提前买房也有风险！学区居然还会变！

王皇珍

　　提问：你好，情况如下:佛山人，佛山工作，但新工作单位买的是广州社保。明年2月社保够6个月可入户广州。和父母居住。2018年买佛山一套房子，工资等于房贷月供。租金3千用来平时使用。现有50万，希望买房保值，能出租。
　　问题一:是留在佛山买第二套，还是去广州买?
　　问题二:若买广州的话，可信用卡套30万，另亲戚借款约70万(这期限估计两年，后期需慢慢转化成装修贷或其他)，预计150万总额。150万总额广州的话，市区小老破小VS番禺广场附近?这两个选项是否打发和期望值不同?
　　回答：1、因为你已经有佛山一套在还贷款，这个时候通过杠杆而来的100+自有50，全款买广州，只能是写老破小，而贷款再上广州，信用卡除非你做零账单，配合手法去七成首付，搞个200w的房子，贷款50w，相信也能以租代供。
　　2、但是我更建议你还是在佛山继续买吧，佛山基本上你可以做四成首付。250w上下的房子，首付100w，留下50w作为备用金，这样也算是比较舒服的选择了。
　　3、除非你是真的在广州市区工作，需要在周边便捷去居住上班，或者是有学位小需求，否则基本不太建议去选择老破小。
　　番禺广场按照你150-200w的总价约束，也真的没什么好货让你挑选了。
　　提问：星叔好，感谢之前回复，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢?
　　回答：我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。
　　买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。
　　什么是流动性?就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。
　　有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。
　　任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要!
　　那么如何买到流动性强的房子?
　　好小区，好房子， 好位置， 好涨价!
　　流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大!
　　总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。
　　别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。
　　要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：
　　1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产;
　　2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方;
　　3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点;
　　4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动;
　　5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。
　　提问：天津河东区的户口，想在天津买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市郊，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外有资格买限价房，你看天津目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐!谢谢老师
　　回答：新房大多的没有定学区，存在一定风险。
　　二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。
　　如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。
　　限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象。
　　再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。
　　如果是刚需，不太建议购买;投资后外租的话，可以考虑。
　　目前品质较高的区域是中北镇，可以关注下，不过以二手房居多，可以去实地看一下。
　　具体详见内部分享《学区房如何选择才没有风险?》
　　提问：星叔您好，男方婚前贷款一套宁波房子，且婚前已出售;女方婚前贷款一套河北房子，婚后持续还贷中。婚后全款涿州一套房子自住，请问：
　　1.如果户口迁入杭州，还有购房资格及房贷资格吗?
　　2.具备北京社保年限购房资格，还有房贷资格吗?谢谢!
　　回答：1.有，不过双方都已产生过贷款记录，杭州买房属于二套。
　　2.北京也一样，有房贷资格，也是二套。
　　其实北京和杭州一样，采取认房认贷，即认本地的房，全国的贷款，你们在杭州和北京本地都无房，但是在全国内产生过贷款记录，那么北京和杭州买房就按二套计算，首付比例高一些，但是还是有贷款资格。
　　像北京 上海 深圳 广州 成都 杭州都是如此，认房认贷。
　　提问：星叔好，坐标西安，请问自住的话未央金茂府的中间楼层(320w)和龙湖春江天序的一楼(360w带院子)哪个更值得买?
　　回答：首先，周边环境都是一样的，因此这两个项目比的话就是产品本身。
　　其次，从两个项目本身来看，未央金茂府6层高属于真洋房，龙湖的10+1算不上真洋房。
　　第三，从产品本身来看，金茂科技洋房产品肯定是比龙湖品质更高，但金茂一楼底跃带院子的相对来说总价高，600万左右。
　　因此，就看你最看中的是什么，如果希望生活中能够有一个院子，总价又可控的话，那就选择龙湖了，毕竟总价低。
　　如果院子无所谓的话从品质本身，那就选择金茂了。
　　西安买房性价比高的楼盘推荐，详见内部!
　　提问：星叔，今年二手房市场怎么样，建不建议买二手，还是买新房带装修的，现在新房限价，价格比二手房低，后面价格差距会缩小吗?
　　回答：现在因为新房整体被限价，性价比优于二手房，所以更多刚需愿意抢新房
　　二手房市场很冷，但随着未来新房价格逐渐上涨，与二手市场达到一个平衡，很多人目光又会转入二手市场，还有一种是未来内环土地越来越少，新房也就少，人们为了在市中心工作生活，只有入手二手房
　　而且在现在的市场环境之下，限价在很多城市其实已经失去作用了，很多楼盘已经卖不到限价“限”的那个价格了。这个措施取消或者是全面的取消，对楼市也只是象征意义上的。
　　避免了“买涨不买跌”的情绪，你就胜过了80%的韭菜。