今年起，物业全面取消？国家出台新规，3个新权益业主们该知晓

　　人们买房子的时候，除了要考虑小区的地理位置、交通、周边基础配套设施和小区本身的品质之外，还有一个非常重要的因素要考虑，那就是小区以后配套的物业公司。很多购房者为了购买一个配备着好物业小区的房子，不惜花更高的价格购房。根据笔者所接触的楼盘售价，在同一地段的小区，可能就是因为物业公司的不同，售价差距可能在1000元/平方米左右。特别是一些大城市的楼盘，由于物业公司的不同售价差距会更加大。通过这些可以看出，人们是期望拥有一个好物业公司的，毕竟人们在买房时愿意为一个好的物业公司多花费十几万甚至更多。可以说，物业公司服务水平的好坏关乎着他们买房以后的生活品质。

　　通过可以看出，物业公司和业主之间本身是可以实现共赢的，业主愿意为好的服务买单，物业公司可以通过提供好的物业服务水平而实现获利。但是很多业主理想中的共赢局面并没有出现，反而是现在很多业主们开始讨厌物业公司，并且开始呼吁取消物业公司，最近几年关于取消物业的呼声是越来越大。这是为什么呢?究其原因还是一些物业公司给把自己的角色定位给弄错了，他们错误地将自己当成了小区的主人，或者是将自己当成了小区业主的领导。在这种角色定位下的物业公司，工作人员怎么会真心负责地为业主们服务呢?

　　就比如现在一些小区出现了物业公司不作为的现象，收物业费时很积极，想尽办法向业主收取物业费，甚至“咆哮式”堵门向业主们收取物业费。但是在对业主的服务和对小区的建设方面，物业公司却不怎么积极，甚至业主都找上门来了，物业公司的工作人员依然是推三阻四，业主想找到管事物业经理比见领导都困难。就如很多业主说的那样，现在的物业公司把自己当成了小区的主人或者领导，将业主当成了自己下属或者是敛财的工具。当然业主们在得不到好的服务水平之后，也不再愿意缴纳物业费，而物业公司在物业费收不齐全的情况下服务水平和服务态度就更加差劲，这样就造成了恶性循环。

　　很多物业公司的工作人员在面对镜头都拿业主不交物业费当作借口，但是在笔者看来，这说明物业公司根本就没有弄清楚自己的定位和自身的问题。如果一个物业公司真心地想服务好业主，将小区打理得井井有条，业主怎么会不喜欢这样的物业公司呢?还会有多少业主不愿意缴纳物业费呢?当然，可能还是会有少数业主不愿意交物业费，但是服务水平好的物业公司并不会采用“咆哮式”输出、堵门、不让业主回家、断水断电等等这些方式来逼迫业主交物业费。只要物业公司自己服务水平做得好，自己问心无愧，可以拿起法律的武器起诉拖欠物业费的业主，业主为不可能因为一些物业费就背上官司，这样小区其他业主也会支持物业公司。所以，只要物业公司自己做得问心无愧，一切合理合法，收取物业费本身就不是什么难的事情。

　　但是让很多业主遗憾的是，现如今很多物业公司服务水平不行，还喜欢在物业费中动手脚，巧立收费名录，胡乱收取物业费。在业主提出质疑不愿意交物业费时，物业公司就会采用重置门禁卡等方式阻碍业主回家，一些服务水特别差的物业公司还会采用断水断电、上门威胁等恶劣的方式逼迫业主交物业费，就比如某科物业的工作人员“咆哮式”输出身怀六甲的业主，仅仅只是业主对公摊水费提出质疑，不愿意缴纳自己存疑的公摊水费。可以看出，目前业主们讨厌物业公司，甚至呼吁取消物业公司也不是没有原因的。但是由于制度上的问题，业主们在维护自己权益时一直处于弱势一方。就如前几年也有不少业主成立了业主委员会来更换物业，但是就算已经成功更换了物业之后，老物业公司依然可以赖着不走，新物业无法入驻，甚至出现了新老物业公司同时管理小区和收取物业费的奇葩事情。

　　面对这些现象，在2021年1月1日正式实施的《民法典》赋予了业主们3个新权益，业主利用好这3个新权益，过去那些服务水平不好的物业公司好日子就到头了。所以对于这3个新权益，业主需要知晓。

　　首先，业主有权知道物业费的明细和物业费的用途和去向。

　　物业费本身就是业主和物业公司之间的一个矛盾焦点，业主认为自己交了那么多物业费，还没有得到相应的服务，不知道物业费都用到了哪里。而物业公司则认为自己将物业费大部分都用来建设和维护小区的基础配套设施，甚至很多物业公司还经常说自己入不敷出，亏损了不少，可以说不管是物业公司还是业主都有着说不完的苦。但是在笔者看来，这还是物业公司的问题，因为业主是真的不知道物业费的用途和去向，而物业公司是自己心里清楚的，但是物业公司就是不公开物业费的用途和去向，难免让人生疑。还有在物业费的收取上面，很多业主都收取的物业都不知道都包含什么项目和明细，物业费也交得稀里糊涂。但是在现如今已经不同了，根据《民法典》中第九百四十三条规定：

　　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　可以看出，以后并不是业主来要求物业公司来公开物业费明细以及用途去向了，而是物业公司需要定期地将物业费的收取明细以及物业费的用途去向都公布清楚。这样业主们不仅可以清楚的知道自己交的物业费都包含着什么，还可以根据物业费的用处来看自己交的物业费具体都用在了哪里，也可以根据物业费的用途和具体情况看来物业费用的是否合理，物业公司是否虚报价格等等。因此，在以后物业公司公开这些费用明细以后，物业公司再想光收钱不作为就非常困难了。

　　然后，业主有权力更换或者赶走物业公司自行管理。

　　可能这是一些业主最需要的权利，因为一些小区的物业公司和业主之间的关系已经形同如火，一边是业主们想赶走老物业更换新物业，一边去老物业赖着不走，也不作为，各种为难业主。尽管以往业主大会也可以更换物业，但不仅过程繁琐，而且没有相关规定强制老物业搬走。所以在过去业主们想更换物业公司真的非常难。但是根据《民法典》中第二百八十四条规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。这也是第一次有明确的法律规定赋予业主更换物业公司的权利。就比如现在一些房地产公司在新房交房时，物业公司必须要求业主先交物业费再去验房，这其实就是物业公司和开发商联手逼迫业主提前收房。这种物业公司既然能够对小区业主做出这样的事情，本身也就说明这种物业公司没有将业主当成小区主人。

　　对于这种物业，以后业主们就可能根据法律的规定来公开投票选择是否更换物业公司。业主们有了这种权力之后，物业公司应该也不会再像过去那样再以小区主人自居了。业主们投票通过更换物业或者自行管理小区的方案之后，老物业公司也不敢再赖着不走了。

　　最后，小区公共区域部分经营收益归全体业主所有。

　　其实对于小区的公共收益，很多业主都知道该归全体业主所有，但是也没有明确规定，业主们也不知道收益有多少，所以物业公司一般用一句用于小区建设就搪塞了过去。当然，也有一些良心物业每年都会将小区公共区域的收益分配给业主们，很多人都戏称这是别人家的物业。但是根据《民法典》中的规定，小区的公共区域经营所得，在扣除经营成本之后都归全体业主所有，当然也可以优先补充小区的公共维修基金。

　　很多业主过去不关注这个问题，其实也是觉得没有多少钱，自己也分不了多少钱。但是小区那么多电梯的广告位和公共停车位的收益可不低，一年下来可能有十几万、几十万甚至上百万，如果这些钱都用来补充公共维修基金的话，那么以后业主们基本上都不需要再缴纳公共维修基金了，这样也可以大大降低人们的居住成本。

　　总结：虽然现在很多人业主对于物业都十分不满，但是这也只是对自己小区的物业公司不满，其实相比去取消物业公司，业主们更希望自己的小区的物业公司服务水平能够好一些。物业公司服务水平好的话，业主们也愿意交物业费，这是一个双赢的局面。而《民法典》中关于物业公司方面的新规定，不仅赋予了业主新权益，同时也赋予了物业公司新权益。只要物业公司以业主为主，为业主们好好管理好小区，服务好业主，业主们也会非常喜欢这样的物业公司。

　　(来源：今日头条 房产新谈)