相比房价上涨，更“麻烦”的问题已经出现，房子会成“负担”吗？

毛毛 · 发表于 2021-6-28 09:22:49

　　关于买房，永远是人们茶余饭后最喜欢讨论的话题。作为生活必需的“大件”，买房不仅仅是用于生活居住，更是关系到了大半辈子的收入问题，因此就买房这件事来看，很多人都会显得小心翼翼。如果是放在过去房价大涨的时间段买房，自然不需要考虑这么多，跟风入手大城市核心一些的地段就能够坐等升值，但如今楼市情况早已出现变化，随着楼市逐渐回归平稳，有人担心未来房价会继续大涨自己没能及时“上车”，也有人担心未来房价大跌现在入手无异于“高位接盘”。
　　事实上，就目前楼市而言，整体房价走势早已明了，正如中国社会科学院城环所原所长牛凤瑞说的一样，未来楼市大跌不可能，大涨也乏力，所以中国房地产无大事。为什么房价大涨会“乏力”呢?主要原因是在楼市一系列调控措施下，炒房门槛越来越高，随着近几年房价涨幅的不断收缩，对于炒房客来说利润空间自然也会越来越小。因此，随着越来越多的炒房客退出楼市，房产的投机性也就越来越低了。
　　其次，不得不承认的是早期房价之所以能够大涨，与城市化进程飞速发展有关。在过去城镇化进程推动下，每年都有两千万人口流入城市，早期城市主要是以多层房为主，自然满足不了新增的住房需求，因此早期楼市住房供不应求，房价自然会上涨，但如今根据央行发布的数据来看城镇家庭住宅拥有率已经超过96%，并且城市到处都是高层房，可见住房供应早已过剩，由于供需差异导致房价上涨自然也不会出现了。
　　那么为什么房价同样不会出现大跌呢?上文已经提到过，如今住宅普及率已经很高，很多家庭甚至持有不止一套房产。而当前很多家庭依旧背负着几十年的房贷，一旦房价出现大跌，那么百姓买房的钱可能就会“蒸发”了，有些家庭发现自己的房贷足够买一套新房，那么很有可能弃房断供，银行也会增加大量坏账，对于经济也会产生一定冲击。回顾过去世界范围内发生的多次经济危机，其中大多数都与房地产有关，换言之房价大跌造成的影响将更严重。
　　因此，未来房价涨跌主要体现在城市之间，对于受欢迎的热点城市来说，每年都会吸引大量的人口流入，住房需求也会增加，因此房价有了支撑，价格更有可能出现稳中有升的情况，但涨幅一定是在可控范围内。对于一些偏远城市以及远离都市圈的城市来说，将会面对人口持续流失的问题，随着住房需求的不断减少，那么房价上涨也就失去了支撑点，房价抗跌性会比较差，但也不会出现大跌的情况。
　　对于没有买房的刚需来说，未来没有必要担心房价出现大涨或者大跌的问题，未来房价整体走势会趋于平稳，房价也会朝着更为理性的方向发展。但需要注意的是，相比房价大涨，更“麻烦”的问题已经出现了。

　　我们知道，当前楼市已经出现供大于求的现象，但是很少有人考虑过这样一个问题：住房供给数量到底有多少?对于购房者来说，购买的房子要么就是新房，要么就是二手房，因此可以从新房市场供应量以及二手房市场供应量分开来看。对于新房市场，根据易居房地产研究院发布的报告显示，截至2020年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%，当前库存规模已保持24个月同比正增长。库存总量已经接近2014年“去库存”之前的水平，区别在于2014年库存以三四线城市为主，而这次二线城市库存同样达到了高点。
　　那么7年前“去库存”会再次重演吗?答案是否定的，在14年“去库存”后，三四线城市房价迎来了大涨，短短几年很多城市房价上涨了一倍，而房价大涨显然有悖“房住不炒”的核心理念。另一方面，上述数据仅仅是100个城市的数据，还有两百余个城市和两千多个县城的库存没有纳入统计。3月15日中泰证券首席分析师发表的数据显示，截至到2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。“广义库存”是指除了现房之外，已经开工但未竣工的房产也同样算入其中，按照100平米一套房计算，那么目前楼市新房供应量已经达到7000万套。
　　再来看看二手房市场，二手房市场供应主要来源于无人居住的“空置房”，随着炒房客的不断抛售离场，未来这些空置房也会纷纷回流市场。尽管目前没有确切的数据显示空置房数量有多少，但能够做一个粗略的计算。根据西南财经大学发布的研究报告来看，2017年我国住房空置率为22%，空置房数量约为6500万套。按照22%的空置率，结合最近三年住房销售规模数据来计算，最近三年空置房数量增加了700万套左右，也就是说整体空置房数量同样达到了7000万套。
　　也就是说，目前新房市场和二手房市场住房供应量达到1.4亿套，足以满足3亿人的居住生活。因此这个更“棘手”的问题也就清楚了：随着住房需求不断减少，这些多余住房该如何解决的问题。
　　事实上，对于这个问题国家同样早已意识到，近些年楼市调控打击炒房行为，主要也是为了避免由于炒房导致房价上涨以及空置率进一步增加。而最近两年出台的政策则更能说明这个问题，比如“三道红线”限制的是房企的负债率，迫使负债率过高的房企，无法继续增加负债来一味拍地建房，导致库存进一步增加。再比如今年年初生效的“限贷令”则是对于银行发放的房地产进行限制，收紧流入楼市资金的入口。
　　对于多套房持有者来说，未来多余的房产或将成为“负担”，随着住房需求的不断减少，那么未来这些空置房将会越来越难卖，很有可能面临卖不出去的困境。并且对于大多数城市来说，都是以高层住宅为主，这些住房未来甚至还要面临难以拆迁的问题。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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