方面是二手房不断降价给新房市场造成很大冲击。所以对于现如今的新房市场，同样面临着供大于求，竞争压力增大的情况，也已经进入了买方市场。可以看出，现如今的楼市环境已经在变化，不仅是在楼市调控政策下，“房住不炒”正在慢慢深入人心，更重要的是住房资源过剩问题已经凸显出来，正在影响着现在以及未来楼市的发展。在这种楼市新环境下，4类房子被“打入冷宫”?内行：真的不要乱买房子了。

　　第一类：小产权房

　　小产权房就算个人私自建设的房子，相比去商品房来说价格非常便宜，也正是由于这个原因，解决了很多买不起商品房的人的住房问题。由于过去商品房房价的不断上涨，也就有了很多人开始炒作小产权房，也让小产权房的价格涨了不少。但是小产权房也有一个很大风险，就是得不到国家的认可。特别是在2020年出台的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中明确指出，对于乱占耕地建房、城镇居民非法购买宅基地和小产权房等情况，都不允许登记办证。可见，小产权房转正无望，这样小产权房的业主权益也得不到保障

　　另外，小产权房也有其他问题，比如由于不是正常按照国家规定施工建设，所以一些小产权房存在质量的安全隐患;还比如很多小产权房也没有物业服务，生活环境和基础配套设施都非常差。既然小产权房有这么多问题，为什么还有那么多人购买小产权房呢?其实还是因为小产权房便宜。但是目前住房资源也已经过剩，随着国家对房地产行业不断地调控以及对楼市炒作现象的不断打击，未来很多城市的房价将慢慢回归合理水平。当商品房的价格人们买得起的时候，人们也不会再愿意居住在小产权房里，也将购买居住环境更好的商品房。到那时，小产权房将会被人们慢慢抛弃。

　　第二类：品质差、物业服务水平差的高层住宅

　　现在城市里到处都是高层住宅，新的商品房基本上都是高层住宅，但高层住宅也有许多缺点，即高层住宅老化后生活很差。对于品质好物业服务水平好的高层住宅小区，这个问题短时间内还没有必要担心，但是对于品质差、物业服务水平也差的高层住宅小区，这个问题可能几年之后就需要面临。

　　高层住宅存在大量的机械设备，比如电梯、给水排水设备、电机电气设备和消防设备等等，只有这样设备正常运行才能保证高层住宅的业主的正常生活和正常出行。但是对于品质差和物业服务水平差的高层住宅小区，这些机械设备和房子的质量都非常容易出现问题，特别是这些机械设备，物业公司在不好好维护的情况下特别容易出现老化损坏的情况。一旦这些机械设备出现问题之后，就会影响居民的正常生活。对于这样高层住宅小区，以后景象可以参考现在市区老旧小区的景象，但是现在市区老旧小区楼层低，不需要电梯等机械设备，房子出现质量问题后维修成本也低。而高层住宅就不一样了，不仅维修成本非常高，这些机械设备出现问题之后，居民的生活就会受到严重影响。随着居民的生活条件提高，人们对住房的品质要求也会越来越高。因此以后这类品质差和物业公司水平差的高层住宅，未来也将越来越不受购房者喜欢。

　　第三类：一般的商住公寓

　　在2016年房价大涨之时，由于限购政策出台，面积小、单价低又不限购的商住公寓就受到了购房者的追捧，一度成为了投资囤积和单身男女最喜欢的购房选择。但是在开发商的各种包装和宣传之下，人们只看到了这些商住公寓的优点，并没有看到这些商住公寓的缺点。比如40年产权、商水商电、物业费高、不能落户、不是学区房、不通天然气等等。可以说，相对于住宅，商住公寓只有居住这一个属性，但是就这一个作用，人们居住起来也非常不舒适。因为商住公寓的容积率非常高，一层楼都是几十户，户型不南北通透，还有一些公寓南北朝向，一半公寓窗户朝北，一年到头不见阳光。

　　另外，商住公寓一般都是商住两用，所以在公寓楼中会有公司、酒店、各种各样的工作室等等。所以公寓的人口流动非常大，并且来往人口非常复杂，不仅影响居民的正常生活，还存在安全隐患。

　　随着最近几年房价走势稳定和国家对炒房现象的不断打击，公寓越来越不吃香了，公寓的价格也随之下跌。就比如笔者2017年接触的公寓楼盘，当时售价1.35万元/平方米，现如今已经降到了9000元/平方米左右，而周边的商品房住宅价格却没有出现下跌。可见，在保值率方面，公寓和住宅相差实在是太多。随着住房资源的过剩和房价慢慢回归合理水平，笔者相信，更多的家庭还是愿意购买住宅而不是公寓。

　　第四类：人口不断流失的中小型城市的房子

　　房子说到底是给人居住的，人口才是最后决定房价走势的根本因素。但是现在很多城市的人口却在不断流失，并且这里的住房资源也已经过剩。随着人口的不断流失，终有一天会出现房多人少的现象，到了那时候，可能就会出现房子卖不掉也租不出去的尴尬境地。随着房产税和空置税的出台，以后手持多套房的成本会越来越高，如果卖不掉又租不出去的话，那么在这种人口不断流失的城市，持有的房产越多，反而负担会越大。因此，对于人口不断流失城市的房子，购买时还是要根据自己的实际需求来决定是否购买。

　　总结：在过去20多年里房价一直都在不断上涨，让购买房产的人都挣得盆满钵满，可以说只要买的是房子，闭着眼睛买房就能挣钱。但是现如今楼市环境已经发生了彻底转变，住房资源已经过剩，并且将成为常态，炒房客也在慢慢退出楼市。在这种楼市新环境下，未来很多居住环境差的住房资源都将慢慢被淘汰。因此，在现如今的楼市新环境下，不要再乱买房了，买房时要根据自己的实际需求，选择购买一套适合自己和家人并且居住环境好一点的房子。

　　(来源：今日头条 房产新谈)