4楼以上住户注意了，住宅迎来新标准，高层“停建”？两类人受益

王皇珍

　　数据显示，中国拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万幢，百米以上超高层6000多幢，数量均居世界首位，是世界上高楼最多的国家，整个2019年，我国建造了56座两百米以上的高层，数量占比50%。就建造高层技术来说，已经让其他国家望尘莫及。
　　为什么开发商这么热衷于建造高层住宅呢?在早期的城市化进程中，平均每年有上千万的人口从农村流入城市，这些流入的人口除了带来就业需求外，还带来了住房需求。因此，早期的平层房、砖瓦房已经不能提供足够的住所，而城市也不能一味地扩张。于是高层住宅便诞生了，在有限的土地上提供了更多的住所，很好地解决了这个问题。
　　早期的高层住宅，解决了住房需求、提高了土地利用率，加上其华丽的外表，便捷的出行方式，也深受购房者喜爱。而对于开发商来说，有限的土地能出售更多的房子，当时房价也上涨迅速，因此开发商也愿意建造高层。于是近几年高层住宅越建越多、越建越高、越建越密。
　　俗话说，物极必反，如今的高层住宅已经出现了很多问题：过大的公摊面积、过高的容积率、过多的持房成本、光污染、高空抛物、电梯故障时出行困难、火灾等安全隐患逃生困难等，都与高层住宅有关。此外，高层住宅甚至会影响生育率，拿日本举个例子，在日本的乡村和小镇，生育率可达到1.5，甚至更高，但在特大城市和大城市中，生育率可能在0.6到1之间。
　　再比如，二战之后，欧洲因为人口高峰而建了大量的高层住宅，后来这些高楼老化后，这里的居民全都成了贫民窟。现在的很多美国人、英国人、德国人等等，他们都不愿意去大城市买高层住宅，而是买独栋的两三层小楼。国内也有很多学者发表了对于高层住宅的看法，北京大学光华管理学院教授朱国忠直言不讳地表示：未来高层可能会沦为“贫民窟”。
　　4楼以上住户注意了，住宅迎来新标准，高层或“停建”
　　国家自然也注意到了高层住宅的弊端，目前来看已经有三项“新规”对于高层住宅有影响。
　　1、“限高令”
　　今年4月份，住房和城乡建设部和国家发展改革委发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中明确要求：
　　严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
　　2、4层以上多层住宅加装电梯
　　2019年2月，住房和城乡建设部官方网站发布联合发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中明确指出：
　　四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
　　3、旧改
　　棚改退出，旧改登场，其主要规划如下：
　　1、2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;2、到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;3、到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。
　　因此，对于开发商来说，未来新建高层建筑的高度已经严格被限制为100米以下，也就是34层的高度。而对于开发商而言，如果拆除一个20层的住宅的话，新建的高层起码要在40层以上才能够有收益，因此开发商不愿意拆高层。
　　此外，由于高层住宅各种问题的出现，目前已经越来越不受购房者欢迎了。因此开发商新建的住宅可能会以多层住宅为主，而新规中明确要求了4层以上的多层住宅需要配置电梯，对于购房者来说既没有高层住宅的各种隐患，同时出行又得到了方便，因此购房者会更偏好多层住宅，未来高层住宅可能会给多层住宅“让步”。
　　最后，在旧改过程中，也明确提到了“4层以上符合条件的楼栋可以加装电梯”，这点可以说是解决了老旧小区老人和小孩的出行安全问题。此外，老旧小区经过旧改后，全方面都得到了改善与提升，因此很多住户便不会再购买新房子，也就是高层住宅。
　　两类人会受益
　　第一类是4层以上多层住宅住户：无论是老旧小区住户也好，还是配置了电梯的多层住宅住户也罢，在高层住宅越来越不受欢迎的趋势下，购房者们会更偏好带电梯的多层住宅。有需求就有市场，因此未来4层以上多层住宅住户的房子可能会升值。并且很多老旧小区本身就位于城市核心地段，其各种资源配置完善，有比较大的升值潜力。
　　第二类是无房刚需：这次旧改中涉及到的老旧小区特别多，对应着有换房计划的住户也特别多，但旧改过后，可能会有相当一部分人放弃了购房计划。那么对于房地产市场而言，则需求进一步减少，市场进一步向需求方转化，结合目前楼市密集的调控，房价有望更快一步回到合理水平。
　　此外，如果未来以多层住宅建设为主的话，那么对于无房刚需而言则会买到公摊面积小、持房成本低的住宅，也相当于节约了一大笔钱。
　　事实上，中国目前的高层住宅平均寿命为50年左右，而由于一些开发商私自谋利，偷工减料的情况也不是没有。抛开高层住宅不谈，就上世纪70、80年代建设的多层住宅来看，如今很多也是破败不堪，岌岌可危。而未来20~30年后，将会有一大批高层住宅同样会面临这样的问题，而开发商不愿意拆的情况下，如何处理这些老旧高层住宅或许会成为一大难题。（来源：今日头条    财经前瞻）