别乱买这种房子！以为捡了便宜，实际上到手就贬值了

王皇珍 · 发表于 2020-12-3 12:08:14

　　提问：星叔您好，坐标山东省潍坊市，两套房子，自住(包括老人)，已经有贷款了，还能继续贷款，请问，还能在潍坊购买房子吗?还是去青岛买房子比较好?(需要全额贷款)
　　回答：潍坊属于房价很难起来的地方：
　　一，潍坊市区是个大平原，只要ZF不控制土地供应，不缺地。
　　二，地理位置位于山东中部，被济青烟三个经济最好的地方包围着，对周边人口没吸引力，而且将来是京沪二线和济青高铁的枢纽，人才被虹吸的效应会很严重。
　　三，县城经济发达，本市内部也没有向心力，下属只有临朐昌乐还是县，其他都升了县级市，特别是寿光青州诸城基本都是百强县实力，根本没到潍坊市买房的动力。
　　所以潍坊自住可以买，投资没必要，青岛或者济南可以买。
　　青岛属于强二线城市，无论是经济基本面，还是经济结构，包括自然环境，都对人口、资金等资源有较强吸引力，这是下一步房地产发展的支撑。也就是说，企稳走出低迷之后，青岛的房地产会有一个较大提升。但是，虽然这轮房地产调控政策基本见顶，但对房地产仍然会以控制发展为主，所以，不会像之前有那么大的增长。青岛投资回报率最高的板块，详见内部分享!
　　提问：星叔您好，我有两套房，吴中区有一套正在居住的，在苏州新区有一套快满两年的107平的学区房，双实验学区，有贷款，现在总价值大概480万，有十四年左右的房龄，大宝2023年读中学要用学区，要住到新区，现在觉得一家四口居住107平有点拥挤，想把吴中区的现在居住的房子卖了，在新区买大一点的适合居住的房子，如果能带点学区保值就更好了，2023年9月大宝上中学前可以住进去。
　　问题：想了解一下近三年内房价趋势，会不会涨，涨幅怎么样，大概什么时间段换房合适?是否可以等到明年或者后年再考虑换房?
　　回答：苏州已经在很努力地转型了。
　　制造业发达既是资本，也是包袱，整体还是不错的。上次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空掉了。
　　现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。在货币的趋势下，苏州还会涨，三四线都会涨。
　　但赚钱的标的太多了，没必要投入，追涨杀跌。
　　所以从投资角度来说，建议你一动不如一静。但如果你是要改善置换，那最好的时机就是当下横盘期，因为自住和投资的选筹逻辑不一样。
　　提问：星叔好，感谢上篇帖子的回答。PS.上篇内容是子弹50买涿州还是永清，您推荐武汉成都重庆等这些强二线城市，我补充问两个问题：一是沈阳和武汉成都等地相比，怎么样?二是我之所以看环京是因为离北京近，武汉成都重庆这些地方离北京远，我又不是太懂，不知道怎么去买，您有好的方法或者直接一些，有合适的小区直接推荐么?
　　回答：我们很多人会有一个思维误区:我熟悉哪里，我就选择哪里，北京买不到，我就买燕郊，燕郊买不到，我就买河北。
　　你的选择是以你自己为轴心往外扩散的，但是这种选择是不对的哦。投资，你起码要把眼光放在全国的，把全国当成一盘棋去看待，比如说老家是河南的，就去买郑州，老家是河南的，也可以去买西安呀，老家是成都也可以去买武汉啊，可以去买重庆啊。
　　沈阳属于弱二线，投资潜力不如武汉重庆成都。如果你可以开发武汉房票，可以优先考虑。如果实在开发不了房票，就买重庆不限购。环京投资注意回避。重庆投资回报率最高的板块详见内部分享!
　　提问：星叔，如何快速成功，感觉光靠自己很难，感觉自己干什么都不行，哪方面能力都不强，怎么办呢?
　　回答：其实单靠自己去想去干确实比较难成功，最快的成功方法就是找到一个成功的人，直接复制他。
　　成功是可以复制的，人类的一切行为都是复制别人的。
　　创新其实也是在复制的基础上干出来的。
　　为什么说做生意难，因为你只复制了几天就不愿意复制了。
　　首先你找到一个你确定可以接受的了的，别人做什么你就做什么，别人怎么做营销你就怎么做营销，你很快就会学会。
　　表面千变万化，其实内部逻辑基本悬殊不大。
　　先复制，再结合实际改变，然后创新。
　　提问：星叔，罗湖湖贝田贝那边的旧改你是否看好?买老破小投资怎么样?总价低投资划算，有没有可能成为未来的下一个大冲?
　　回答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似。
　　罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差;虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。
　　但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上。
　　甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃
　　就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，
　　且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，
　　小老板们也都转移到了关外
　　因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势。
　　老破小——没有未来!
　　很多人想买房投资或自住，但是由于总价约束，不得不考虑市区老破小，但往往忽略了它的流动性。
　　前些年，老破小因其总价低，涨幅不差且成交快，随时可以换钱，几乎等于硬通货等特点，深受投资者喜爱。
　　但这两年颓势明显，回调幅度跟外环外的房子差不多，怎么这类产品突然就不受追捧了呢?
　　一线城市的老破小的优势是交通和配套十分完善，出门就是大商场，就是三甲医院，就是好学校。
　　很多买老破小的人都是看中这些指标，不过随着城市配套的改善，特别是轨道交通的发展，这些优势正在被追赶。
　　从投资的角度来说，老破小的价值远远赶不上近郊盘。
　　随着消费升级，换大房子是刚需，面积更大是基本指标，首先就排除了老破小。
　　老破小只剩下学区这一个优势指标，而并不是所有的老破小都有优质学区，后者的增值空间越来越有限。
　　提问：星叔，现在一些城市房租在下跌，但房价反而在上涨，是楼市泡沫要出现了吗?
　　回答：房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。
　　房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。
　　房价取决于有钱人，房租取决于普通人。
　　房价可以无限高，房租却很难一直涨。
　　房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。
　　而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。
　　房价与居民收入水平没多大关系。
　　而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。
　　除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。
　　即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，
　　而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。
　　总而言之：房价短期是由资本和金融杠杆决定的，但是房租的波动却并不是房价决定，而是由收入决定!
　　(来源：今日头条星叔房谈)

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