数据推算：留给信阳楼市发展的时间已不多

毛毛 · 发表于 2021-7-21 09:56:50

　　2020年信阳市公布数据：2019年信阳市城镇化率47.55%。这与学者们普遍认为的城镇化平衡点80%，数据上相差甚远。以当前信阳市常住人口约620万人计算，依照此数据计算，未来将还有201万人要进城，3.1人/套结算，还需建设约64万套。信阳市与县域新建商品房约4万套/年，信阳楼市将还有16年的发展空间。

　　16年，这是一个不长也不短的时间。当前的购房主力军(28-35岁)，16年之后也年过半百了。但悟空以为，留给信阳楼市发展的空间已不足16年，楼市的发展或已呈现线性萎缩趋势!
　　2020年5月，悟空关于信阳城镇化率47.55%这个数字做了论证，以为这个数据不足以反映城市发展的事实情况。直到今日悟空看到某位学者关于城镇化的分析后，更是印证了我的观点。
　　根据国家2017年统计数据：40岁以上中、老年人占52.32%，以当前信阳市城镇化率47.55%计算，农村的40岁以上的中老年人至少有27.44%。这么计算像信阳这样的农村中老年人占比，其实脱离了当下的现实。

　　27.44%中老年人，将留在了村里。在农村、乡镇走一圈，我们能看到的除了老人，还是老人，35岁以下的已经很难看到。农村的中小学也在接连关停或进行合并。过年时，悟空看到的许多村落仍在居住的房子已不足50%，而在居住的基本都是50岁以上的老人。老年人与年轻人相比，比较念旧，多不愿离开农村，去往城镇生活。即意味着27.44%在未来城镇化中，将有8.9%本该去往城镇的人，留在了农村，即可计算得出城镇化率52.2%。再做计算，信阳楼市还将会有13年发展空间。

　　其实在信阳市、县区买房的农村人，相当一部分并未将户口转至县、市。据悟空统计的信阳市买房的数据，约47%在信阳市以外城市工作，约69%来自信阳县域或其他城市(约8%)。在城镇化的过程中，相当部分人群，并未将户籍转出，也未在信阳市内常住。但在统计数据时，成功地将这类规模不在少数的人群忽略了。信阳是人口输出大市，在外就业，本地城镇买房的大背景下，城镇化率，已不能作为城镇建设的参考数据。逢年过节之时，你会发现信阳市、县、乡镇的外地车号牌骤然增加。
　　综合计算，留给信阳楼市的发展空间或在10-13年之间。信阳并不会一直维持推出4万套/年商品房量，也不会一直处于这个去化数量。城镇化规律为从增速到高速，再到减速，直至维持平衡的发展周期。信阳历经10年高速发展期后，已开始步入10年减速周期。
　　(来源：今日头条悟空看信阳楼市)

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