20年后，有3类房子将沦为“贫民窟”？内行人已经在悄悄脱手

　　自从1998年有商品房以来，房价一直在只涨不跌，所以一直以来人们都认为买房是最好的投资方式。但经过去年疫情的侵袭，楼市也在悄然地发生变化，房价持涨普涨的时代已经过去，分化的苗头开始显现。一些土地资源稀缺，人口不断流入的城市房价仍然稳中有升，但一些资源不断收缩，没有支柱产业，人口不断流失的城市房价开始有了下跌的趋势。

　　楼市开始出现分化其中主要原因还是因为我国城镇化建设已经接近尾声。根据国家统计数据显示我国城镇化率已经达到了60.6%和发达国家的70%已经相差不远。另外我国房子已经从过去的供不应求开始变成供大于求，房子过剩问题开始显现。

　　首先分化从城市开始，一些北方的城市房价开始出现下跌趋势，例如天津、青岛、西安、郑州等城市房价明显有下跌趋势。而一些南方城市的房价仍然在上涨，例如深圳、广州、东莞、杭州等城市。其次，城市内也开始出现分化，例如郑州虽然三环外的房价有所下跌，但三环内的房价仍然在小幅上涨。所以我们基本可以判定未来闭眼买房就能赚钱的时代已经过去，未来再想靠买房赚钱就需要一定的专业知识和独到的眼光。在楼市分化的大环境下，未来20年这三类房子可能将沦为“贫民窟”，买房时要尽量避开。

　　第一类：小产权房

　　对于很多人来说之所以买小产权，很大一部分原因是：商品房的价格过高，他们买不起商品房。另一个原因是很多人抱有未来小产权房能转正的然后大赚一笔的投机思想，一些小产权开发商在出售小产权房时也会利用小产权房未来能转正的噱头来吸引购房者买小产权房。在以往关于小产权房的政策确实不十分明确，谁都无法预料未来小产权房能不能转正，开发商这么说也只是为了尽快把房子卖出去。

　　但去年国家政策开始对小产权房给出明确指示，自然资源部和农业部发布了明确通知：农村小产权房不能进行确权，更不能以确权的方式使这种土地违规使用合法化。这个政策基本堵死了小产权房转正的希望，即使未来小产权房能转正可能也需要缴纳不菲的土地出让金。随着楼市拐点的到来，未来商品房的价格很可能会慢慢降下来，未来越来越多的人能买得起商品房，因此小产权的价值可能越来越低。

　　第二:无地铁、无学区、无商业圈的“三无”公寓

　　买公寓的人一般要么是很多有个人情怀的年轻女白领，要么是实在买不起商品房而不得不退而求其次的刚需家庭。公寓的缺点主要在于，首先其土地使用年限短，和普通住宅相比，公寓其性质属于商业性质用地，所以使用年限一般只有40年。其次，公寓如果想转手交易，其有着高额的税收，根据相关政策，二手房商品房在交易过程中可以免收土地增值税而公寓却不能。另外还要按照物业交易总价征收5.5%的营业税，各种税收加起来基本达到了总房款的10%～14%左右。再其次，一般公寓是按照商业标准来收取各种费用的，所以公寓的物业费、水电费更贵。最后，买公寓没法落户，以后孩子上学也不能享受正常的学位。

　　所以一般来说公寓适合一些单身人士进行购买，但未来随着商品房价格下跌，越来越多的人能买得起商品房，公寓的价值也随之下跌。

　　第三:房龄超过20年的“老破高”

　　自从1998年以来，我国的第一批商品房的房龄已经超过了20年，其中很多低层可能已经被拆迁但一些高层住宅可能保留了下来。这些房龄超过20年的高层，其缺点非常明显。首先就是房屋老化的问题，我们知道大部分商品房的使用权是70年的时间，房子买回来就只能用来居住了，再转手的话就很难。而超过了二十年，可能这个房子会出现设备老化、墙面脱皮、电器老化等现象。电梯的老化更是会给生活带来不便，甚至可能会有安全隐患。

　　其次，申请贷款比较困难，房龄超过20年的老房子，银行一般是不会放贷的，即使有的银行愿意给贷款，贷款的额度也会非常低。一些房龄比较长的二手房可能比起新房价格可能要便宜一些，可以减轻一些房贷的压力，但是银行不愿意对这些房龄超过二十年的老房子进行贷款或者贷款额度非常低，就意味着购房者需要拿出更多的首付，甚至是全款。

　　最后，未来高层拆迁、旧改都非常的困难，我们知道一些房龄比较大的低层之所以还有人愿意购买，其中很大原因在于这些低层未来有拆迁的希望。但是高层却基本没有这个机会，一方面高层住户非常多，对于拆迁的意见很难统一。另一方面，开发商也不愿意接手这些高层，因为住户多思想工作不好做，而赔偿金额过于巨大，开发商拆迁没有什么利润可言。所以未来这些“老破高”的价值只会不断贬值，买房时尽量避开。

　　总结：随着楼市的分化和房子的越来越多，楼市进入买方市场，这时必然会有一些房子会面临“无人问津”局面，只有一些好的房产才会一直受到人们的欢迎。而笔者提到的这三类房子在未来很可能也会不断贬值，如果在买房时碰到这几类房子，最好不要购买。

　　(来源：今日头条 老王说楼市)