房贷突破50万亿，住房空置率突破21%，买房的信心会动摇吗

毛毛 · 发表于 2021-7-14 15:38:53

　　房子香不香，看看买房人的贷款就知道。
　　根据国家统计局公布的数据显示，今年6月，中国的CPI仅为1.1%，环比上月下降了0.2个百分点。但是，全国工业生产者出厂价格同比上涨8.8%，环比上涨0.3%。也就是说，CPI和PPI出现了背离的走势。而在CPI数据权重之中，衣着价格下降0.8%，猪肉价格下降36.5%，影响CPI下降约0.80个百分点。食品烟酒类价格环比下降1.4%，影响CPI下降约0.39个百分点。

　　与猪肉、鲜果、服装等消费价格下降的同时，居民买房的脚步却并没有停歇。在很多人的眼中，房子就是香啊，啥消费也不比房子厉害。

　　根据央行发布的上半年的金融统计数据报告显示，2021年上半年，住户部门中长期贷款增加3.43万亿元。创下了2012年以来上半年的增量新高。
　　房价上涨的同时，居民杠杆率快速增加，住房空置率快速增加。
　　1、居民杠杆率继续攀升。
　　在房价上涨，房贷额度创出近8年新高的同时，居民杠杆率也在快速上升。已经接近于日本、美国上一轮房地产泡沫破灭之时的居民杠杆率。
　　人民银行公布的宏观杠杆率，2020年底为72.5。
　　中国社科院国家资产负债表研究中心公布的宏观杠杆率，2020年底为62.2。

　　2、住房空置率可能比想象中的要高。
　　根据中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017中国城镇住房空置分析》的调研数据来做估计测算，2017年全国住房空置率约为21.4%，较2011年提高了3个百分点。
　　从不同级别城市来看，一线城市住房空置率呈现下降趋势，二线城市和三四线城市均呈现上涨趋势(见下图)。

　　3、房贷余额已经突破了50万亿。
　　2021年第一季度房地产贷款余额已经突破了50万亿，其中第1季度个人住房贷款余额为35.67万亿。2021年房地产开发商贷款余额12.42万亿。

　　房贷余额的增加，表明家庭负债的增加。如果房价的涨幅不能超过房贷利率，在计入折旧、物管费及资金利息的基础上，很多城市买房可能如银保监会主席郭树清所说，并不是一桩划算的买卖。如果房价出现下跌，50万亿巨额债务重压之下，结果会让各方紧张。
　　现在的楼市，现在的高房价，就像是走在一根斜着向上的钢丝上。不能退，只能进，但是，前进的速度也不能太快。慢速前行才是最好的选择。
　　三、稳楼市先稳房价预期，调控进入“三稳”阶段。
　　公众对房价的预期是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期。
　　1、从土地入手稳住预期。在数量上做到人地适配，住宅用地的供应根据城市人口流动的情况进行调整。在保证数量的同时，避免地价出现大幅度上涨，从而出现对房价上涨的刺激。这可能是房价是否真正能够稳定的根本。22个重点城市土地出让“两集中”就是从土地入手稳预期的措施。

　　2、从住房需求入手稳住预期。严控炒房行为，严控住房的金融属性，让房子回归居住功能。买房优先保障无房家庭，例如当前实行的积分买房，差别化利率就是好办法。
　　3、从金融端入手稳住预期。房地产公司有合适的资金周转保障住房供应，刚需买房人有较低的房贷利率以便于实现自己的居住梦想。但是，一切资金不得违规流入房地产。
　　需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我们发现，楼市发展其实出现了新动向，各地从今年开始大规模建设保障房的性租赁住房即缓解了新市民、青年人等住房困难，同样也为房价的稳定做出了贡献。这“三稳”之后，楼市会越来越健康。
　　(来源：今日头条房价大数据)

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