2021-2030年或成为信阳楼市衰变十年？

毛毛 · 发表于 2021-9-7 15:39:36

　　历史证明，没有长盛不衰的市场。
　　城镇化浪潮下，信阳楼市起于2000年，也迎来了2011-2020年的发展的黄金十年。信阳市可查的土拍数据，其实最早只可追溯至2007年。数据显示仅2007年居住用地土拍成交307.73万㎡，之后一直到2013年土拍成交维持在100万平米左右。其实还有相当量居住用地在招商引资市政建设过程中置换出去(数据不可查)，例如河南凤凰投资集团发展历程中提到“2002年，垫资修建信阳市湖东大道西段施工工程，置换商业用地，公司开始进入房地产行业”。

　　2014-2019年，信阳市居住用地土拍成交年均约29.2万㎡。异常的土拍数据，据调查分析主要因为：1、消化前期已出让出去的居住建设用地;2、曾经市政建设置换的商业用地难以正常进入土拍流程。3、2015-2107年信阳楼市处于去库存阶段。据一位从事房地产投资开发的老板提供数据信息：2016年中梁壹号院项目所占地块，其实就是信阳市羊山新区最后一块“净地”。2017-2019年信阳市房价“暴涨”不是意外。(阅读至此，估计大部分网友难以理解上述数据内容，那就慢慢消化吧。)

　　信阳市可查的商品房成交备案统计数据最早可追溯至2011年(来源信阳房产网)，2011-2020年年均备案成交约2.2万套，2016年高达约3.7万套(去库存)，其他年份基本在2.2万套上下起伏，2011-2016年备案数据呈上升趋势，2016-2020年备案数据呈下跌趋势，而值得关注的是2020年，备案数据只有约1.2万套。不过2017-2019年主要因为供不应求，成交备案数据下跌，2020年是供大于求，成交备案数据较低。
　　如果细心观察，会发现“信阳本土房企，所剩无几”。自2016年之后，信阳市新增一大批一线房企或实力房企，例如中梁、碧桂园、荣盛、世茂、蓝光、融创、金科等，以及正弘、上坤、星联等相对具有实力的房企，而东方今典、信合在信阳市疯狂合作圈地，留给小房企的发展空间越来越窄，或者说不得不退居幕后或退市转业。2020年国家推出“三条红线”政策，对房企的限制进一步收紧。恒大、蓝光等一线房企先后暴雷，一些相对具有实力的房企也被传出财务问题。来自地产界的洗牌愈演愈烈。

　　关于信阳市城镇化，悟空做了一份推演数据(非专业)。2019年信阳城镇化率48.98%，2021年信阳市常住人口约620万，以现在数据计算，预计信阳市城镇化平衡点不高于70%，即不到120万人进城。信阳全市(八县两区)2011-2020年商品房成交约40万套(3.1住户比(小产权房未计算入内)，满足约124万人进城居住需求，按照城镇人口发展曲线走势，下一个十年是完成不了城镇化平衡的，即信阳所需建设的商品房或可能在30-35万套。
　　2020-2021年信阳楼市行情惨淡，房价稳中有跌，众多楼盘销售业绩较差。部分网友预感到信阳楼市黄金十年已过，将要走衰。这里所说的走衰，并非指向“房价下跌”，而是楼市市场需求量将逐年下降，并于某年达到相对稳定值。“黄金十年”，让网友们认识到“房产保值增值，房价只涨不跌”。这种认知，催生出“投资需求”、“为子备房需求”、“提前5年备房需求”，这或许就是南湾建业森林半岛交付8年常年入住率约50%，羊山恒大翡翠华庭小区交付3年常年入住率约32%的原因。信阳楼市下一个十年的危机主要在于人们对房产的认知为何。
　　楼市市场需求量逐年下滑，加剧市场供大于求的风险。上一个十年，伴随人们对房价“上涨预期”深刻，各种非必要需求冒出，市场供小于求“机会”增加，推动房价逐年攀涨，有时会“暴涨”，例如信阳的2013年、2017年、2018年。但是市场需求下滑，加大市场供大于求的风险，房价持续稳定或涨跌不定，都会改变人们的“房价只涨不跌”的认知，持续时间越长，人们的认知将逐渐转变为“房产失去了保值、增值金融属性”，投资、为子备房、提前备房的购房需求数据也将逐年下降，且房价表现为明显下跌时，如上文，信阳市的需求市场有着将近50%的非必要买房需求，这类数据也将明显下降。
　　(来源：今日头条悟空看信阳楼市)

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