2大央媒发文回应高房价，孙宏斌潘石屹交底，楼市下限找到了？

毛毛 · 发表于 2021-6-24 10:11:10

　　前不久在网上看到这样一个讨论的话题，有人问：过去二十年最赚钱的行业是什么?网友们给出了很多不相同的答案，比如医药行业、电商、养猪等。而一旦问题变成了：过去二十年最稳定赚钱的行业是什么，答案就千篇一律地变成了房地产。2000年我国平均房价为1948元/㎡，2020年我国平均房价达到了9980元/㎡。足足上涨了5倍，更为关键的是，这仅仅是“平均值”，很多二三线城市涨幅达10倍以上，一线城市热点地段涨幅甚至达几十倍。
　　由于房价大涨，很多房企自然也是赚得盆满钵满，根据2020年胡润研究院发布的中国百强企业家财富排行前十名来看，其中有四家是房地产企业。与此同时，由于门槛较低，也吸引了大量的投资者，为什么说投资房产门槛比较低呢?因为对于他们来说，在过去房价大涨的时候，仅仅只需要做一件事，那就是跟风买房就行了，后续也不需要其他操作，坐等升值即可。与此同时，随着“棚改”的不断推进，一些老旧房屋被拆迁后，也带动了一批人实现“一夜暴富”。由此可见房地产的造富功能有多么强大。
　　但正如人民日报说的一样：树不能长到天上去，房价也一样。过高的房价除了让百姓买房越来越难外，对于经济发展也产生了一定的影响。一方面，由于大量企业持有投资性房产，导致实体经济边缘化，另一方面，由于背负了巨额房贷，百姓消费能力降低，“经济内循环”发展受阻。为了避免高房价影响进一步扩大，我国2016年正式提出了“房住不炒”的理念，各地积极出台各种措施对楼市进行调控。
　　如今来看，楼市调控效果也十分明显。主要体现在三个方面：第一，房价大涨的势头被遏止，取而代之的是房价涨幅的不断收缩，说明房价正朝着理性的方向发展。第二，近几年多个热点城市二手房挂牌量不断增加，在房价没有下跌的情况下，刚需是没有必要抛售房产的，因此只有可能是炒房客投资者在抛售手中持有的多套房，说明炒房现象在逐渐减少。第三，如今很多城市都在大力推动租房市场的发展，解决高房价下流入城市的农村人口以及困难家庭的住房需求问题，促进楼市住房需求进一步减少。
　　对于开发商来说，当前同样也面临着困境。在今年“三道红线”正式生效后，开发商的负债指标受到了严格的监管。在过去，很多房企往往拥有“三高”的说法，即：高负债、高融资、高杠杆。由于过去房价大涨，很多房企都背负了高额的负债，盲目地拍地建房导致负债超标。而新规对于负债指标进行了限制，因此很多房企今年起都开始了降价打折措施。相关数据显示，恒大、融创、万科、保利等4大房企纷纷下调了房价，相比1月高峰房价分别下调了690元、1980元、2800元和5202元。虽然远远算不上亏本的程度，但也说明了在高压的监管措施下，房企们也只能降低销售价格来增加变现，对于刚需来说是一件好事。
　　另一方面，在人民银行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》下，对于银行也设立了相关指标，分别对于房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限。目的很明确，限制流入楼市的资金，防范导致房价上涨的金融风险。央媒新华社5月底发布对于目前过高的房价给予了回应，明确写道：“房价偏高，亟需解决”。经济日报同样也发表了自己的看法，在其文章《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中，指出年轻人才是未来城市发展的依靠和创业核心，如今很多城市的高房价吓跑了年轻人，楼市急需降温，帮助年轻人解决住房问题。
　　很多人都想知道，房价下跌的底线是多少?融创董事会主席孙宏斌认为：房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。但是房价是不可能下跌的，如果房价下跌超过30%，那我们就都死了。房地产大佬潘石屹也表示，对于我国许多房地产开发商而言，房价下跌的底线为20%，一旦超过这个比例，许多房地产企业就会消失。
　　对此，不少人表示：过去房价能上涨300%，如今才下跌30%开发商就无法承受了吗?的确，仅从价格变化的角度上来看，房价的确有更大的下跌空间，但对于开发商来说，近些年引导房价上涨还需要考虑通货膨胀、土地价格等各种因素，20年前的100元与现在的100元价值同样不能同日而语，另一方面土地的价格也限制了房价的下限。最后，楼市泡沫也与城市有关，不同城市房价泡沫的程度也不一样，因此如果是泡沫比较大的核心热点城市的话，存在更高的下跌空间，如果是比较偏远泡沫小的城市的话，下跌30%开发商就难以接受了。
　　就以部分热点二线城市为例，假设这些城市平均房价为20000元/㎡，收入为8000元/月，那么即使房价下跌30%后，也达到了14000元/㎡，一百平米的房子为140万元，除开3成首付后30年房贷月供为5812元，已经超过了收入的70%以上，可见就算是房价下降三成，对于刚需来说买房同样很困难。因此这些热点城市存在更高的下降空间。
　　在楼市的不断调控下，开发商降价销售也属于无奈之举，一方面是为了符合监管要求指标，另一方面当前商品房库存同样达到了很高的水平，百城商品房库存已经超过了5亿平米，大量房源囤积难以销售，因此只能选择这种方式来减缓库存压力。对于30%的房价下跌底线，得分城市来看，如果是一二线热点城市，将会存在更大的空间。你认为房价下跌的“底线”是多少，对此你有什么看法?
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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