楼市陷入“四面楚歌”，房价能跌多少？央行表态，孙宏斌给出底线

毛毛 · 发表于 2021-10-15 17:32:47

　　用一个城市来形容当前楼市现状，“四面楚歌”再合适不过了。
　　前不久，58安居客房产研究院数据显示，其重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度达47%。中指院也发布了相关数据：今年“十一”长假期间，其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，二三四线代表城市平均降幅超过四成，部分典型城市售楼处更是出现了鲜有购房者问津的情况。

　　再来看看二手房市场，深圳中原研究中心数据显示，今年4月以来，深圳的二手房成交量一路下滑，今年国庆期间，二手房共成交4套，共计351.22平方米。据北京市住建委网站披露数据，10月1日至10月7日，北京二手房合计网签量仅91套。有业内人士预计，10月份北京二手房全月成交大概率首次跌破万套。杭州二手房网签仅53套，同比去年“十一”成交的223套，下降了76.2%，创了过去8年以来成交量的新低。相同的情况在南昌、厦门等多个热门城市同样上演。
　　土地市场也不理想，数据显示，在二轮集中供地中，“流拍”已经成为了土地市场的高频词，9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%，同比上升了17%。机构报告显示，从前三季度土地成交情况来看，累计成交面积大幅下滑，成交金额也同比下降了8%，9月溢价率降至3.9%的历史低位。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：整个房企经营的困难程度，从全国来看，还在继续加剧，预计第四季度土地市场依旧会保持比较清淡的状况。

　　这一系列数据表明，随着密集的房地产调控措施不断发力，调控效果不断显现的情况下，市场正逐步回归理性。但对于购房者来说，楼市数据多么惨淡并不重要，真正重要在于房价能够切实下跌，让百姓能够以合理的价格买到房子才是问题所在。房价有望下跌吗?答案是肯定的。但要看具体类型：
　　第一类是开发商主动降价出售：事实上，这种情况目前正在多地上演，比如今年上半年的时候，我国排名前五的房企纷纷作出了降价出售的行为，根据“中国经济周刊”报道的数据来看，今年1月~5月，排名前五的房企售价都出现了下跌，最高降幅达到每平米5200元。头部房企率先打折，底下的中小型跟风降价的更是不计其数。为何房企要降价呢?内行人表示，降价属于房企的“自救”行为，在三道红线的压力下，房企负债率受到了限制，加上新房市场遇冷，资金变现困难，库存压力骤增，因此只能够以这样的方式来自救。

　　第二类是楼市调控下，泡沫消除的价格降低：不难发现，自进入2021年以来，楼市调控“一城一策”的特点更加突出。有对于房价上涨过快进行问责、发布“指导价”的城市，同样也有开发商恶意竞争下，房价下跌过快而发布“限跌令”的城市。显然，因城施策调控下，楼市泡沫消除更加明显。根据国家统计局发布的数据显示，8月全国平均房价已经达到了年内最低谷，从年初的1.12万元降至1.02万元，下降了10%。
　　第三类是楼市“分化”下出现的房价下跌：随着人口不断向热点城市聚集，越来越多的城市都出现了人口持续流出的情况，在这样的情况下，楼市整体需求也就减少了，因此房价泡沫会加速消除，继而出现房价下跌的情况。比如河北张家口，资料显示2017年-2018年张家口主城区的均价已经涨到了13000元/㎡，随着楼市调控以及人口流出，如今降到了8000元/平方米左右，下跌了40%。

　　当然，我们也需要认清这个现实，那就是房价“全面大跌”的情况并不会出现，大概率是“稳中有跌”。房价下跌速度过快，容易引发一系列金融风险问题，甚至有可能导致类似上世纪90年代日本和08年美国出现的经济危机问题。经验表明，对于房价调控，采取“一刀切”的方式行不通。此外，自今年7月中旬以来，已经有近10个城市发布了“限跌令”来维护房地产市场的正常秩序，原因也是如此，并不是不允许房价下跌，而是防止房价乱跌。
　　前不久央行举行的第三季度例会上，也提到了房地产市场的相关问题，并且用两个“维护”概括了未来楼市发展方向：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。很显然，通过不断且具有针对性地调控，来消除楼市泡沫，让房价逐渐回归理性，则是维护房地产市场的健康发展。而通过发布新规防止个别地区出现房价大跌的情况，引起已购房者经济出现巨大损失，则是维护住房消费者的合法权益。正如人民日报发表的文章中强调的一样：要继续保持市场稳健发展，未来房价不可能会有大起大落。

　　房价能跌多少?潘石屹、孙宏斌给出底线
　　那么房价到底能下跌多少?对于这个问题，潘石屹表示：“如果房价下跌超过20%，那么大部分房企都会消失”。孙宏斌更是直言不讳表示：“如果房价下跌30%，那么开发商就都‘死’掉了”。此外，孙宏斌还表示：未来融创集团将重点布局一二线城市的中高端住宅。也就是说，如今房地产的底层逻辑已经完全改变了，目前楼市住房供给已经过剩，因此一味拍地建房不是长久之计，随着房价逐渐回归理性以及楼市的分化，未来人们买得起房后会更加注重品质生活，而一二线城市人口不断流入的情况下，房价抗跌能力也会更强。

　　但笔者看来，对于房价收入比过高的城市，房价下跌30%并不算多，比如许多热点城市房价收入比已经超过15.0，即使下跌30%后也达到了12.0，依旧高出标准水平(3-6)一倍以上，因此对于这类城市而言，存在更高的下跌空间。但与此同时，我们也应该意识到，未来房价不会出现大涨的同时，也不会出现大跌的情况，因此对于近两年有购房需求的购房者来说，在经济实体允许的情况下，是可以选择买房的，在房企变着法想着降价促销增加变现的趋势下，也存在一定“捡漏”的可能性。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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