行业真知：请规避这十个关于中国楼市和房产的错误思维和认知误区

王皇珍

　　楔子
　　房子这东西，在中国一直以来都是绕不过去的话题。
　　作为有着浓厚土地文明传承和对安居乐业，成家立业的“中国标准式”完美生活的每一个中国人来说，房子自古至今，对于每一个人和家庭来说，都有着非常特殊的情节和坚持追求。
　　其实所有因为房子而产生的不满情绪和负面认知，没有什么深层次，复杂艰涩的原因。
　　仅仅是因为房子作为衣食住行的生存发展基础的生活资料(或产品)，被市场化，商品化了而已。
　　既然是市场化，商品化，那就必然要面对贫富购买力的差异，面对观念伴随市场化的提升和改变效率的挑战，面对市场经济“拿钱说话”的心理博弈。
　　所有因为房子而产生的矛盾，本质核心都是因为人和人的竞争而产生的：
　　先买房子的人，因为房价上涨赚到钱了，招致妒忌;
　　有了房子的人，还想买更多的房子，被人骂炒房;
　　没有房子的人，也不愿意为买房努力和承担长期债务，只能天天咒天骂地，责怪房价;
　　……这样的现象，在每一个人身边，都不会缺少。
　　撰写房地产领域的自媒体，截止目前，已经接近一年时间了，简单粗略的统计和回顾了一下，在这段不长的时间里面，撰写了300多篇关于中国房地产和楼市的原创文章，也通过自媒体平台和各个渠道，包含线上，电话，和线下交流，已经为超过100个读者朋友，针对他们对房地产和楼市的问题，进行了详细的解答和相关专业咨询，数量不多，因为笔者比较懒是一个方面，另外对于很多一些心思不正，态度恶劣的人，也没有兴趣去沟通，三观不合，不必为伍。
　　通过和很多读者沟通的问题和关注点的回顾和思考，笔者发现其实很多人对于买房，房子，楼市的看法和疑惑，并不简单。
　　买房子是件大事，不仅仅要面对高额首付一次性给付的压力，还要有承担长达5-30年的长期债务的心理准备和现实压力，面对房子问题，面对房价动态趋势，对于大部分普通个体和家庭来说，能做到立场坚定，计划充分，准备充足的，可谓是凤毛棱角。
　　很多人对于中国房产和楼市的看法，不仅仅是买与不买的选择和纠结，还有更多的，是不同的个人，对于房子的认知理解，需求表达，立场看法，甚至是价值评判态度。
　　在这些或是复杂，或是纠结，或是愤怒的情绪和看法背后，折射和衍生出来的，是不同个人和家庭，面对房子的行动和认知，所关联的不同感受，酸甜苦辣和五味成杂的人生和经历。
　　这篇文章，不讲什么大道理，也不做什么艰涩的分析和数据论证，就从笔者超过15年的房地产行业从业经验和长期在一线和买房群体的沟通经历入手，把中国楼市中，购房群体最容易，最常见犯的错误，进行一次接地气，有态度的总结和分析，把现象归纳成规律，把错误归纳成答案，并且浓缩成10个思维和认知的“错误示范”。
　　希望通过这篇文章的沟通交流，能够给屏幕前的您，提供更多更新的角度，来理解认知中国的房产和楼市。
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
　　如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。
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　　1
　　眼高手低，只关注大环境大趋势，对眼下的现状视而不见
　　最近一个朋友大半夜地给我打电话，精神极度亢奋，语气极度兴奋：“贝贝哥!你看新闻了没有?中国加入RECP了!你说我是不是该把手上的钱，拿来多买几套房子屯着，你看这是不是一个时代红利呀?”
　　还没等我从半梦半醒的迷糊状态中回过神来，这个朋友一刻没停在给我讲述着他最近的投资机遇认知，听了大概有15分钟吧，大概的内容就是美国大选，中国十四五规划，中国宏观经济全球疫情后首个回复……巴拉巴拉，就这样的内容，恍然之间，我还以为是打开了午夜版的国际资讯电台……
　　耐着性子听着这位朋友的意见表达，好不容易找到一个他歇气的机会，我很不给面子的打断了他激情洋溢的自我催眠和投资自我说服。
　　“说这么多宏观的没用，你是不是想买房子投资赚钱?”
　　---“是”
　　“那你想买哪里的房子?有目标有调研有了解了吗”?
　　---“那倒没有，不过我觉得现在大趋势大环境很适合……”
　　“先别急，我也看新闻，我也有电视，既然说买房，说投资，那我们聚焦一点好不好”?
　　“你现在所在的城市(成都)，现在房价行情怎么样?半年房价是涨是跌?”
　　---“这个倒没有了解”
　　“那成都过去一年二手房市场成交情况怎么样?不用太专业，卖得多还是买的多总应该看得出来吧?”
　　---“咳，我又不是做中介的，我哪里知道啊!”
　　“那你有没有资金计划了?准备拿多少钱出来买房投资，月供流水什么水平，名下房产和债务有没有问题”
　　---“啊，这个还真没有仔细算，你不说我压根没想过……”
　　“那你这是给我打电话播报国内国际重大新闻呢?”
　　……
　　这通电话就这样结束了，但是这样的人，这样的心态，这样的认知，在现实之中实在太常见了，注意，我这朋友还是以房产投资为目的的代表，家里条件不错，自己脑子也活络，收入也不错，陆陆续续在成都也买了好几套房子，赶上房价上涨的时代红利，轻轻松松在40岁以前就实现了身价千万。
　　而对于刚需群体，整天高谈阔论，关注宏观，用自己的理解去判断中国楼市和房价趋势的人，说得头头是道，错失了一轮又一轮买房机会，最后只能看着高房价叹气的，会少吗?
　　这种表现，就是一种典型的错误思维，对大环境，对宏观趋势，对政策大势高度关注，锱铢必较，而对真正决定自己买房的眼下情况，市场动态，行情变化，要么是走马观花，要么是毫不关注，要么就是人云亦云……
　　说句不客气的，买不买房，该不该买房，合不合适买房，对于任何个人和家庭来说，都是一个自主性极强的主动行为，什么网上的神人预测，大咖发言，甚至是对于天地走势，国家关系，地缘政治的内容和信息，和买房这件事，其实没有什么必然的联系和关系。
　　这不是说宏观政策和态度不重要，而是传导到市场末端，是有时间差和施政周期的。
　　大部分人都不懂，国家倡导“房住不炒”，“房地产健康平稳发展”，放到很多热点城市，房价高速上涨的城市，其实完全都可以等该涨的预期达到了，然后名正言顺的进行因城施策的调控，这叫做“政治正确”。
　　对于绝大部分买房人来说，能把自己所在的城市，想要投资买房的城市，关于房产的行情，机会和价值研究做足做透，那就非常厉害了。能做到这一点的人，基本都能依靠房子发家致富的。
　　中国的房地产市场化商品化已经22个年头了，能和每一个人买房密切相关的，只有这么几个关键词：
　　调控(还得看地方政府态度和实施力度)，对应的还有城市点名(能被点名说明房价已经涨的越线了);
　　土地政策(比较关键的是土地供给，土地规划和土地价格);
　　最后一个，就是人口政策。
　　虽然说有之间关联，但是对应到当下的购房行为(不论刚需还是投资)来看，都是有滞后效应和政策实施环节效果风险的。
　　最靠谱的，是活在当下。宏观层面的信息，特别是国外国际的相关内容，基本上吃个瓜看看热闹就好了。
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　　2
　　没来由的对房产中介有抵触反感情绪。
　　中国的房产中介，是一个很具有负面公众认知的行业和职业。
　　至于成因就不用过多的去研究和分析了，对于需求群体的服务价值体系没有建立起来，对于自身没有规范标准的行业规则，对于交易环节没有符合道德标准的盈利规定，在这三个条件成熟，并且形成市场惯例以前，房产中介是很难成为一个被公共认知所承认和接受的第三产业的。
　　不是为房产中介这个行当辩解，也不是要为这个行业去解释什么。
　　事实如此，每一个因为需求和房产中介打交道的人，因为长期存在的价值观影响，完全做不到坦然放松，有信任依赖的认可。
　　但是，对于中国的房地产行情和楼市动态来说，没有任何人和职业，能比房产中介更为敏感和洞悉。
　　在中国，看房价行情，可以多跑几个新房售楼部，不管什么品牌和价值包装，不同区域的房价行情，房产价值点，一目了然。
　　而要了解真正的市场供需，房价动态，还有行情趋势，不好意思，还就只能找房产中介。
　　春江水暖鸭先知，每一个房产中介门店，都是依赖房子的租赁和交易生存的，他们的工作就是和房子和市场和房屋买卖群体打交道，居中沟通，对接交易。
　　而所有不是这个行业的人，就算是房地产行业，从事新房开发销售工作的，最多只能算站在岸边的看客。
　　如果把楼市比作江水，那只有在水里面的鸭子，才能知道江水的温度，而不是岸边看热闹的人。
　　最了解一个城市，一个地区的市场行情，趋势动态的，非房产中介莫属。
　　那么问题就来了，你天生带着偏见的有色眼镜去看待的人和职业，又怎么可能回报给你真实有效的信息和资讯呢?
　　很简单，不谈生意，利益脱钩，就当交朋友，认识几个房产中介的朋友，从事这个行业的也是有血有肉的人，大部分都还是有梦想的年轻人，老祖宗都说过，晴带雨伞，饱带干粮，就算这个社会对房产中介这个行业有所负面影响，但是房产中介也是靠服务和劳动赚钱的清白行业。
　　不能因为普世的价值观去用有偏见的态度去看待一个行业的所有人。
　　而对于买房的群体来说，其实诉求非常明显：
　　没有任何房产知识基础，没有任何市场认知的刚需群体想要买到有性价比，最适合自己的房子;
　　而投资群体想要挖笋，找到有潜力有价值空间的房子进行投资;
　　这一切的目的，是不可能完全脱离房产中介的行业优势和核心服务价值的。
　　所以，不管你出于什么目的想要买房，选择认识结交几个中介朋友，一定没错。
　　毕竟他们日常沉淀积累的贷款利率，政策消息，房价走势，甚至是市场动态等等重要真实的原始数据和信息，能够给买房群体提供最有价值的决策建议。
　　就算没有直接的利益关系，在房地产交易繁杂冗长的交易流程各个环节之中，能有一个懂行的朋友帮忙指导，砍价议价，那也绝对是很重要的交易优势了。
　　在一个城市和地区想要买到好房子，想要买到好价格，想要抓住好时机，原则上，至少要在这个城市和地区，有几个做房产中介的好朋友。
　　至于怎么交朋友，这个就不是今天要讨论的问题了，各人技能段位方式方法都不同，但既然都是成年人了，这个可是社交生存的基本功。
　　更何况，和这个群体做朋友，能够带来的回报，是觉得值得的。
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　　3
　　在专业的事情上面，过于高估自己的认知。
　　不知道大家有没有听过这么一句话?
　　“从南京到北京，买的没有卖的精!”
　　话糙理不糙，生意场上，占便宜，赚利润的，绝大多数的卖家，而不是买家。
　　生意的本质就是商品买卖，没什么玄乎的，因为利润和差价的存在，才会有商人这个职业的生存空间。
　　越大的生意，越贵的商品，对卖家的套路和技巧要求就越高。
　　更何况是房子这种卖方市场，大金额重资产的商品?说房子是贵重商品，没有人会有意见吧?
　　别说隔行如隔山了，就算是房地产行业内部的人，想要从买房子这件事上讨到好处，都不是一件容易的事情。
　　我相信看到这篇文章的人，可能在自己赖以为生的行业行当中，游刃有余，甚至是行业精英都有可能，所以很多人，对于买房这件事，就缺乏了基本的谨慎和态度。
　　前段时间看了一篇文章，大概意思就是一个在大城市年薪50万的高级专业人才，却在买房的事情上，被负责销售的中介，装修公司耍的团团转的故事。
　　是不是真的不重要的，但是现实里面，因为在自己行业领域内有所建树，就麻痹大意，甚至是狂妄自大，在买房这件事上面吃闷亏，吃大亏的案例，是在是数不胜数。
　　不开玩笑的，全中国营销策划，广告推广，包装营销，甚至是消费心理研究最集中的行业，莫过于房地产行业了，还没有等你跨进售楼部的大门，你开车也好，步行也好，甚至是共享单车来的也好，早就被准备接待你的置业顾问了解得一清二楚，看房的人，从上到下，从内到外，穿什么档次的衣服，戴什么样的手表，每一个细节都被拿来分析是否成交的可能性。
　　就连家庭结构，收入情况，看房目的……都是每天日常的营销会议研究内容。
　　在得到了客户的基本情况以后，还有一系列的后续跟进，专业的业务话术和逼定技巧，心理攻坚和压力测试……
　　说白了，不管你是否在自己所属的行业有所成就，只要你被认定是目标客户，那就是和一个营销系统，一个完整规范的销售团队还有无数让你掏钱买房的细节和设计，在进行博弈。
　　别太高看自己，和别人吃饭的本事比起来，大部分对于房地产营销的套路的认知和理解，连皮毛都谈不上。
　　卖方主场，步步惊心，专业话术，连环套路……
　　哪怕是人精，到这样的环境里面，也得被扒层皮。
　　而真正在买房这件事上面清醒理智的人，都会装傻，特别是第一次买房的群体，不符合，不表态，多看多问，勤于跑盘，关注价格，货比三家。
　　而投资群体呢?只要看到在售楼部里面摆谱摆姿态的，基本都是伪投资，真正的高手都是不声不响，有自己的决策主见，要么看好了雷厉风行，要么就扎根二手市场，前者属于短期博利，不显山水，后者就是专业持有资产，囤货居奇的。不管哪一种，都懂得低调。
　　老祖宗有句话怎么说的?“会咬人的狗，不会叫。”
　　整天咋咋呼呼，显摆自傲的，呵呵，大家看看像不像冤大头?
　　只有喊冤的人，才追求声音大。
　　不说买房，做什么生意，狂妄自大，目中无人，自以为是的态度，能做成?
　　买房这件事，不论是刚需还是投资，都不是小事，该谦虚一点，该低调一点，没毛病的。
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　　4
　　对于个人和家庭的“首贷”价值认知过于肤浅。
　　现在在大城市高房价的压力下，有这么一种观念，那就是既然当下买不起工作地的房子，那还不如先贷款在小城市，小地方(特别是家乡)买一套房子，即是过渡，也可以给自己留个退路。
　　不好意思，我这十几年见了这么多人，只要是做了以上选择的，没有一个不后悔的。
　　这种观念就是一种懦弱退缩，自信不足的想法。
　　当然这么说可能会有一些人会喷，甚至口吐芬芳，但事实就是事实。
　　买房子这件事，特别是经济条件和自身实力不足的情况下，是一种重要的资产助力。
　　什么意思?就是自身条件很难留在北上广深这样的城市，除非你能在这样的城市里面，尽力买套属于自己的房子，争取落户到这样的城市，才能为你的持续发展，实现阶层跃升，提供助力和帮助。
　　大城市房价是高没错，但是大城市的房价也是个人和家庭的筛选器和给阶层排座位。
　　看不懂这个结论的人，永远不能理解大城市的房价背后对应的价值。
　　当然在大城市买房子不容易，至少对于绝大多数外来群体来说，是不容易的。
　　一个是价格高，首付月供压力大，一个是涨的快，基本上全国能持续上涨的就那么几个城市。
　　正是因为不容易，所以就要把一切力量和有利条件往实现在大城市买房这件事上去集中和努力。
　　现在“房住不炒”的大环境下，基本上这样的城市一定会存在限贷限购的政策，这就是给刚需让路，让投资离场的手段，但是如果你跑去小城市买了房子，别的不说，就按二套房在大城市买房，难度大了何止一倍?
　　或许有人说等时机差不多了，把小城市的房子卖了来大城市买不也是一样吗?买小城市的房子也可以看做是强制储蓄嘛!
　　听着有道理，实则狗屁不通，房子是大宗商品，不是今天你想卖，就能马上变成现金，更何况，贷款记录就一定有了。
　　大城市的限购限贷，未来成为长效机制的趋势现在已经很明显了，虽然并不是每个城市都对贷款记录有要求和限制，但是行不行，还不是一个政策一句话的事儿么?
　　拿自己在大城市扎根的机会，去小城市浪费，把决定权，放给别人，理智吗?
　　强制储蓄完全是个人，和行为无关。
　　所以，在大城市，在异地拼搏，有立足扎根计划和打算的买房群体，一定要重视自己的首贷资格。
　　好钢用在刀刃上，是一种智慧，而一手好牌打烂，那是糊涂。
　　人生第一次房贷，或许是大多数人，一辈子唯一一次以极低的成本，撬动金融工具杠杆的机会。
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　　5
　　面对价格，执迷不悟。
　　谁不想买东西物美价廉?谁炒股不想抄底?谁不贪小便宜?
　　这都是人性决定的，谈不上是缺点，最多算弱点，而既然是弱点，就很容易被有心人所利用和攻占。
　　平时小消费，小投资，小打小闹也就算了，不伤筋骨，还能给自己涨经验见识。
　　但是在买房这件事上面，恐怕就行不通了。
　　有很多所谓的房产大V，楼市专家，经济教授……巴拉巴拉，都把房价抄底当做一个课题来研究，各种理论各种周期各种说法非常夺人眼球。
　　甚至于这种现象都运用到各类媒体吸引关注的套路上面来了：“重大利好，房价见底，十年来最好的机会来了!”……
　　当然，这种夺人心智，刺激吸引的内容如果你很喜欢，那这篇文章还是建议你不要看了，因为下面要说的内容，可能会颠覆你的认知。
　　资本市场铁律：不抓价值变化规律本质，只想着抄底价，占便宜的，都不是真正的投资，是纯粹的资本逐利投机。
　　投机或许一时得意，但是时间拉长，必然连本带利，统统输光。
　　放到中国的房价行情上面来看这个事，也是一样的道理。一个持续涨了22年的市场，先不说合理不合理，正常不正常，除了短周期内因为政策和经济环境原因产生小幅震荡调整，在中国大部分城市的房价趋势拉长到一个5年以上的周期来看，基本都是上涨的。
　　一个从未显露过颓势，没有正常的市场周期兴衰表现市场和商品，哪有什么抄底的说法?
　　中国楼市是一个政策市，是一个长周期商品市场，因为政策的需要和经济环境的配合，会出现跌幅(就像今年的大部分北方地区衰退型和工业型的城市，还有南方一些经济过热城市)调整，或者是横盘现象，而周期拉长，经济发展和增加收入是必然的趋势和方向，房价有了支持，长期依然看好。
　　要记住，既然房地产能够在中国经济结构中担当支柱地位，那房价其实就是经济的晴雨表。
　　一昧喊着楼市崩盘和房价暴跌的人，有多少是抱着“想抄底捡便宜”的心态?
　　不好说，说不好，不说好，人性不可直视。
　　而对于有正常购房需求的刚需群体来说，如果房子买来就是住的，就是为了结婚，工作稳定，还有儿童就学的，就不要想着解决问题又要求房价一定要涨起来为自己赚钱了。
　　投注分离这个心态打不开，就能把真刚需扭曲成伪刚需。
　　而投资群体，想着抄底，咋?买房投资弄的和股票炒作期货买卖牟利一个意思了?
　　房产投资，是价值投资，是成长投资，是中长线投资，赚的是增长的钱，需要时间的发酵。
　　而不是行情市场的价差利润和通过价值炒作得到的利润。这个认知很关键。
　　对于刚需群体来说，只需要考虑两个个关键因素：
　　一个是所面对的楼市真实价格情况，这个多跑中介，多跑楼盘就知道了，没有什么难度。
　　另一个就是行情下的选择，房价上涨，特别是二手房房价上涨，该买就买，房价横盘，挑好的买，狠狠杀价别客气，房价下跌，不用谁说，谁都不买。就这么简单粗暴。
　　至于市场流通性，不是刚需需要考虑的。
　　对于投资群体来说，就要学会看历史表现：
　　有涨有跌，总体上涨，用历史低点来对比参考，时机决策;
　　有涨有跌，总体下跌，坚决不买;
　　只涨不跌，闭着眼睛买，这个不用多说。
　　阴跌横盘，跌跌不休，投资的要敢买，敬你是条汉子!不是胆识过人，资讯占优，就是盲目投资，不惧生死。
　　有个很重要的认知，那就是涨价去库存，谁见过价格下跌的商品市场，还信心爆棚，交易攀升的?（来源：今日头条  熊猫贝贝小可爱）