深高南学位房事件深度解读，还有哪些潜在风险

王皇珍

　　学位房还能买吗?已经买了学位房怎么办?学位房会暴跌吗?
　　最近，因为深高南学位房事件，在深圳掀起了轩然大波。很多朋友无比焦虑恐慌，生怕“下一剑”挨在自己头上。
　　看得出来，朋友们对学位房的排名和成绩研究得比较透，但对于学位房的选择和各种风险，却没有太多概念。
　　深高南的这次学位房风波，有很多值得总结和学习的地方，希望我的分享能帮助到朋友们。
　　事件回顾
　　5月29日，8个小区业主小升初申请深高南学位，初审未通过。
　　5月30日，深高南突然宣布将八个小区录取基础分从一类80分降为三类70分。八个小区分别是：财富广场、杭钢大厦、有色大厦、泰安轩、泰康轩、泰然公寓、竹园小区和安华小区。
　　理由是房产证用途一栏写的不是商品房，而是单身公寓。房子属于住宅性质，限购限售，交易按商品房税费收取，但在房产证上，土地用途却写着“商业、单身公寓及配套设施”，用途一栏写着“单身公寓”。
　　这些都是历史遗留问题。之前开发商拿地的性质是商业或工业用地，但因为早年监管不力，开发商通过各种方式变更了土地年限和土地性质，由50年变更为70年，建成了住宅却没有补交地价。
　　结果就是房产证的土地用途仍标注为商业或工业用地，却按照住宅销售，多年来房管局认定为住宅，入学也按住宅性质申请学位。
　　这次，这八个小区都因为这个原因被深高南初审驳回，降为三类档，基础分只有70分，以深高南学位的紧张程度，三类等同于无法入学。
　　经过6月3日与业主的沟通后，福田区教育局给深高南发函，表示泰安轩、泰康轩与竹园小区仍属一类，而泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，也就是基础分降为三类。
　　深圳高级中学
　　深高、深中、深实验、深外四大名校集团的高中部被称为“四大名校”，本次事件的主角是深高集团的深圳高级中学南校区初中部。
　　和深中、深外、深实验不一样的是，深高南地处深圳老牌富豪区：香蜜湖片区。学校周边豪宅林立，在一线名校中，人群层次是最顶级的。
　　很多家长，买深高南的学位房，有两种考虑：一是想获取优质的教育资源，二是想给孩子选择一个优质的圈层。
　　而且深高南的多数学生，一般会选择直升深高，而初中部和高中部都同在香蜜湖片区，其他三个名校集团，初中部和高中部是分开的，深实验和深外的初中部和高中部完全不在一个区域。
　　由于深高南的学区范围大，又是豪宅区，中大户型房子偏多，小户型房子偏少，一些预算不够，但又想挤进这个圈子的家长，就盯上了本次暴雷的一些房子。
　　深高南学区范围在近几年持续扩大，学区范围高达56个小区(深中26个，深实验21个，深外无学区)。今年计划招生630人，现在超过1000人报名。因此上述8个小区 ，因为产权性质的问题，出现了被降级的风险。
　　有3小区幸运地恢复了一类，但还是有5个小区仍然被定性为3类。这几乎意味着几百万买来的天价学位房打了水漂。
　　一旦申请学位彻底失败，不仅上学无望，更难以接受的是可能会房价暴跌。
　　事件背后的原因
　　我在2月份的直播中就重点强调了财富广场这个盘，不仅讲了这个盘过去的上涨逻辑，还重点强调了深高南所在片区的最近数年的人口变化规律，就是为了提醒大家注意风险。
　　2014、15年，深圳湾的崛起，大量香蜜湖人口流出，迁移至深圳湾。14-16年间，香蜜湖的人口急剧下降，这几年间，一些朋友尝试用财富广场等单身公寓申请学位，居然成功。并不是因为房子一视同仁了，而是因为申请学位的人不如现在多。
　　这个消息传到市场后，被拼命炒作放大。拿最低总价最好学位房说事，一些焦虑的家长蜂拥买入，却对潜在的风险视而不见。深南高一直是人满为患、招生范围最大的学区，14-16年是特殊时期，但这种背景知识鲜为人知。
　　我在2017年的时候就多次强调风险，那个时候还没有开始写头条。只是在我的圈子里交流，认识我的朋友非常幸运，避开了风险。拿财富广场为例，曾经租金高达200元/平，后来一路下滑，现在空置率很高，因为学位房概念疯传，一个价格虚高的写字楼居然成了明星楼盘。
　　2017年后，香蜜湖被深圳湾拉开价差，这个时候，购买力和富人回流，人口重新恢复增长，加上安托山片区诸多新盘，如臻山府、天健公馆、安峦公馆等入市，近几年，香蜜湖农林片区一带人口加速流入，房价也随之补涨。然而，这背后隐藏的学位房风险却不为人知。人口急剧增加，意味着申请学位的人数将剧烈上升。
　　我从去年12月份开始写头条以来，无数朋友经常咨询，财富广场、泰安轩、有色大厦、杭钢富春等盘值不值得投资，苦口婆心多次反复提醒。却还是很多人不听劝告冲进去，这是房价认知低下和贪婪的心态所致。
　　潜在风险预警
　　2016年深圳全面放开二胎，很多家庭二胎到今年差不多4岁，这意味着，在未来2-3年，很多家庭，老二开始上小学，老大可能面临小升初。
　　适龄儿童人数的急剧增长，和一直人满为患学位紧张的学校，在未来，类似今年的这种事件预计还会频繁出现。
　　学位可能被划出高风险片区：
　　1、深南大道以南车公庙片区
　　2、农林路以西竹子林片区
　　3、安托山片区
　　4、类似上述8个小区产权性质问题的楼盘。
　　例如：杭钢富春大厦。
　　学位房购买建议
　　1、热点片区，买正常产权性质的住宅，规避低价存在产权性质隐患的非正常住宅。
　　2、量力而行。如果预算不够，不要幻想投机取巧或者去凑热闹。
　　3、买实用。市区内，很多老牌学校都很不错，买学位房，强调实用，而不应该跟风。
　　4、教育的本质从来不是学位房。父母的引导和孩子习惯养成，远胜于学位房本身。父母的焦虑并非是学位排名不够，而是逃避责任。（来源：今日头条 谭帮主说房）