上半年各城市库存出炉，未来房价涨跌一目了然

王皇珍

　　库存是楼市涨跌的关键，一般库存增加，房价大概率下跌;库存降低，房价大概率上涨。背后的逻辑是中国大部分头部开发商实行的是快周转策略，对房地产项目各个时间点的销售有具体指标要求。因此，一旦库存增加，销售去化困难，大多数房企采用的策略就是降价促销。
　　近期，地产专业机构公布了2020年上半年楼市库存数据：截至上半年末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%。100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月，近年楼市库存总体上呈现了上行的态势，且明显超过了2016-2019年的低位水平。从城市排行可以看出，上半年存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个城市都是三四线城市，说明三四线城市面临了较高的去库存压力。
　　我们注意到几点：
　　第一：2020年上半年楼市库存同比增加6%。而在2019年之前楼市的库存基本出于下滑状态，房子刚开盘就一抢而空，因此，很多刚需被迫入市买房，又进一步推升了房价，而在今年，开盘就一抢而空的情况少了，只分布在深圳、杭州等少数几个热点城市，从而楼市库存有所攀升，在短期内，这缓解了刚需购房房的急迫感。从而使因为恐慌购房引起的房价上涨不复存在!
　　第二：库存去化周期已经拉升到了12.8个月，明显超过了16—19年低位水平，这波房地产市场上涨是从2015年开始的，16—19基本是几年库存低点，而2020年去化周期的提升是楼市的转折性事件，说明了楼市供需力量之间的对比越来越向买房人转变。
　　第三：三四线城市是库存主力，除了武汉外，去化周期最长的都是三四线城市，武汉市由于特殊的疫情的影响，买房人数量锐减;而三四线城市在管控力度方面其实是不如一二线的，在这种情况下，库存反而增长的比一二线快，说明了三四线是购买力跟不上。
　　因此，2020年下半年，楼市大概率继续调整，尤其三四线城市，还将继续面临库存上升，房价下降的趋势。(来源：今日头条 优房商学院)