三四线城市房价还能涨多久？别猜了，答案在这里

王皇珍

　　提问：为什么二三线城市二手市场没有一线城市二手市场好?到底是10个富人购买力更强还是100个穷人购买力更强?
　　回答：首先，穷人富人是无法定义的，所以无关逻辑。
　　其次，任何商品都遵循最简单的交易供需原理。弱二三线的问题一在于房子太多，人口太少，没有二手房需求。
　　而二手房与新房并不是同一件商品，新房有处女情节溢价。
　　当房子数量不满足市场需求时，二手市场才会开始。
　　二手的交易量越大，二手房的价格才能回归正常价值。
　　而更高的流动性也保证了商品的价值基础。
　　二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有货币价值。
　　当然，也可以看未来预期，比如杭州。
　　提问: 星叔，你好，我和老公都是徐州人，老公目前在重庆上班，公积金每月 3200，他是工地上技术员，(今年刚升职为项目经理，以后收入会比现在高一点)项目地址也时常变化，我在徐州工作，目前在徐有一套新城区的89平的两室，配套齐全，还有48万的贷款，月供2600。我俩年收入30+，儿子5岁。目前子弹55(为在徐买一套三居室准备的，自有30，借亲朋25，计划两年内还清)。
　　方案一，我看中了北区的万科的期房，单价13600一平，新城区新房单价17500+，目前买不起。借钱想再买一套三居室，目的是通过房价上涨，过几年再卖掉一套，来置换成我喜欢的新城区的大房子。但是从徐州区域发展来看，北区和西区发展较慢，东区发展快，房价也高，我手上只能买起北区西区的三环外了，不知道现在入手万科中山都会是否合适?还是在等两年再直接买个一步到位的?
　　方案二，把手上这套89的卖掉，还完贷款加上手上55，共145的子弹，就很好挑一个改善盘了。但是我又不甘心，一是我这89的房子地铁口，配套啥啥都方便，二是我有儿子，我早晚都是要有2套房子的。
　　方案三，我关注了您很多回复，您强调重庆的房子更适合投资，如果在重庆买房，我老公的公积金还贷也方便些，我们的子弹55，月供还能承担8000以内的适合买那些具体的楼盘呢?我也没去过重庆，这样操作真的可以吗?
　　回答：首先你要明确自己的方向，是改善还是投资。无论哪种来看都不建议你全款或者提前还清贷款。
　　其次明确方向后再来选择，如果是改善可以卖掉新城区2室置换一套3室，徐州这样的基本面都不值得再加仓;
　　如果是投资，徐州价值也不大，作为强三线城市，相比2016年的6000-7000一平的房价，现在均价已经翻倍，市中区更是2-3万。
　　徐州房价为啥那么高呢?目前徐州房价收入比接近14，也就是说，一个家庭不吃不喝需要14年才能在徐州买得起一套房子，这个比例已经很高了，大家的杠杆也已经到了最高点。
　　徐州已经补涨过一轮，在江苏所有大城市中算是最后一波涨的。目前房价已经停滞，成交量明显下降，二手房议价空间大。
　　你现在孩子还小，老公也在外地，目前改善需求也不太明显，我更建议你先去重庆投资一套，重庆作为二线城市基本面要比徐州好很多，而且重庆的房子真的便宜，重庆是一个直辖市，至少是算 1.5 线城市的。但是重庆的房价是 1 万出头的，现在的很多二三线城市，甚至是一些小县城，房子都一万多， 但是重庆是一个 3000 万的大城市，还是一个直辖市，房价只有一万多，这个其实是z治原因导致的。
　　房价涨成现在这样子是经过了 2003 年、2008 年、2013 年、2016 年，四个翻倍 的行情才长成这样子的。但是重庆前三个行情都被刻意的压制下去 了，导致重庆虽然在 2017 年涨了一倍，但是还远远低于其他城市，所以我每次 去重庆都担心自己剁手 重庆很多的二手房还能做高评、高贷，十几万、二十几万的启动资金就能启动。
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　　提问：星叔您好，今年跟老公博士毕业打算回唐山建设家乡、回来才发现唐山现在房价太恶心了、新盘2.2万起，位置好的二手房也基本上2万了，但是政府现在卖地价格也在上涨;
　　此外，而且工作应该在曹妃甸，房子也五六千，本来也想在曹妃甸买来着，深圳买的话房价太高，只能买小点的，今年房价还会涨吗?唐山还是深圳买?
　　回答：我建议你早点切换人生赛道，唐山不值得入手，入深圳更好。
　　无论从房价，还是城市能级，以及你们自身的个人发展，唐山都很一般。
　　作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。
　　近来唐山成了中介的最爱推的区域，因为价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。
　　但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了!
　　房价接下来的走势不能用简单的用涨或跌来预测，应该是两极分化加剧!
　　房价分化有两个层面：
　　从全国层面来讲，二线是一道分水岭，二线城市发展好的会向一线靠拢;
　　发展滞后的会向三四线靠近。分水岭两端的房价会朝着两极发展。
　　从同一城市层面来讲，即使是同一个城市，不同的区域不同的产品，价格走势也会不同，没办法用一句涨或跌来总结。
　　就好比，有人说全国楼市会跌，但这是不是意味着深圳楼市也会跌?即使深圳楼市真的会跌，那也不等于前海宝中龙华会跌。整体房价会跌，同样不代表有些学位房会跌!
　　涨跌只是宏观大趋势，是粗略概括的，对大家来说，更重要的是微观市场，这才是决定你是否真正赚钱的核心!
　　如果做房产投资，在楼市分化时代一定要在确定性的大前提上，去择优选择标的，不要因为便宜去买明显有硬伤的楼盘，这样升值性和流动性都会有影响。
　　正确的买房姿势，应该是忘掉绝对低价，追求相对低价，去买有性价比的房子。
　　提问：星叔，您好，我坐标重庆，单身，在重庆蔡家有一套两室自己住，准备再考虑买一套考虑投资兼自住，考虑长期持有，首付只有40左右，自己工作在蔡家或者北碚城区。请问再在蔡家或者北碚城区考虑可行吗?有其他更好的推荐区域楼盘吗?什么时候入手比较好?
　　回答:买房最好的时机一个是10年前，一个是现在，如果时光倒退10年，可能你砸锅卖铁都要买房，所以现在也是这个道理，现在能买就早点上车，10年后你就绝对不会后悔。
　　蔡家是指望礼嘉的购买力外溢，但礼嘉本身就是靠光电园高端购买力的外溢，再指望这些高端人群外溢到蔡家，难度比较大。
　　如果资金40的话，选择不多，尽量不要买太远。
　　提问: 星叔，你好!很高兴认识您!我的情况是：
　　创业者，目前苏州园区湖东自住一套两室，市值360万，贷款已还清，子弹80+每月可还款2万，由于父母身体欠佳接来苏州，需要一室，孩子二年级该独立也需一室，目前房子不够用。准备换周边四室，但目前二手市场成交低迷，卖不上价，没有看好四室。后经过商量决定把这套抵押买一套周边三室。计划老人住一套我们住一套，已经看了两个月差不多20套房。
　　1、目前本小区(房龄10年)看了一套成交均价3.7-3.9万，我看的这套目前简装460万，明年可入住
　　2、隔壁小区(房龄4年)成交均价4.3-4.5万一套综合比前者好精装不用装修500万，拎包入住
　　3、同时看了新房但需要转学，分别是青剑湖纯洋房四室精装，均价3.5-3.7万(2022下半年年交房)490万;胜浦小高层三室精装均价3.2(明年交房)390万
　　4、根据我的数据是否考虑把老家东北阜新房产一套商铺，一套商品房，一套宅基地不值钱是否卖掉?老人们不一定让他们是我们逼着来苏州的，本身并不愿意常驻这里。
　　ps.应该怎么选择，什么时间节点最合适?苏州园区外来人口多吗?苏州这几个区发展趋势如何?内容有点多，感谢星叔百帮中指点迷津。
　　回答：1、你如果是改善，优先考虑自住，不要考虑涨幅，建议园区。湖东也是最稳的，比较抗跌，但是房价高了也不会有太大涨幅。
　　如果考虑自住加投资，五年以上，可以博一下青剑湖板块新房。园区的宅地不多，尤其是成片的、连续开发的土地。满打满算现在也就奥体、青剑湖和白塘商务区三个板块，其中白塘商务区目前还处于城市留白阶段。其他的宅地或许还有几块，但都零零散散分布，难以形成规模和热点。青剑湖板块站场，继奥体板块之后，青剑湖将成为园区最炙手可热的板块。
　　所以考虑涨幅的话可以优先考虑青剑湖板块，摇号限价新盘，无论自住还是投资，都更有价值。
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　　2、阜新价值不大，三四线城市就是一艘漏水的破船，随着人口的分化，未来5-10年，三四线城市很大概率会朝着鬼城演变;这艘破船上赚钱的速度，也赶不上这艘船下沉的速度，你首先要做的，是换一艘好船。
　　所以尽早卖掉，落袋为安。最多可以留一套，给父母留个念想。
　　3.自住改善现在就可以上车了。
　　提问：星叔你好，投资买房楼层买顶楼会不会不好出手呀?
　　回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。
　　顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。
　　所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。
　　前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。
　　露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。
　　居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。
　　提问：星叔，感觉现在已经找不到好盘了，我要不要等几年再买?现在利率又高我算了下利息划不来。
　　回答：等几年一放水，房价肯定是再往上走的，你又买不起。
　　大多数的时候，是我们的能力还匹配不了我们的需求，才导致我们买不起房。
　　如果我们把起点放低些，先从外环买起，然后在慢慢跳到环内，我想应该不是什么难事，但想着从五环直接跳到三环甚至是二环，那几乎是不可能了。
　　所以，本质上并不是你买不起房，而是你买不起自己想要的房。
　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
　　(来源：今日头条 星叔房谈)