信阳楼市冰火两重天：盘点2021年四大片区（二）

毛毛 · 发表于 2021-8-5 09:01:40

　　近两年，信阳市新建楼盘呈现浉河南、高新区、羊山北、南湾等城边片区集中，但片区之间的销售业绩并不均衡。有的片区楼盘项目月销集中在15-30套，而有的片区月销集中在40-60套。而除了以上片区外，有个别区域楼盘项目月销0-10套，企划们也是各种营销方案用尽，也“无力回天”。

　　楼盘项目营销难，主要还是与买房者的需求有关。楼盘所在区位关系了买房者的就业便利性，配套关系了买房者的生活、受教育的便利性，交通关系了买房者的通行便利性，区域发展潜力关系了买房者对未来生活、教育、出行的便利以及房产增值预期，而企业品牌则关系了置业风险以及售后服务，产品设计品质及周边形象则关系了生活品质。
　　虽然城市总规，浉河南、高新区、羊山北、南湾位于城边区域，但各片区的区位“便利性”及发展确实有些不同。

　　浉河南岸琵琶山风景区片均价7000元/㎡，综合指数7.0+0.3
　　该片区自西向东依次汇聚了天福山河观邸、信合江南里、建业江山府、半山学府、信合春天里4家房企5个项目。建业为2015年首个进入该片区的企业，直到2018年之后天福、信合等房企相继入驻。
　　该片区内有琵琶山、龟山，北临浉河，片区内生态环境优越，但空气环境却受制于浉河河水、城市垃圾处理厂、农药厂原址土壤净化问题，不过未来或有所改善。透过规划图可了解到，该片区留置的开发用地约70%已经落位，建设完成约40%，预计2024年该片区建设进入尾声。
　　片区呈带状分布，南向倚山，北面浉河，这直接造成了部分区域南北通行不变，也难以形成商业，虽然南北高架桥通过，奈何沿浉河南路无上下匝道设计。通过对该片区的区位、配套、交通、形象、潜力等五个维度数据计算得出：区位指数7.0，配套指数7.1，交通指数5.5，形象指数6.8，发展潜力指数0.1。

　　高新片区均价6500元/㎡，综合指数6.1+1.2
　　2011年高铁线路与南京路交汇CBD中心城小区开始建设，2014年片区增加了泰阳辰小区，再之后，2018年片区新增项目增多，先后增加了美景东方、昌建君悦府、五号公馆、大兴商住苑、荣盛华府，直到2020年建设进入高峰期，一年内增加有东方府、同信府、昌建申悦台、德润紫辰院、金科集美东方、春晖世和府等7个住宅项目。至此高新区开始进入住宅开发高潮期。

　　高新区原规划为工业产业区，现在将产业调整至羊山北，但由于羊山新区二期开发建设完成约60%，也就显得高新区有些偏远。透过规划图可了解到，片区东部规划为工业产业区，西部为住宅生活区，南部规划为汽车商业区，同时也在中部规划有生活商业区，8所小学、5所中学、1所高中。总体规划内容，可以实现片区内局部生活循环。目前片区正处于建设初期，预计2028年总体开发建设进入尾声。
　　片区北有北环路快速路、东通312国道、南通南京路、西临羊山新区，信阳东站、客运东站位于片区中西部。通过对该片区的区位、配套、交通、形象、潜力等五个维度数据计算得出：区位指数5.2，配套指数5.8，交通指数8.2，形象指数5.9，发展潜力指数1.2。

　　南湾片区均价6800元/㎡，综合指数5.7+1.1
　　南湾片区开发最早追溯到2009年建业森林半岛，之后的几年有金城翡翠溪谷、绿城百合新城、家和美林湖，2014-2017年就再无新项目增加，2017年后的新增南湾琨御府，又空档近三年，到2020年新增了东方今典御书院、信合公园里、融创御湖宸院、星联山屿湖。但是近十年已过，金城翡翠溪谷、家和美林湖仍有库存，而绿城百合新城改名东方今典半山半岛，继续推出房源，至此南湾进入开发建设高峰期。

　　片区内有南湾湖、浉河、笔架山、贤山以及其他连绵山脉，拥有市内最为优越的生态环境及空气环境，但与离浉河、羊山主城区衔接性比较弱，会给人一种脱离主城区的错觉。而透过南湾片区规划图可知，南湾规划规模仅次于高新区，片区内规划有大型生活商业、医疗以及8所小学、3所中学，已投入使用2所小学，1所初中，1所高中，预计会成为2025年之后少有在开发推盘的片区之一。
　　片区位于信阳西部，中北部通东西向新七大道可达浉河去主城区北部、羊山主城区中部，
　　，中南部通东西向南湖路，可通达浉河主城区中部。通过对该片区的区位、配套、交通、形象、潜力等五个维度数据计算得出：区位指数3.5，配套指数6.4，交通指数6.9，形象指数6.8，发展潜力指数1.1。

　　羊山北湖片区均价7500元/㎡，综合指数6.2+1.4
　　羊山北湖片区于2016年茶语名都项目首开，打开北湖片区开发建设局面，之后依次新增有东方今典印象湖山、信阳碧桂园、蓝光未来阅锦、正商金域世家、信合中央公园、上坤云湖壹号等项目，直到此时，片区内可用住宅建设用地几乎被瓜分殆尽。
　　片区内有北湖，一路之隔(北环路)有规划的生态景观轴(湖)及羊山森林植物园，景观一般，空气质量一般，规划规模较小，也因此影响了片区的生活商业配套及教育配套、交通配套、医疗配套的配建。透过城市控规总图，羊山北湖片区规划规模较小，更像是羊山主城区向北的拓展，总体居住规模高于浉河南琵琶山风景区片(十三宗地)，延续了羊山新区规划风格。
　　片区位于羊山新区主城区中西北部、信阳市中北部。东西向通北环路、信茶大道，南北向道路与羊山主城区连接性较弱，只通了新六大街至浉河主城商业区。通过对该片区的区位、配套、交通、形象、潜力等5个纬度数据计算得出：区位指数6.9，配套指数5.3，交通指数6.6，形象指数6.8，潜力指数1.4。
　　浉河南琵琶山片区、高新区片区、南湾片区以及羊山北湖片区新房供应占据了整个信阳市城区约70%，但是功能属性互有区别，买房者在区域选择时，主要还是要结合自己的实际情况(例如工作区、父母居住位置等)。
　　(来源：今日头条悟空看信阳楼市)

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