过度渲染的悲剧，中梁“爆”了

　　最近的地产新闻圈，被中梁地产相关的新闻刷爆了。不到一周的时间里，刷到了两篇关于中梁地产所开发的小区业主维权，而维权内容主要为“虚假宣传”、“绿化缩水”、“品质缩水”，甚至被称为“不如回迁房”。

　　悟空在“度娘”里搜索“中梁维权”，查找到诸多地市都有中梁地产所开发的项目维权新闻，而关于“虚假宣传”“品质缩水”内容，占据了主要部分。2020年10月21日的一条中梁宣传稿：2020年中国房地产企业综合实力榜100强测评榜，中梁地产位居Top20。一面是维权不断，一面是企业强横实力，实例告诉人们，企业综合实力排名，不等于品牌排名。

　　通过进一步了解关于中梁地产维权案例，业主们给到中梁的首个标签就是“虚假宣传”，进而就是其品质大幅缩水问题。如果用心挖掘中梁地产维权项目的营销资料，你会发现：中梁并不存在“虚假宣传”、“品质缩水”问题，业主之所以维权，是其想当然的认为中梁地产所开发的项目“高端”而已。

　　且看信阳市中梁壹号院维权事件，业主主要提到了“虚假宣传”、“品质缩水”、“质量问题”等三项内容。但悟空对比营销资料与交房实际，并未发现其存在“法律意义”上的虚假宣传问题，品质缩水问题，更多是业主在买房时一厢情愿的过度想象。例如中梁壹号院小区户型宣传资料，其中有一户型交付实际与宣传资料不符，但业主没能看到资料角落里有一行难以发现的中梁的免责声明;购房合同中并未约定具体的交付标准，例如交付效果图，建筑用材品牌、质量等都未做约定。

　　中梁地产营销“套路”，算得上是一个行业的通用手法，只是现在看来，中梁地产的玩法“暴雷”了。悟空对信阳市几个低、中、高端品质楼盘分别做了调查分析，例如低品质小区羊山北湖片区茶语名都、平桥区台北·澜景，中低品质小区羊山新区碧海名居、羊山新区东方花园，中等品质东方今典·御府，中高品质建业壹号城邦、锦江城等，并未发生因为“品质”问题而引发的业主维权问题。因此，业主维权与品质并无多少关联。

　　通过对这些小区在营销期营销调查分析，营销期间，以上小区并未过度营销渲染小区“高端”，未刺激业主对“高端”过度想象，且以上小区有园林展示、售楼部展示营造氛围效果所刺激的业主对小区品质的联想，与交付实际出入不大，或者业主本身就对品质缺乏认知。业主维权主要还是因为宣传“前后”不符，想象与现实的差距，产生心理落差，进而产生被“愚弄”、欺骗的愤怒。

　　品质影响买房者的选择，但对比之下，影响并不大。营销宣传可以适当渲染，但不宜过度渲染，楼盘项目不利因素，对销售有负面影响，但也并非如想象中那么大。楼盘产品之间互有差异，除了楼盘项目开发风险因素之外，小幅度居住品质差异，所产生的负面影响或很小。

　　例如沿铁路线的楼盘项目高新区荣盛华府、平桥区的世界城郦都等也并未因为临近铁路线，而进入售卖困境，即使如相对偏离主城区的蓝光雍锦府项目，照样也能成为销售“冠军”。

　　“不利因素”是相对需求因素，在同一项目中有差别性选择，但不同项目之间对比之时，其差别因素就小了许多。例如现在在售的羊山新区北环外蓝光未来阅锦、正商金域世家、信合中央公园，三个楼盘项目临近，其区位差别不大，企业品牌差别较大，为降低同品竞争压力，缩小企业品牌之间的差距，产品设计差异也就成了提高相互之间的竞争力的主要思路。

　　楼盘项目过度营销渲染，未必就会赢，不利因素展示，也未必就会输。而买房者，在看房时，也需要详细了解项目资料，不要过度相信所看、所听，坚守需求本心，也未必会被“忽悠”。

　　(来源：今日头条 悟空看信阳楼市)