从市场和买房人的角度，读懂中国房价和楼市背后的哲学逻辑

　　一百个人眼中，就有一百个哈姆雷特。

　　在中国，或许只有房子这个东西，能给所有人，带来复杂纠结的感受和认知。

　　被赋予了资产属性，有着极具说服力历史表现的房子，在中国早已脱离了基本生活要素的范畴，特别是在市场经济的二十多年教育之下，对于财富和资产意识逐渐觉醒的中国老百姓们，对于房子的看法，可谓是五味十杂，这种形容一点都不夸张。

　　因为对一个事物认知的过程总有个先后之分，再加上不同的人，看待现象，理解规律，基本上都是从自己的角度出发，这样就造成了房子这个原本没有任何感情色彩的商品，在不同的人眼中和心目中，有着完全不一样的看法和感受。

　　这和中国的房子在很多城市和地区，创造了无数有鼻子有眼的“造福神话”密不可分。

　　绝大多数民众对于房子的关注，早已和需求无关，而是盯上了房子因为价格变化产生的利益。

　　就是这么直接，天下熙熙，皆为利来，不管是局中人，还是旁边者，不管是先知先觉，还是后知躁动，在看的见的利益驱动之下，没有人不为之疯狂。

　　说真话可能没人爱听，但是不管那些隔着网络，戾气爆棚，随时对房价问题口吐芬芳的键盘侠也好，专业喷子也好，只要他们这辈子有机会和房子产生关联，马上就能逆转立场。

　　因为没有，求而不得，或是后知后觉，总是要用自己的恶意去诅咒抱怨，去掩盖自己的无能。

　　这才是现实。

　　说到底，还是被现象影响，失去了对中国房价和楼市的本质的认知，这是表象。

　　但是深层次的，其实是对中国各种房价现象和规律背后的哲学逻辑，一无所知。

　　这篇文章，就将结合2020年下半年在中国楼市中发生几件具有代表性的事件，来和各位读者朋友有深度的聊一聊，关于中国房价和楼市规律现象背后的哲学思维。

　　文章将从购房者和市场的角度，进行解读讨论。

　　弄清楚楼市和房价规律表象之下的哲学思维，或许就能对中国房价的涨跌原因和楼市的真实供需，有更为深入的理解和认知。

　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

　　如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

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　　高压之下，热点城市，热点事件下，依然躁动的房价现象

　　虽然2020年即将结束，但是重视年份周期效应的资本和楼市，可是一刻都不消停。

　　2020年，对于中国房地产行业和楼市来说，绝对是波澜起伏，暗流涌动的一年。

　　即使在“房住不炒”的宏观大环境下，各地政府精准的“打地鼠”式的楼市调控环境之下，热点城市，热点事件，依然让楼市火热，房价躁动，大有一副“按不住棺材板”的气势。

　　对中国的房价和楼市似乎根本不用撩拨，就能发现，躁动不已。

　　比较有代表性的，有这么三件事：

　　第一个是杭州之江板块的房价怪象;

　　第二个是深圳“润四”打新，中签即赚500万的楼市盛况，全国热议;

　　第三个是东莞房价出现火箭效应，即将突破4万大关;

　　把这三个事情放一块儿来看，呈现在大众面前和事件参与群体面前的，都是一种极度坚定，充分乐观的房价暴涨现象，深层次的，就是对这些城市和板块未来的市场预期，高度预估的资本态度。

　　注意，是资本态度，而不是什么投资眼光，也不是什么需求推动。

　　说白了，就是和正常刚需购房无关。

　　这几个城市随便拿出来一个，出现这种房价躁动，都是小百万级别的参与门槛，别的不说，深圳润四，起步最低总价都是1200万(总价在1184-2983万元/套)，1000多套房子(1171套)，仅仅一天就收到了13000多个买家的保证金共计450亿。

　　就算在深圳人均高收入的背景，按照30%首付来算，最低小五百万的首付，也不是什么刚需群体能随随便便掏的出来的。

　　再考虑到月供，就按1000万的贷款额来算，一个月的月供最低(30年期)也要去到将近4万元左右。

　　资产逐利的本质，一览无遗。

　　在这种档次的资本竞争环境之下，所有唱衰楼市，看空房价的言论都是笑话，也没有意义。

　　因为只要成功认购一套，虽然没有那些标题党所说的500万之多，200多万还是有的。(润四和周边二手房行情价格剪刀差)。

　　比买彩票还刺激，简直是看的见的机会。

　　然后再看杭州西湖区之江板块，别说是外地人，就连杭州本地人，在2019年以前，印象和认知中的之江，都是长期不被看好的偏僻郊区，就连房价，在杭州本地都是长期低迷，二手房萧条的地区。

　　然后这一切，随着2020年10月21日，杭州马老师，花27亿买下了之江板块一块10万方的沿江宝地，就让之江一跃成为杭州，不，甚至是长江流域，包括上海以内的区域，最为热门和躁动的板块。

　　一个是周边房价涨的快，不到上面那件事发生以前1个月，之江随便一套房子涨个大几十万上百万太稀疏平常。

　　一个是价格高，原本挂了一年都卖不出去的一些房子，原本只要三万的单价，直接跳涨到六万逼近七万一平米，这个价格直追老牌一线，长三角核心城市上海的城市核心房价。

　　毫不夸张，而且，价格上去了，成交量也一路走高。

　　同样是资本逐利，本性尽显。

　　最后是东莞房价，以松山湖为核心开始的一轮猛涨，直至今天还在爆发，几轮调控，地方政府都跑到长沙去取经学习了，但是只要稍微了解东莞市场的，都知道那种市场的躁动。

　　相较于北方城市楼市的低迷，内地城市涨势动力不足，多数三四线城市普遍出现的量价双跌。

　　在2020年这样的大环境下，出现了这样的局部地区房价暴涨躁动，绝对不是空穴来风，也不会是纯粹的炒作。

　　毕竟充满不确定，黑天鹅频飞的2020年，别说投资，就是正常盈利都不容易的资本市场，比以往任何时候，都更为警惕和小心，如此信心坚定，预期看好的楼市躁动，背后一定有一般人看不懂的哲学逻辑和充分理由。

　　所有当下，皆有因缘。

　　透过现象，挖掘本质，梳理逻辑，就是今天文章要解决的问题。

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　　房地产“造福神话”案例和背后的哲学思想

　　回到上面那三个房价躁动的案例来看，造成这种强劲的上涨动力的根源是什么?

　　所有的投资都是看市场预期的，能出现投资狂热的情况，很简单，市场预期太明显，市场预期太具有想象空间。

　　房产投资最大的一个特征，就是由购房接盘的群体所决定的。

　　想要通过房产投资赚钱，说句不客气的，还真的不能赚普通工薪阶层，打工群体和社会底层的钱。

　　因为供需杠杆是有限度的，月收入只有1万的人，对于月供的承受能力是有上限的，而1万的收入，在中国的职场和收入阶层中，大多数城市已经是事实上的瓶颈阶段了。

　　换句话说，依靠刚需的楼市，房价的上限其实已经被买的起的群体收入和经济水平所决定了。

　　而上文中的三个案例，不好意思，还真的和刚需没有什么关系。

　　完全是有门槛限制的资本竞争游戏。说白了就是大家喜闻乐见的炒房啊!

　　别的先不说，在2020年高层意志“房住不炒”还有各项政策严格调控的背景下，如果没有过硬的因素支持和坚定的市场预期，这样的行为简直可以说是“顶风作案”，“正面硬刚”，“不知好歹”……

　　别的不说，就地方政府，没有任何实质性的理由，面对这样的情况，也绝对是亚历山大，如芒在背。

　　市场不会骗人，行情也绝对不是依靠炒作就能这么躁动的，这背后，一定有道道。

　　分开来解析：

　　首先是任何城市的房价暴涨，一定要有一个大前提，那就是经济必须要有增量，必须要有具备比当下市场更高的购买力群体出现，才有可能涨的“心安理得”。

　　要么是货币性增量，也就是货币增发，这个没戏，放到今天，给100个胆子也不敢;

　　要么是地方产业行业爆发，不过需要时间来积累，不可能达到快速上涨;

　　要么，就是突然出现了收入性暴增的群体，购买力和需求叠加，才有可能。

　　看来看去，也就只有最后一个选项比较靠谱。

　　而上面三个案例，都能满足最后一个条件：东莞松山湖的华为，深圳润四的产业集群，还有最典型的杭州之江蚂蚁金服总部选址确定。

　　这是典型的产业和巨头企业对房价市场预期的支持。

　　然后再看市场参与者群体。

　　中国最爱炒房的人，都来自于哪里?莫过于闻名遐迩的温州吧?

　　当然简单粗暴的温州炒房团早已成为了过去式，最近几年呢?

　　一个是深圳，一个是杭州，一个是山西，一个是合肥，当然山西买的多卖的少，低调的很，合肥呢?就比较局限，长沙一战，头破血流以后，就相忘于江湖了。

　　一个杭州，一个深圳，可以说是中国近年来，房产炒作最为集中的区域和城市代表了。

　　深圳全民炒房，不是笑话，杭州人房产投资吃遍长三角，在上海这样的一线中，杭州人在房产投资上，半壁江山都是客气的了。

　　论资产投资，都是人精中的人精。简单说风险大，不赚钱的事儿，碰都不会碰。

　　能在这样的大环境下，还义无反顾，一定有他们的道理。

　　一个是看的见的价格剪刀差，一个是看得见的真实购房定居需求，而并不是什么人为炒作抬升。

　　这就是真实的市场行情。

　　最后，是市场预期。

　　这个非常关键，能不能赚钱就靠这个了，深圳剪刀差就不说了，其实只要润四和周边二手房差距不要太大，在深圳高度紧张的供需矛盾和资本聚集的效应之下，新房有多少卖多少是正常的。

　　但是东莞和杭州之江的躁动，就是典型的市场预期了。

　　东莞这次的涨价，是松山湖带起来的，原因太简单了，素来有“狼性文化”的华为迁移到松山湖，原本的低房价就有点拿不出手了，再叠加后疫情时代海外订单的大量回流爆单，让东莞整个外贸和产业产生了井喷式收入，全面推高了东莞的房价。

　　而之江的房价躁动，可以分为三个阶段，第一个阶段是蚂蚁金服选址，创造了需求，提供了房价上涨的初步动力，然后是蚂蚁金服上市的新闻曝光，招股书上蚂蚁员工人均800多万的人均获利预期，这个800多万，就算打个5折，也是400万!

　　嗯，就算能做不了蚂蚁的“股东”，做不了蚂蚁的员工，当蚂蚁的“房东”，绝对是靠谱的生意，毕竟需求在眼前，收入有保障。

　　坐在财富之上，静等花开，这就是房产投资的终极之道，这就是所有投资的核心哲学思维。

　　当然，蚂蚁上市已经被延期，但是这个躁动依然在继续。

　　虽然蚂蚁上市前景扑朔迷离，给之江楼市泼了冰水，但是这个趋势规律还是放在那里的。

　　这里就有深层次的一个哲学逻辑：莫欺少年穷，人才扎堆，未来可期。

　　毕竟在中国，能在首富的公司旁边抢占资源，用需求薅羊毛的好事，千载难逢。

　　大家想想，在华为发达，蚂蚁盈利，还有高房价高需求的环境周边，是不是最好的资源抢占投资机会?

　　毕竟想赚钱，就要离有钱人近一点，再近一点。

　　靠近财富中心的房产投资逻辑，无懈可击。

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　　决定小区房价的“业主效应”

　　笔者曾经在一个四线城市，见过一个项目，堪称中国房地产经济模式中的代表和经典模式，在这里给大家分享一下：

　　某个品牌开发商，到这个城市进行房产开发，首期房子的建造和销售完全走了一条非主流的道路，那就是高标准高质量的现房建设，也不对外宣传和预售，就是完全垫资建设完毕，然后主动找地方政府和公务部门，事业编，进行推销。

　　关键是推销的价格，只要市场行情的70%，项目周边实价10000?那行，只要是公务员和事业编买，只要7000!现房!还送三年物业费!

　　这种完全没有抵抗力嘛，项目的一期迅速销售完毕，其实开发商算过一笔账，亏是没有亏的，最多就是利润太少，堪堪保本而已。

　　然后项目的二期，售楼部都没盖好，每天都有人排着队上门咨询，主动认筹交钱。

　　开发商直接把房价提到12000元，一经开盘，直接售罄，这在一个存量市场的四线城市中，绝对算的上是具有代表性的案例了。

　　但是这个故事远远没有结束，而是刚刚开始。

　　这个楼盘虽然一期买的很便宜，基本没赚钱，但是楼盘还是有自身的一些缺陷，这很正常。

　　比如说小区没有就近配套的幼儿园，小区位置较为偏僻，商业街区难以盘活，小区周边交通环境不是很成熟，有一些路段还没有完全修好，甚至没有纳入市政规划范围……

　　就连开发商都没有想到，这些对于项目来说致命的硬伤，竟然被自己用来打开市场的第一步带来的“高净值，高社会地位，高社会职能”的一期业主，给解决了!

　　一期业主群里面，有孩子上幼儿园的需求，一经提出，就直接得到了有关部门的重视(当然原因很简单，业主都是公务系统的嘛)，这种信息和需求的传递达到了前所未有的高效率，很快就进入行政审议，市场调研，指标分配，结果没到半年，一个公办幼儿园就在一期业主的支持下顺利落户入驻小区，当然开发商出钱，但是这个求之不得的利好，可不是花钱就能买来的。

　　然后没过几年，重点小学也“顺理成章”的在项目附近落成，学区划分一点都不含糊。

　　不知不觉中，小区一期就成了这个城市家喻户晓的“高端核心住宅区”，等到项目三期开盘，别的楼盘可能还在10000挣扎的时候，这个楼盘已经突破20000，依然一房难求……

　　一个成百上千社会精英，公务系统扎堆的小区，就意味着整个城市的资源都会出现跟随和聚集，这么多聪明的脑袋和资源，带来的附加值，是难以想象的。

　　事实就是如此。

　　在任何一个城市里面，最保值的，最具有价值增长空间的，都是具有这样的特征：要么是社会精英扎堆，要么是富裕群体扎堆，要么是高知高收入群体扎堆。没有例外。

　　人才聚集，一定能提升资产价值。

　　放到杭州之江，蚂蚁金服的员工聚集是不是人才聚集?

　　放到东莞，华为的高薪人员聚集是不是高收入聚集?

　　放到深圳，那就别说了，几百万首付，大几万月供，房价都已经进行了阶层筛选。

　　这是比什么地铁，学区，人口，规划更硬的房产投资哲学逻辑，完全基于聚集的群体素质和能力，来决定资产价值和未来潜力。

　　请不要说这样的房价贵，如果觉得贵，那就是配不上。

　　就这么现实。

　　4

　　房价和楼市现象背后，那个被忽视的关键因素

　　现在中国的房产和楼市中，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑其实早已成为根深蒂固的房产价值判断逻辑和准则之一了。

　　但其实，有一个很重要的关键因素，没有得到体现。

　　先说人口，郑州，天津这样级别的城市，是人口净流入的城市，那为什么房价进入2020年没有什么实质性的增长呢?

　　再说土地，这个对应的是城市空间配置和房产供需关系，中国除了个别城市，比如深圳，存在土地供应事实不足的情况，其实其他城市短期内基本上在土地问题上，对于房价和楼市是没有什么影响的。

　　别的不说，上海外环以外，北京三环以外，广州核心四区以外，大把的土地可以拿来开发的。

　　更别说其他城市了，基本在当下都是是供应管够。

　　最后是金融，也就是经济环境的情况，基本体现在购买力和房价关系上面，这个比较直接。

　　但是，如果你能耐心看完上面的章节，就应该能发现，除了这三个重要的因素，其实产业和具有影响力的大公司，大企业，对于房价的潜力和影响能力，甚至远超于肉眼可见的地铁，学区，环境，配套，甚至是地方购买力上限。

　　产业聚集人口带来需求;

　　品牌公司聚集人才带来财富效应;

　　富人扎堆汇聚社会资源;

　　有这样的趋势，整个社会的财富，和宝贵资源，就会形成一个明显的方向，向这样的关键地段，进行汇聚，而且这样的汇聚，是非常自然，难以阻挡的。

　　这个关于房价和楼市的哲学逻辑看懂了，对于普通购房群体和老百姓来说，有什么借鉴参考意义呢?

　　如果想在买房这件事上，获得超越一般水平的回报和价值增长，就必须要有前瞻性的价值眼光。

　　也就是要有股票市场选股的智慧，看的见的价值，其实在价格上已经得到了变现，不是买方买单，就是卖方获利，而这样的增长，是有限制，有天花板，有周期性的。

　　而押对了未来具备价值增长的核心原则，才有可能在后疫情时代，房地产下半场时代，实现价值暴击，成功的成长投资，而且这个回报，不是投机取巧，而是眼光和预判。

　　当然不是鼓励大家去炒房，只是在买房的时候，多给未来可能出现的机遇和价值回报思考和准备一些，没毛病吧?

　　这就像一场赛跑，当到了某一阶段，大家都在原地休息，有的人中场退出了，有的人只能原地踏步积攒能量，你还能凭借后发之力往前保持动力的前进，这就是优势。

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　　主动OR被动，是真与假的辩证关系

　　最后，还是围绕产业对房产的价值，进行一个鉴别的分析。

　　这一点很重要，留在最后，也是给有耐心，有毅力坚持看到这里的读者朋友，算个福利。

　　太浮躁，太肤浅的人，看个皮毛就觉得掌握了世界，那没关系，就算这篇文章不坑你，现实里面为这样的群体量身定制的陷阱，永远不会少。

　　跟着产业投资房产购置房产，就一定看清产业层面的主被动关系。这一点非常关键。

　　华为搬迁到松山湖，是主动行为;

　　腾讯游戏总部设置到成都，是主动行为;

　　苹果数据中心落户贵州，是主动行为;

　　蚂蚁金服选择之江，是主动行为;

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　　但是这样明显的趋势背后，是中国成千上万个各种名头，各种规划的产业新城，产业新区在事实上的失败和没落。

　　一方面是城市之间的能极差造成的虹吸效应，就像深圳旁边的惠州，产业政策向深圳一边倒，资源流失，难以聚集。就像天津产业园，被北京虹吸;

　　一方面是打着产业的名头筑巢引凤，结果除了房子，啥都引不进来，很多城市为了弥补这样的困局，甚至搬迁政府机构来创造价值空间。这就不用举例了，大家看的应该很多了。

　　任何的价值投资，没有提前占位的说法，要么是信息差占优，要么是跟随可见目标，而且这个目标有不错的历史表现。

　　别把问题搞的太复杂，所有价值投资的本质，都是大道至简。

　　相较于看的见的学校，地铁，配套……等等的可见价值空间，产业聚集带来的价值投资，可能是中国未来房产价值最靠谱，最有潜力的方向。

　　但是产业的聚集，兴起，到实现价值拉升，比所有当下可见的所有价值资源更为困难，如果没有过硬的自身实力，良好的产业基础历史表现，还有天时相助，是不可能直接反应到房产的价值提升上的。

　　就像富士康，品牌聚集人口，对房价提升是硬提升，但是蚂蚁金服呢?就很值得谨慎看待了，万一真的不占天时，跟风炒作说不定一地鸡毛，蚂蚁不能上市，员工的红利没了，谁来给已经被预期推高的房价买单呢?

　　但即使这样，也好过很多只有名头，只有规划，只有景愿，只有包装的，所谓的产业新区，产业园，来的靠谱。

　　毕竟首富再不济，首富公司的员工福利，也要比一般人要高吧?

　　关键是，人家可是主动选择的。这个哲学逻辑，很直白简单吧?

　　房产价值的提升，最可靠的途径，就是有比当下业主更优秀，收入创富能力更强的人，来接盘。

　　这才是这篇文章的点睛之笔。

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　　写在最后：

　　未来房产的机会和趋势，是现在大多数和房子有关联，关注房子的人最为关心的问题，没有之一，就是唯一。

　　从今天文章所陈述的逻辑和内容来看，未来在中国寻找具有成长潜力，具有价值投资意义的房产，或许需要更多的长期主义思维，需要更多哲学辩证思维，还有更多的价值眼光，才能实现精准选筹。

　　没有思考，盲目狂奔，野蛮生长的房地产价值普涨时代，是否结束，每个人看法不同，不做强求。

　　但是深层次的价值保障，成长潜力，还有未来预期，没有点耐心去思考，不用点时间去学习，这样的个人和群体，就算凭运气一时获得的财富，也留不住。

　　毕竟，洗牌，是每一个时代都存在的淘汰过程。

　　没有属于自己对资产和预期认知的独立逻辑和哲学思维，只知道跟在各种看法背后的盲目投资，没有未来。

　　这篇文章，就到这里。

　　希望这篇文章，能够给屏幕前的您，带来一些启发和思考。那就很好。（来源：今日头条 熊猫贝贝小可爱）