拆迁“重启”？这三类住房或将全拆重建，又一批富豪要出现了？

毛毛 · 发表于 2021-6-28 09:21:54

　　如果问过去20年投资什么最赚钱，相信很多人都会脱口而出是房地产。的确，过去20年内我国房地产市场迎来了巨大变化，平均房价从每平米不到两千万增至万元以上，一些热点城市房价更是涨了十几倍甚至几十倍。对于普通老百姓来说，过去投资房产成为了最佳选择，基本上不需要任何专业知识，只需要跟风买核心地段坐等升值即可。但另一方面，投资房产的门槛也比较高，即使在房价还没有今天这么高的时候，买一套房同样很艰难。因此，对于很多人来说，唯一的希望就寄托在了“棚改”上面，希望通过靠房子拆迁补偿来实现“一夜暴富”。
　　棚户区改造启动于2005年，针对于城镇中由于历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，户距拥挤不堪，公共设施无法配套，消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城。2012年，中国住房和城乡建设部等七部门近日联合发出通知，要求加快推进棚户区(危旧房)改造。针对各类棚户区改造，至此棚改开始全面推进，相关数据显示，截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善，住户生活安全得到保障。

　　但与此同时，“棚改”也显现出了一些弊端，手拿拆迁款的“土豪”们在三四线城市纷纷抢房，房价上升也吸引了很多炒房客，导致三四线城市房价如滚雪球一般上涨，短短几年内房价就翻了一倍。与此同时，一二线城市的房价也同样上涨，由于拆迁会获得一笔不小的补偿款，因此很多老旧住房成为了炒作对象，导致新房与二手房市场出现价格倒挂。也有不少住户反对拆迁，特别是年纪大的老人，对于他们来说离开生活了几十年的居所，搬到新环境会很不适应。拆迁也促成了“钉子户”的形成以及一些人出现报复性消费的心理。
　　因此，在2019年的政策吹风会上，住建部副部长黄艳直截了当表示：“在未来旧城改造中，会避免一拆了之和大拆大建”。黄艳解释道，未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。2020年底王蒙徽在总结报告中也明确，2021年起会全面推进城镇老旧小区改造工作。也就是说，“拆迁”将全面停止，取而代之的将是突出地方特色和居住环境的改造，也就是当前常常提到的“旧改”。

　　按照相关规划要求，在“十四五”期间，将有17万个小区进行老旧小区改造，主要针对2000年建成的住房。“旧改”分为基础类(水电路气管道全面维修维护、外墙粉刷、内部公区翻新);完善类(绿化照明、小区节能设施改造、拆除违法建设、加装电梯);提升类(养老、托育、助餐等公共服务设施配套建设及其智慧化改造)三个方面的改造。更为重要的是，改造具体费用是由“居民+政府+社会力量”三方共同分担，以某小区电梯加装为例，原本需要40万元，补贴后仅需25万元就可加装。简而言之，希望依靠拆迁来“一夜暴富”人的计划已经泡汤了。
　　不过随着浙江发改委下新通知的下发，又让老房全拆重建成为可能，《关于开展2021年度未来社区创建的通知》中明确指出：
　　将对未来社区的创建类型明确划分为整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类以及全域类。其中“全拆重建类”指的是“针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建，实现‘一次改到位’”。

　　事实上，新规也解决了很多住户的疑问：自己小区的老房子已经破败不堪成为“危房”了，主体结构受损，仅靠外墙刷新或者加装电梯等基本措施，没有办法解决安全隐患的问题，那么这样的房子还会旧改吗?答案显然是不会的，“危房”即使经过改造后，同样属于危房的范畴，这一点是没法改变的。关系到住户生命安全问题，国家自然不会忽略，尽管现在没有明文规定，相信后面各个城市都会出台类似新规。如果你家的房龄超过21年，同时还属于“危房”范畴，那么很有可能会被拆除。
　　除了危房以外，还有两类房源未来存在拆迁的可能。第一类是由于城镇规划建设需要拆除的房屋。根据国家统计局发布的数据来看，我国城镇化率已经达到了63.89%，并且未来三十年内还有20%的上升空间，潜力十足。因此未来城镇规划中，如果需要新建火车站、高铁站等市政基础设施的话，那么周边房屋同样有机会拆迁。第二类是地理位置好的老房屋，过去开发商拆迁有补贴因此乐意拆迁，如今补贴减少后，一些开发商的投资也会变得更加谨慎，会更偏向于城市核心地段的老房小区，一方面是未来有发展空间，另一方面是老房都是多层，未来能建造高层赚取利润。

　　总结，无论是“拆迁”还是“旧改”，其本质上都是为了让老百姓有更加舒适的居住环境，但如果以推动房价上涨、增加住房投机性为代价，那么结果就得不偿失了，可以说“棚改”停止是必然事件，老旧小区改造同样能够提升生活品质，并且能够有效预防炒房投机行为。尽管新规下部分房屋依旧会拆迁，但在如今房价涨幅不断收缩的情况下，炒房已经成为了高危职业，因此没有必要担心由于拆迁导致的房价上涨。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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