20天超56城放松楼市，下周能否更进一步就看房地产

毛毛 · 发表于 2022-5-23 08:53:10

　　【央行新政】
　　LPR迎超预期“降息”
　　5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)，其中5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。
　　这也意味着，4.4%的首套房贷利率已经成为“过去式”，最新首套房贷利率可低至4.25%!
　　据业内人士测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。
　　此前的5月15日，中国人民银行、银保监会刚刚发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。全国首套房贷利率下限由4.6%调整至4.4%。
　　如此密集的政策，给房地产释放了利多信号!
　　【楼市热点】
　　20天超56城发布楼市新政
　　据某地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累积已经超过56城市发布了稳楼市政策60多条，全年房地产调控政策次数高达290次。
　　杭州楼市新政五日：有业主涨价80万
　　5月17日，杭州发布楼市新政，在优化二手住房交易政策、完善税收调节等方面做出调整。新政仅五天，杭州的房地产市场已经开始出现回温迹象。
　　受税费降低等影响，机构数据显示，新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。
　　南京取消二手房限购政策3小时后，紧急叫停!
　　5月20日下午3时49分，南京房地产业协会官方公众号发布消息称，自2022年5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。然而，南京这一消息“官宣”不到三小时即被紧急删除。
　　天津公积金贷款额度首套最高限额上调至最高80万。
　　天津市住房公积金管理中心网站20日公布《关于调整住房公积金有关政策的通知》(下称通知)，将当地首套房公积金贷款最高限额上调至80万元。上调之前，天津首套房公积金贷款最高限额为60万元。
　　常州二套房首付降至30%
　　5月19日，常州市场利率定价自律机制下发了《关于调整常州市商业性个人住房贷款最低首付比例的通知》。内容显示，自2022年5月19日起，对常州市区范围内，已拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款时，最低首付比例调整为不低于30%。
　　南通购买首套房首付20%
　　5月20日，江苏南通多部门联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确，居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。
　　长沙多个公寓项目开闸促销
　　在去年GDP突破1.3万亿的长沙，其公寓市场近日又掀波澜。3月以来，长沙多个公寓项目开闸促销，组团降价。据不完全统计，近段时间长沙宣传降价的公寓项目超20个，有项目更是打出“特价房4000元/平起”口号，不断刷新长沙公寓价格新低。
　　【下周策略】
　　能否更进一步，就看房地产!
　　下周回调低吸为主
　　本轮超跌反弹从4月26日开始已经延续了三周时间，随着指数上升和成交量回暖，能否更进一步向上拓展空间?
　　阿牛智投投资顾问柯昌武分享一个独家模型，那就是短期顶部指数，如下图所示。图中的蓝线是上证指数，棕色线是短期顶部指数。当短期顶部指数在相对高位时，上证指数容易回调，如图中圆圈标记区域。当短期顶部指数在相对低位时，指数风险比较小。当下阶段短期顶部指数又在相对高位了，所以下周的策略还是回调低吸为主。

　　短期顶部指数
　　房地产危中有机
　　当下的形式非常明朗，疫情的持续冲击，导致各地的防疫政策从严从紧，经济活动几近冰封。4月社融(包括贷款、股票融资、债券融资、信托贷款、票据融资等)增量规模为9102亿，比上年同期少增9269亿，对实体经济发放人民币贷款增量规模为3616亿，比上年同期少增9224亿。最惨的还是消费和房地产。4月份，社会消费品零售总额同比下降11.1%。受疫情影响最大的餐饮业，下降22.7%。全国房地产开发投资同比下降2.7%;房屋新开工面积下降26.3%;房屋竣工面积下降11.9%。商品房销售面积同比下降20.9%;商品房销售额下降29.5%。

　　房地产平均净利润
　　点掌财经数据显示，2022年一季度房地产板块平均收入65.68亿，同比上升5.55%;平均毛利率17.97%，同比下降22.28%。平均净利润0.66亿，同比下降81.32%;平均净利润率1.01%，同比下降82.28%。收入虽然还能维持住，利润却在大幅下滑。
　　在这种艰难的时候，国家屡出大招。5月15日，央行官宣首套房贷降息。5月20日，央行再出新政，5年期以上LPR超预期下调。近期，杭州、南京、南通、常州等一众城市，纷纷加入救市大军。救市潮，继续在全国蔓延。提高公积金贷款额度、降低限售年限、降低首付比例等等政策。
　　二级市场上，房地产板块目前市盈率和市净率分别是51倍、1倍，从市净率而言，房地产的估值已经很低了。各方面的数据都显示，房地产板块危中有机。
　　(来源：今日头条操奇制胜)

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