楼市拐点将至，未来刚需买房会更容易，但房子或将成为“负担”？

王皇珍

　　前不久，任泽平的一份报告引发了热议
　　10月25号，任泽平及其团队发布了一份名为《建议先放开三胎:中国人口报告2020》的报告，其中提到：
　　2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%，总人口突破14亿，根据趋势估计中国人口将在“十四五”时期进入负增长。我们认为，人口因素变化缓慢但势大力沉，中国少子老龄化问题已日趋严峻。
　　根据任泽平的说法，人口会在这几年进入“负增长”时期。
　　中科院之前公布的数据：预计2029年，人口将达到峰值，为14.47亿人。
　　而国家统计局公布的数据显示：2016年人口净增长率为5.86%;2017年人口净增长率为5.32%;2018年人口净增长率为3.81%;到了2019年这个数据仅为3.34%。
　　所有的数据都指向同一个趋势：人口增长趋势正不断收缩，人口峰值即将到来。
　　提到了任泽平，自然要说他曾经对于房价的经典评价语句：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。可见，房价的长期走势一定是和人口有关。因为人口对应了住房需求，而供需关系正好也决定了商品价格的本质。所以房价和人口是息息相关的。
　　举个例子，最近这些年每年都有大量的毕业生和打工者前往一二线城市，因此最近几年一二线城市的房价普遍处于上涨趋势，而一些偏远城市由于人口不断流失，其本来就很低的房价还在继续走低的趋势，楼市的两极分化趋势也愈发明显。
　　而过去20年房地产之所以能发展得如此迅速，也正好赶上了“人口红利”的爆发，人口不断增加带来了购房需求，而城市化进程的加速发展也使得越来越多的人口流入城市。中国人民大学国际关系学院副院长翟东升表示：人生中会有两个比较重要的买房时间点，分别是31岁和42岁。而2005年到2012年是中国的一个大牛市，原因是在1963年到1970年有一波婴儿潮，这批人刚好处于42岁房产支出的高峰期。即使中间发生了全球性的金融危机的冲击(2008年美国次贷危机)，也无法压制这个大牛市。
　　对于刚需而言，未来买房或更容易?
　　那么当下人口的变动趋势，对于房价有何影响呢?笔者认为，人口增量减少会进一步加快房价整体恢复理性，换言之，未来刚需买房会更容易。主要有三个原因：
　　1、房子需求在不断减少
　　我们知道，人口对应着住房需求，人口减少的话住房需求也会减少。可能有人会认为，人口进入负增长，指的是死亡率大于出生率，并不等于没有新生儿，因此依旧会有不断的住房需求产生。但我们需要知道的是，并不是新生人口都需要一套住房，随着明年《民法典》的落实，子女继承机制也更加完善，很多人都会继承上一辈的房产。
　　2、城市化进入“高原期”
　　数据显示，2010年，我国城市化率不到50%，而2019年我国城市化率已经达到了60.60%，发达国家平均值为70%。说明未来城市化进程也将会由“高速增长期”转变为“平稳发展期”。翟东升认为，2027年之后，中国的城市化率会进入一个“高原期”，没有过多的增量需求。
　　3、楼市调控不断收紧
　　房子是用来住的，不是用来炒的。随着“房住不炒”理念的提出，越来越多的城市都加紧了楼市调控，如今房价大涨的趋势已不复存在，整体房价也步入了一个平稳期。当房价走向平稳后，也就意味着楼市泡沫的不断消除，对于刚需而言，房子正逐渐呈现原本的价值。
　　回顾一下今年的楼市情况，2020年上半年，楼市调控了304次，调控次数同比增长了20%。而下半年如深圳、南京、宁波、东莞、杭州等典型城市都进行了调控，调控主要也是围绕三个方面：打击炒房行为、禁止开发商捂盘销售、给予刚需一定的支持。因此未来刚需买房会更简单。
　　比房价上涨更“危险”的信号会出现?
　　今年4月，央行发布了有关城镇居民家庭负债统计的报告，结果显示城镇家庭住房普及率已经达到了96%，且户均持有住房1.5套。这个数据说明了当前住房普及率还是相当高的，也说明了剩下的整体住房需求并没有多少。
　　目前来看，国内空置房数量具体有多少并不清楚，最近官方公布的一次数据也是2018年西南财经大学发表的关于空置率的研究，得出整体空置率已经超过了20%的结论。不管怎么说，住房整体存在一定程度上的空置是不争的事实。而这些空置房除了少数家庭是为子女准备的之外，更多的还是炒房客囤积的房产。
　　随着房价逐渐走向平稳，很多投资者发现囤房已经不能带来足够的利润，未来甚至会亏损，因此这些人也纷纷将手上持有的房源出售于市场。当这部分空置的房源抛售于市场的时候，那么楼市的供求关系就会进一步转化，卖方市场转化为买方市场。如今二手房市场已经有明显的征兆了，房子挂牌量激增但是成交量却没有上去多少。
　　一方面是老龄化加剧、人口净增长率降低、家庭结构呈现“4-2-1”趋势明显，另一方面是越来越多的空置房源抛售于市场。因此对于购房者来说，未来或许不用担心房价会大涨，但是可能面临房子难以出售或者是难以租出去的问题，那么房子或许成为真正意义上的“负担”。(来源：今日头条  财经前瞻)