 图片来源：中房报图库
在新的市场周期里，只有用心做好产品才能赢得购房者的认可。
石青玲丨发自西安 在“取消限购”的刺激下，西安楼市迎来了暖冬。据克而瑞陕西监测，上周（11.20~11.26）西安楼市共计4个项目开盘，推售1041套房源，成交643套，去化率62%，环比回升31个百分点。 然而，位于主城区的龙记·玖樾却出现了核验“挂零”的情况。11月18日至11月21日，龙记·玖樾进行了登记，共计88套房源，均价15005.16元/平方米，户型为99.65平方米的三室两厅、123.38平方米的三室两厅两卫。此次，共计有27个家庭进行了意向登记，但最终核验结果却为“零”，这颇为让人意外。 “这个开发商的口碑不咋好，之前在这附近做的两个项目都有问题，虽然价格很诱人，但是现在烂尾的风险太大了，不考虑了。”一位购房者对中房君说道。 开发商的口碑危机 该项目的开发商为陕西本土房企龙记泰信。 龙记泰信发家于陕西省铜川市，2009年公司开始进军西安，先后开发了龙记帝景湾、龙记观澜山等项目，然而随着全国性房企陆续布局西安，陕西本土房企的生存空间不断被挤压，龙记泰信也不例外。为此，公司及时调整策略，将重点放在了西安周边的富平、韩城、阎良、周至、蒲城、大荔等陕西省三四五线城市或经济强县。 那些年低能级城市市场的火热让龙记泰信一度雄心勃勃。2017年，龙记泰信启动“百亿投资计划”，随后在西安的鄠邑、阎良、高陵、周至、西咸新区等片区，就拿下了多处土地和项目。2018年，龙记泰信雄心勃勃地喊出了第五个三年战略目标：到2020年实现集团产值300亿元，进入中国企业500强，中国民营企业200强；成为西北一线民营企业。 此后，2019年、2020年、2021年、2022年，龙记泰信都曾出现在了中指研究院发布的房企百强名单中，并且启动了上市计划，迁址上海虹桥。龙记泰信之所以能在下沉市场快速扩张，离不开高周转。在官网上，龙记泰信曾多次提到“10456运营模式”——拿地10日内进场，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金滚至下个项目。 然而，在“三道红线”“两集中”的强力调控下，房地产步入了新的周期，龙记泰信也未能独善其身。中指研究院统计数据显示，前9月，龙记泰信销售额为82亿元，当月排第113名，同比减少50.2%。 当然，龙记泰信也逃不过高周转带来的质量魔咒。在西安，龙记泰信主导着杜家堡城中村改造项目，据龙记泰信集团官网介绍，杜家堡城中村改造项目（龙记·国会山）总占地面积27.28公顷（折合409亩），项目整体计划分两期（南区和北区），龙记·玖樾位于杜家堡城中村改造南区。 公开资料显示，杜家堡城中村改造项目于2003年立项，2010年12月获得西安市城改办批复，于2011年1月开始启动拆迁。从2011年至今，龙记已在该地块上相继开发了龙记·国会山、龙记·玖玺两个项目，这两个项目均遭遇了购房者的投诉。 其中，龙记·国会山位于北区，本应为安置房但龙记泰信却加盖了数栋商品房，导致后续基础设施接入、验收及房产证无法办理。而龙记·玖玺在交房两年多后仍然使用的是临电，此外该小区也曾遭遇了强制收房的情况。据媒体报道，龙记·玖玺曾在2019年5月份向首批近千户购房者发出交房通知称，“不按通知收房日期收房或联系开发商，将视为默认收房。” 此次登记的龙记·玖樾便是未央区杜家堡城中村改造项目的一部分。“现在购房者的信心都很脆弱，加之此前做的项目口碑及大家对公司的资金实力不清楚，登记遇冷也是情理之中的事情。”一位不愿具名的业内人士说道。 项目质素不佳 在开发商遭遇口碑危机的同时，项目自身的产品也不具备较强的竞争力。 龙记·玖樾位于城北龙朔路与元朔大道东南角，属于未央大学城板块。“项目目前价格较低，只有1.5万元/平方米，对刚需来说非常友好，这就是我们最大的竞争力。”一位置业顾问说道。 中房君注意到，龙记·玖樾周边在售新房仅有隆源国际城，户型面积段为136平方米、145平方米，均价约1.38万元/平方米。二手房方面，项目毗邻龙记.玖玺、龙记.国会山等小区。贝壳app显示，龙记·玖玺10月挂牌均价为14898元/平方米，龙记国会山14490元/平方米，华宇时间城项目挂牌均价1.2万元/平方米。 在价格无优势的情况下，项目周边界面杂乱。项目毗邻北郊大明宫建材城，面临着噪音污染、人群杂乱的现状。不过，北三环大明宫建材城已确定搬迁至高陵区，2023年，在回答网友关于“大明宫建材市场搬入高陵”的问题时，高陵区相关部门说道：“经核实，您所述情况应为我区2022年计划实施的西安高陵智能家居总部基地项目，总占地约2000亩，分期进行。” 对于占地2028亩的北三环大明宫建材城而言，搬迁将是一个漫长的过程。交通上，距离地铁10、14号线换乘站西安工大武德路站约有1.3公里，商业等配套欠缺，距离较远。此外，就产品而言，项目占地32.5亩，共规划7栋住宅，产品类型为高层、小高，容积率3.44，而当下，西安楼市的容积率多在2.8左右，这也注定了项目的竞争力。 综合来看，项目最大的优势便是毗邻陕西科技大学附属小学新兴小学，教育资源尚可。 当下，西安楼市已经度过了“普涨”的阶段，出现了分化行情。在新的市场周期里，只有用心做好产品才能赢得购房者的认可，对于这些登记遇冷的楼盘而言，后续将如何破局是一个难题。 （来源：中国房地产报）
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发表于 2023-12-1 08:26:46
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