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提问：星叔，买二手房为什么一定要找中介?毕竟还要给中介佣金，数目不少。
回答：如果你和卖家很熟，当然不必要，自己跑跑就可以，如果你和卖家不熟，那么就必须要找中介了。具体有以下几点原因：
1.房产交易金额数目重大，买家卖家一般都是陌生人，根本不可能建立信任关系，这时候需要第一个第三方保障平台。尤其是行情好的时候，卖家坐地起价，买家防不胜防，连违约金都要不回来，还有卖家拿着保证金跑路的，这时候需要中介去做合同约束。其次是交房的时候如果产生任何问题，可以找中介去谈判。
2.二手房交易流程繁杂，需要懂行的人带路，节省时间。而个人买房，大概率会出现漏带资料、反复跑腿、合同不完善等情况，不仅自己消耗了大量时间，还给交易安全埋下了隐患。
3.中介给的选择多。毕竟中介手上的房源多，可以为你寻找合适的房子，相当于帮你跑腿踩盘，购房者可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。
当然在找中介的前提之前，一定要把一些基础功课做好，例如需要缴纳什么税费，当下的房贷利率等等，借此去判断中介的服务质量，是否存在忽悠嫌疑。而且对将要择买的房屋地段要事先有所选择，因为你选择的中介只会尽力推荐他手上的房源，而且是片区性质的。最好的做法是，你心中已经有了大体楼盘，而让他从中帮你选择适合你的房子。
提问：星叔，请问感觉上海目前的发展己停滞，深圳发展很快己远远超过上海了吗?
回答：没有觉得深圳的房价比上海贵，上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。
深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，
一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。
另一个是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。
上海有自己的问题，因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上。
地位不是人们的评论,而是要靠数据说话的,比如gdp总量人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等。
上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。
上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。
深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。
如果更长的时间之后,比如20年、30年 ,而且行政范围扩容,比如将东莞和惠州并购掉,则总量也可能超上海。
估计未来十年,都会保持在基本差不多的水平。
深圳投资回报率高的板块，详见内部分享!
提问：提问: 星叔好，新人来报到，近期打算购买房子，首套，刚需，坐标福建闽侯，手上子弹30w，福州市中心上班，工资不高，两夫妻月入1万左右。福州房价太高，考虑闽侯青口镇中心，房价1万2到1万7左右，目前纠结的点是在福州上班合租的房子，每月租金1千8，如果买了房子，租金加房贷会感觉到压力很大，如果到镇上上班，工资待遇又会非常低，不知怎么买房才是正确的?
回答：买房不要为了买而买。
你既然工作和生活都在福州，没必要为了买房，退而求其次，跑回闽侯买，这样工作和生活都会打乱，房子也没有太大的价值。
我的建议是：
1.买福州，预算有限，牺牲一点面积，先买小户型上车，将来再置换。
2.买二手次新，即买即可入住，省掉租房的钱，那么压力就会减轻。
3.如果首付预算不够，二手房可以适当gpgd，降低首付款，更有利于选筹。
提问：星叔您好，本人想在合肥买二手房自住，上班位置在二三号地铁换乘站，请问岭湖墅合适吗?是否有推荐的片区或小区呢?
回答：合肥这个城市我比较看好。人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。
合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。
合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。
这些都是它城市能级上的优势。
岭湖墅可以买，有优质公立小学，教育资源不错。周边环境比较宜居，商圈有银泰城，奥特莱斯，靠近公交和地铁线，交通还算比较便利。
中高端住宅环境很好，居住舒适度高。
均价两万左右，价格稍微有点高，资金足够，追求高生活质量的话，还是比较值得入手。
合肥投资回报率最高的板块详见内部
提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售;特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法?
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：求教星叔，因为频繁的调控，沈阳楼市进入横盘期，预计会持续多久?经济如果没什么大起色，是不是楼市也就这样了?比较担心!
回答：不可置否，因“沈八条”新政的实施，沈阳楼市确实要进入横盘期了，但这种横盘是因政策落地而形成的，我们称其为“政策性横盘”。在这期间，房价的涨幅小了，会被人误以为房子的增值性弱了，但实际不是这样的，增值性一直都在，只不过在这一段时间内被暂停了。
而这一时期却为一些潜力板块提供了“窗口期”，反倒让这些板块内的房屋增值性得以时间的沉淀，待合适时机爆发。
为何有如此言论，原因有二：
第一，任何一个区域想要崛起，政策和资金的带动作用是少不了的。尽管沈阳出台了更为严厉的“沈八条”，但从今年各区域、各板块的规划及大资金注入上看，都属上升态势。这也为未来区域价值的增值夯实的基础。
区域价值得以提升，区域内房子的增值性自然有所保障。
第二，行走楼市多年，我发现这样一个“规律”：一个板块如果已经入成熟期，那么它所吃到的城市红利呈现递减趋势，随之带动的房子增值性也是递减的，属“下山”阶段。
但，目前沈阳外扩的脚步没有停止，大部分新兴区域依旧属于大幅开发阶段，其所处的阶段自然为“爬坡”期，随着未来政府规划的城市级配套落地，区域的宜居性得以加强，那么房子的增值性也将更为凸显。
因此，从当下的情况看，“政策性横盘”确实打乱了置业者的置业计划，但却也让我们看清了哪些板块未来还是有发展潜力的，选择在这样的板块置业，即使调控再严，也不会影响增值性。
聪明的置业者反倒是利用这段时间来进行资金蓄水，待合适时机出手，获取价值最大化。
首先，因为市场进入横盘期，开发商为了保销量，在这一时期会推出各种优惠政策，这难得的实惠让你的投入成本降低了不少。且挤出“楼市里的水份”后，没有了太多投资客和你“抢”房子，倒是可以拉长对房子的考察时间，冷静思考后再做决定往往比一时热血而买到的房子更可心。
其次，置业的缓冲期得以拉长。千万别轻信那些说楼市“崩盘”的分析，城市化进程没结束时，房地产依旧会向上走，其红利一直有，只不过在政策出台后被潜藏了起来，从长期来看，运作合理未来的红利还会更大。
最后，我还想提醒一句，任何时候、任何市场都有波动的过程，这是正常现象，千万别因此乱了心智。在这种时刻，谁能定心谁就能赢得未来。
提问：星叔，为什么有的人买房会亏本;有的人买房之后更增值?
回答：很多人买房，其实是拍脑袋瞎买的。
缺乏重点没有计划，不知道自己想要什么，所以赚钱总是特别难。
现在买房，早就过了躺着赚钱的时代。买房赚钱的门槛越来越高
对普通人来说，房子是一个家庭的主要资产，房价的涨跌，决定了家庭财富的变化。
房子金额较大，在资金和房票都有限的条件下，如何做选择确保整体利益最大化，是每个买房者都该谨慎考虑的事情。
住宅还是公寓?新房还是二手?自住还是投资?买老破小还是新远大?每一个选择，背面都意味着放弃。
很多人买房的问题，是预算有限，却什么都想要。
既要住得好，学位好，还要在市中心，价格最好还得十分便宜，老实说，这样的房子通常只能在梦里，一般什么都好的情况下，价格也“很好”。
想清楚自己真正要什么，才有可能买到自己心仪的房子。
当然，如果暂时没想明白，也可以反过来思考，自己一定不能接受什么?
不断地问自己：住得远，房子小，烂学位，没地铁，投资回报差...哪个因素最不能接受?排好优先级，用排除法划掉。
要记住，这里没有标准答案，每个人的诉求和偏好不同，选择也会不一样。
投资要先确保自己不亏钱，然后再想办法提升自己的赚钱概率。秘诀就是要找到价格被低估的价值品。先找到值钱的资产，然后低价买入，这样就比较容易赚钱。
先举个例子：关于“低价”。学会拒绝，其实就是拒绝放弃那些可能有坑的楼盘。
当你发现一套房子的价格很低，通常只有两种可能：要么它真的是洼地，要么它可能是深坑。
真正有价值的东西，不会长期这么便宜下去，一直便宜的肯定有它的原因。
低价，往往是相对的，也是有时间限制的。
判断是不是低价，需要你心里有一套客观的评判标准，这就是很多人说要踩盘200套的原因......
(来源：今日头条 星叔房谈)
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发表于 2020-12-3 12:06:51
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