开发商又要忙起来了！

5月16日，北京市规自委再度挂牌七宗住宅用地，涉及朝阳东坝、城市副中心、丰台以及大兴黄村等区域。总土地面积约31.05万平方米，总建设控制规模约52.72万平方米，总交易起始价184.2亿元。

这7宗地中，丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-020地块仅挂出预申请一天，即宣告转正。至此，北京2023年第一轮供地计划23宗地全部推出，已有6宗成交，17宗地将在6月1日、14日、16日和20日分4次竞拍。

这17宗地总起拍价为497.35亿元，总用地规模约76.76万平方米，总规划建筑规模约136.66万平方米。

此次，北京再次供应地铁上盖项目——地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目0601-03等地块。占地面积约12.06万平方米，建筑规模约12.55万平方米，控高60米，大体量社区，起始价50亿元。

挂牌文件显示，该地块项目位于丰台区南苑街道，由5个居住用地和1个托幼用地组成，是新宫车辆段上盖项目，住宅销售指导价期房8.3万元/平方米，现房8.5万元/平方米，项目东南方向紧邻地铁19号线和4号线的换乘站新宫站，交通非常方便。

商业配套方面，周边3公里范围内万达广场、春风里、鸿坤广场等各类型商业配套设施。教育配套方面，周边有首都师范大学二十一世纪幼儿园、新宫小学、南苑中学等。医疗配套方面，周边有南苑医院、西红门医院等优质医疗资源。

从周边竞品来看，同区域内二手房天悦壹号挂牌均价9.16万元/平方米，金府大院8.28万元/平方米，新房建发璟院销售价格约8.3万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从地块本身的的潜力来讲，生活配套叠加地块偏低密度的居住属性都具有较高的优势。但是不足之处在于，大约八万多平方米位于架空区，产品设计上会存在一定难度，同时，地下部分也无法得到应用，所以架空区预计还是以平层产品为主。而落地区的产品开发，或许可以在拿地后有一个更好的预期。

朝阳东坝北西区供应了两宗优质地块，C012地块和B006地块，位于北小河西侧，东风站北侧。东风站是12号线与3号线换乘车站，也是规划的轨道微中心。

东坝B006地块面积较小，土地面积2.44万平方米，建筑面积5.86万平方米，容积率2.4。C012地块面积同样迷你，居住用地的土地面积为1.98万平方米，建筑面积为4.36万平方米，容积率2.2，预计可能打造洋房产品。

在朝阳新房板块中，东坝的规划蓝图非常清晰。商业方面，周边有在建的万达广场；教育方面，北京中学东坝北校区项目已获得立项批复；医疗方面，地块东侧规划有三甲医院，南区北京安贞东方医院已基本封顶。交通等配套也在逐步落位，12号线、3号线建成后，能够进一步完善区域路网，满足地铁接驳、居民出行以及重点项目市政接入需求，逐步盘活东坝。

西侧有在售新房京投发展北熙区，于去年9月开盘，目前网签去化率为44.5%，成交均价7.89万元/平方米。

值得注意的是，与彼时北熙区8.1万元的销售指导价相比，上新地块指导价有所上涨。“北熙区存在先天的短板和不足，因为它处在架空区，属于地铁上盖项目。所以整体的建筑结构会影响户型设计。而此次供应的两宗地块本身位于落地区，建筑设计上不会受到地铁影响，噪音也较小，同时还能享受到交通利好，所以指导价提高到了8.6万元/平方米。”郭毅分析表示。

丰台区花乡街道羊坊村YF-020地块，位于丰台区花乡街道，用地规模为35876.585平方米，地上规划建筑规模为78928平方米，容积率为2.2，控高30~45米。

挂牌文件显示，出让起始价为30.1亿元，上限价格34.615亿元。起始楼面价约3.81万元/平方米，销售指导价7.2万元/平方米，浮动范围±8%。

从区位来看，虽然地处主城区、丰台科技园辐射板块，但是临近南五环，在丰台与大兴交界处，周边分布着中华文化园、高鑫公园、狼垡公园、花乡公园、世界公园等休闲去处，板块内住宅多为老旧小区和回迁房，与地铁的距离也不够友好，城市界面与丰科园、总部基地差距很大，与近邻丰科园核心的白盆窑三兄弟周边环境相去甚远。

与2019年入市的白盆窑限竞房三兄弟相比，向南约4公里，销售均价从6.77万元/平方米涨至7.2万元/平方米，每平方米上涨约4300元，涨幅约6.4%。摊至4年时间里，年涨幅仅1个多百分点。与朝阳东坝、石景山古城南街和北辛安等板块相比，从限竞房到纯商品房的价格涨幅落后很多。

郭毅表示，从羊坊村地块的定价看，并未有大幅的上调，也没有明显的倒挂。“由于限竞房还未上市交易，从周边其它二手房来看，大多数房龄超过10年，除中海九号公馆挂牌价在8万元/平方米以上，类似中海苏黎世家、西华府、万科蓝等小区挂牌价格普遍在6.5万~7.8万元/平方米，而这些小区都紧邻丰科园核心区，与地铁、商业保持着友好距离。即使比上述部分二手房的价格低，但毕竟地段和配套差距明显，价差相对合理。”

“但是，如果我们再研究这宗地的楼面价，就可以看出其未来潜在的可能性。”郭毅进一步补充道，新地块房地价差在2.8万~3.4万元/平方米之间，而2018年中铁置业和中铁诺德竞得白盆窑两宗地的成交楼面价分别为4.43万元/平方米和4.29万元/平方米。在销售指导价提高4300元/平方米的同时，地价成本即使达到溢价率15%，也与前两个项目相差无几。这意味着拿地开发商的利润空间加大，如果市场去化不理想，开发商则有降价的空间，买房人则有望以低于7万元/平方米的价格入手。

（来源：今日头条 中国房地产报 梁学城/发自北京）