棚改停止了吗？住建部“一锤定音”，今年起3类房子或升值在望

毛毛 · 发表于 2021-8-5 09:05:22

　　7月26日，21世纪财经报道，武汉武昌区紫阳街某小区拆迁的事宜正式敲定，被拆迁户将得到参考周边商品房均价的23000元/平的现金补偿。这意味着一夜之间该地诞生了十多个千万富翁，及三百多位百万富翁。
　　很多人对此颇为不解，因为过去这一年多，很多媒体都在争相报道“棚改已全面停止”的消息，即自2021年起，老旧小区不再进行棚改拆迁，取而代之的是“全面旧改”。现在媒体又隔三差五报道“老旧小区启动棚改拆迁”的新闻，很多人彻底糊涂了。

　　这也难怪，棚改拆迁在我国已经实行了12年之久，每每被人提及都被当做是“造富神话”一般的存在。尤其是四大一线城市“北上广深”，一些不知名的城中村破屋烂院，只要棚改拆迁的事宜一经敲定就意味着被拆迁者将获得巨额资金补偿。有些拥有大量土地和房屋的原住居民，一夜之间身价过亿也并不稀奇。深圳的白石洲村、广州的猎德村、北京的望京等就是最典型的例子。
　　抛开棚改拆迁“造富”不说，过去这些年，棚改政策也确确实实帮助数以万计的居民有效改善了居住环境。住建部数据显示，2010年-2020年，全国棚改开工总量高达3300万套，惠及超过1.2亿居民，既改善了民生，也带动了有效投资消费和去库存。时至今日，全国依然有大量的老旧房屋“待拆”，很多老旧小区居民也在翘首以盼自己所在片区能够早日纳入棚改。
　　不过说实话，很多人渴望老房子被拆迁，真的不是为了获得资金补偿，而是棚改拆迁是目前为止最彻底也最有效地帮助中低收入者“出棚进楼”的方式。

　　棚改拆迁虽然是实打实的民生工程，也是国家重点发展工程，但它却拥有四大显见的“弊端”，这也是近年来专家学者及亿万民众合力呼吁叫停它的根本原因：其一、统计资料显示，过去十年，棚改拆迁所撬动的投资总额高达8万亿，其中近3/4的投资额都流向了三四线城市。因此有人把过去这一轮三四线城市房价的非理性上涨归结为“棚改拆迁的拉动”;其二、有机构精算过，棚改2.0“货币化安置”模式的成本比早期的“实物安置”模式高出30%，这很大程度造成了公共资金的浪费;其三、2016年之后，棚改货币化安置政策也开始被很多地方加以利用，成为了地方盲目发债借取长期低息贷款的重要途径;其四、棚改拆迁久负盛名的“造富功能”，催生了大量以专业投资老破小“博拆迁”，吃拆迁红利的投机分子。这不仅扰乱了正常的市场秩序，更挤压了数以亿计刚需的切身利益。
　　基于上述棚改的种种弊端，从2018年起，国家对棚改拆迁政策作出了适当调整：第一、2018年6月，国开行宣布收回地方的棚改审批权限。可以看得出来，这主要是为了打击地方盲目审批棚改;第二、2018年10月，住建部表态，将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快叫停货币化安置优惠政策;第三、2019年，全国棚改计划大幅缩减54.5%。官方数据显示，2019年全国棚改计划规模为316万套。这一数字，不仅不及预期的400万套，更是远远低于2018年的实际开工量626万套;第四、国务院制定的棚改“三年攻坚计划”，2020年是“终结之年”。

　　过去三年，国家确实在对棚改拆迁进行渐进式“踩刹车”，尤其是国务院制定的棚改“三年攻坚计划”，很容易让人联想到棚改拆迁在2020年将全面停止。叠加从2019年起，“旧改”模式被推到台前，住建部还制定了“旧改5年规划”。因此，很多人就更理所当然地认为“棚改已停止了”。
　　棚改真的已全面停止了吗?答案是否定的。首先，2021年各大城市仍然在有条不紊地推进棚改拆迁。比如广州，据不完全统计，2021年上半年广州共有29个拆迁项目敲定，涉及项目拆迁面积超1885万㎡，总投资金额超1956亿元;

　　其次，国家政策、资金层面仍然在支撑老房子进行棚改拆迁。今年前6个月，发改委已经下发了三批总计959.89亿元财政补贴工程专项款，用于支持城镇老旧小区改造、棚改和公租房配套基础设施建设，其中用于支持棚改的专项资金不少于1/3;
　　再者，在2020年底的政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳就明确表示：棚改货币化安置政策不搞“一刀切”。言外之意，未来棚改拆迁仍然会按需进行——虽然国家层面多次强调，未来旧城改造要尽量避免“大拆大建”，但现实中棚改拆迁永远不可能全面停止。理由很简单，随着时间的更迭，城市里的房子会一天天变老、变旧、变破，有些房子的使用寿命会到头，有些房子的主体架构可能存在不可修复的问题等。对待这些房子，最好的方式就是全部拆除重建。

　　在这次政策吹风会上，黄艳部长更“一锤定音”确定，未来3类房子将继续进行拆迁。这3类房子分别是：存在质量问题的“危房”、阻碍城市发展规划的老房子和中心城市极具拆迁价值的老房子。虽然住建部明确了未来棚改拆迁仍然会因城施策按需推进，但棚改还是发生了两大变化：第一是明确未来棚改拆迁的方式将回归“以实物安置为主”，选择权在被拆迁户手中;第二是将对全国各地的棚改拆迁项目进行严格审批，尽量做到“应拆尽拆，不应拆的一律不拆”。
　　事实上，这地已针对棚改拆迁下发了通知——今年3月25日，浙江发改委及建设厅联合下发的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》中就明确指出，未来将科学有序、因地制宜地推进社区创建，坚决不搞“一刀切”的大拆大建，根据不同社区的实际情况，将主要分为整合提升、拆改结合、拆除重建等5大类。其中拆除重建类是今明两年的工作重点，即对于2000年以前建成且普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，必须综合考虑政策处理难度、居民意愿、改造需求、资金平衡等可行性因素后，由地方自下而上，自愿提出申报创建拆除重建类未来社区的意见。

　　基于以往的棚改拆迁经验，以及各地的棚改拆迁补偿力度来看，不得不说，今年起被正式纳入拆迁政策的3类房子或升值在望了：
　　第一类：存在质量问题的“危房”
　　现实中很多人期盼自家房屋早点纳入拆迁，归根结底是房屋本身存在各种建设不合理、居住环境差、配套服务差等因素。但这些都不属于棚改拆迁政策出台之初的用意。棚改是针对城镇中历史遗留的破屋烂院，进行拆除重建，以彻底地改善居民的居住环境。而且经历十多年的拆迁安置之后，符合国家划定的拆迁条件的房屋越来越少了。
　　不过对于存在严重质量问题的“危房”，还是会“应拆尽拆”的。理由很简单，这类房子可能会危及居民的生命财产安全，将其纳入棚改拆迁，完全符合该政策制度的最初意义。前面提到的浙江下发通知要求3类房屋全拆重建，其中就包括“存在较大安全隐患的住宅小区”，顾名思义就是危房。
　　如何界定“危房”?以深圳为例，2020年3月13日公布的《深圳市危房重建规划管理规定》(征求意见稿)中就有明确指引：“危房”是指具有合法房屋权属证明文件，由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房、且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。也就是说，房屋到底存不存在安全隐患，需要专业机构进行综合鉴定，并出具完整的鉴定报告。并非很多人理解的，房屋年龄越久，就必须要拆除重建。而一旦你家的房子被鉴定为“危房”，则距离拆迁不远了，这意味着你家的老破房子升值在望了;

　　第二类：阻碍城市发展规划的老房子
　　城市的发展是无止境的，尤其是大中城市，随着人口不断涌入，不断向上发展的同时，还要向外扩围。这就导致一个最实际的问题，城市原有的发展规划会和现有的发展需要产生冲突。简单来说就是，原有的规划已经不足以满足新的发展需求。尤其是都市圈城市、国家中心城市，高铁建设、地铁建设、教育资源引进、产业资源落地等，都需要更多的土地予以支撑。
　　所以对于那些“阻碍”城市发展规划的房子，未来依然会纳入棚改拆迁，以腾挪更多更优质的土地，来建设配套资源，学校、医院、地铁、高铁等。对于这类房子，一旦被纳入棚改拆迁，就意味着身价要大涨，升值在望。因为参照近几年纳入市政棚改拆迁的项目的补偿来看，被拆迁者都是最大的受益者。

　　第三类：中心城市极具拆迁价值的老房子
　　和前两类可能要纳入棚改拆迁的房子不同，第三类房子的拆迁价值要大得多。这是地理位置所决定的。尤其是四大一线城市“北上广深”的核心区域的城中村、老破小房产，未来还会源源不断纳入棚改拆迁。以广州为例，未来5年待拆迁的项目总面积或高达800万平，但多较为分散。这些项目无一例外不是极具拆迁价值的。
　　有人可能会有疑惑，以往都是成片拆迁棚改——为了城市发展，地方会主动腾挪出大片优质的土地，进而吸引更多的头部房企竞相追逐。现在为什么要“区别对待”，只有那些极具拆迁价值的区域才会拆迁?答案很简单：一方面，国家已经明确“大拆大建”时代终结，另一方面，随着棚改拆迁政策的规范健全，很多城市要逐渐告别“盲目拆迁”。更重要的是，随着未来“政企合作”模式的终结，以及“旧改”的快速推进，未来开发商将对大多数老城区住宅的全拆重建失去兴趣。归根结底是利润无法保障。不过对于一些重点城市的黄金地段，极具拆迁价值的房子，开发商仍然会很感兴趣，甚至会进行哄抢。
　　看到这里，很多人可能会说，纳入棚改拆迁的房子又能“漫天要价”了，拆迁一夜暴富的神话仍旧会继续。对此我们想说不太可能了。国家明确棚改拆迁政策继续推进，并非是特地给被拆迁户预留着暴富机会，而是真正想回归棚改的改善民生居住环境的价值。事实上，国家也是这么做的。不仅提高了棚改审批的门槛，而且也在制定法规约束棚改的“不公平造富”行为。比如广州，已于今年7月7日出台了《广州市城市更新条例(征求意见稿)》明确，如出现“留守户”漫天要价，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制执行。意思非常明确，未来那些妄想通过拆迁“漫天要价”阻碍进度的行为，都会受到法律的约束，先进行调解，不行就只能强行拆迁了。

　　此外，从有关机构公布的民调结果来看，对于棚改拆迁，其实绝大多数的老城区居民还是非常“看好且期待”的。这主要基于两方面原因：一方面，拆迁是改善破屋烂院居民居住环境的最优解;另一方面，拆迁是城市更新发展不可取代的方式之一。很多人不待见棚改拆迁，甚至是呼吁叫停拆迁，本质上是该政策不够规范的体现。
　　到此，一切都很清楚明白了，棚改拆迁并没有全面停止，也不可能全面停止。不过，未来随着国家有意对棚改“踩刹车”，拆迁的规模将会大幅收缩，这意味着棚改拆迁对楼市的影响将会降到最低。
　　(来源：今日头条楼市新观)

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