2020年即将结束，扑朔迷离的中国的楼市和房价，却在暗流涌动

王皇珍 · 发表于 2020-11-22 13:57:36

　　从来没有哪一年，能够像2020年这样，能够给大部分人，带来如此强烈的“时光如梭”体验感。
　　恍然之间，还有40天，一言难尽，黑天鹅频飞的2020年就要正式结束了。
　　仿佛年初“众志成城，武汉加油”的抗疫口号还在耳边回响，一转眼，这一年就转瞬即逝的过去了。
　　因为2020年疫情带来的冲击和持续影响就不用过多的赘述，同样作为中国人的你我来说，无论是在这一年经历了什么，至少是幸福健康安全的。
　　但是要说新冠疫情的影响完全结束，尚且太早。
　　虽然中国在第一时间全民皆兵，众志成城地抗击了疫情，社会活动和生产生活也在全球第一个进行了恢复，但是世界范围的疫情，仍然在肆虐横行，持续冲击和影响着很多国家和地区的人民生命健康和经济发展。
　　全球疫情一天没有完全结束，人类社会在全球化大环境下，就将一直和疫情影响持续斗争，抗衡和共存。
　　中国率先在全球对抗疫情，最早从疫情冲击下开始恢复，而对于所有行业所有人来说，从疫情直接影响，到后疫情时代，都体验到了因为疫情而产生的一种时代撕裂感和转变。
　　特别在中国，长期坚挺的“全民价值信仰标杆”，房价和楼市，也以一种扑朔迷离的市场表现，让很多人在2020年，颠覆了认知，改变了看法。
　　虽然2020年也即将结束，但是中国的楼市，从上半年多地冷热不均，分化明显的开局，到进入下半年的精准调控之下的一波三折，并没有像以往正常年份那样，临近年关，平稳安定或积极冲刺。
　　反而，呈现出一种暗流涌动，在市场和大众的价值怀疑之中，默默的酝酿着力量和发生着难以抗拒的变化。
　　这就是一个时代巨变的征兆，这就是中国房价和楼市脱胎换骨的重大转变关键时期。
　　相信这个结论，不会有什么质疑。
　　这篇文章，就将透过现象，挖掘本质，从曾经中国房地产上半场的时代规律和惯性思维入手，结合当下中国房价和楼市中的一些微妙变化，进行一次有深度，有态度，有结论的讨论和研究。
　　后疫情时代，房地产下半场，我们该如何去理性看待中国房价和楼市中的机遇和风险?
　　或许看完本文，能够给各位读者朋友带来一些启发和思路。
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
　　如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

　　图片来源：网络
　　1
　　2020年，是中国楼市和房价规律的颠覆转折之年。
　　中国的楼市，也就是商品房流通交易的市场，其实没有很多人认为的那么玄乎和门道，特别是在中国经济增长的大背景之下，中国的楼市和房价变化，是有规律可循的。
　　只需要化繁就简，把商品房，单纯的当做商品来看，就能发现其中的规律。
　　商品市场，最核心的两个指标，一个是交易数量(量)情况，一个是价格变化情况(价)。
　　能决定量的，说到底就是供需关系，不管是居住使用需求，还是投资保值升值需求，只要有需求的存在，就能决定这个量。
　　只要居住使用需求占比高，那就是消费市场;
　　如果投资需求占比高，那就是投资市场，当投资市场发展到极强的时候，就成了资本炒作市场，就像深圳，别说刚需，动辄十几万的房价，最多只有刚虚。
　　没什么玄乎的，就这么简单。任何商品市场，只有有需求的存在，这样的商品的供应就一直会存在，同样的，在供需关系互相满足互相支持的情况下，就一定会有成交量的存在。
　　综合需求越多，成交量就一定会大，放到楼市和商品房这样的环境下，不论一手二手，成交量的背后，就是需求的映射。
　　而能决定价格的因素，就很多元很复杂了。
　　不用展开说，中国楼市中的房价，每一次上涨，都有对应的原因和因果关系。
　　对于中国的楼市和房价来说，最多只有四种变化模式：
　　1、价量双升
　　这是中国在房地产黄金十年(2006年-2016年)最为普遍的市场规律，但是从2016年年底国家正式提出“房住不炒”以后，这个现象就呈现一种明显的颓势，无论是量也好还是价也好，高速增长的势头降低(注意，总量和价位可能没有明显差别，但是增长量是明显放缓了)

　　图片来源：网络
　　2、量价双跌
　　注意一下这个顺序，是量在前，价在后，也就是说，城市地区的房价下跌，往往是从成交量下降开始的。
　　这是典型资本市场主力出货的特征，也就是说，在一个城市出现了房价下跌以前，其实市场的成交热情和市场信心已经开始消退，在对未来预期不好看的情况下，会出现大量抛售的情况，进而导致价格下跌。
　　如果一个城市和地区出现明显的房价下跌，那就说明这样的城市投机炒作的比例占据了购房群体的大部分，比较有代表性的，是温州，还有90年代的海南省。
　　单从这个模式在中国房产和楼市中存在还具有参考案例，就说明中国的楼市，肯定是有资本炒作的成分的。
　　3、价升量跌：
　　出现这样的情况，对于所对应的城市和楼市来说，是一种非常危险的现象，稍微有一点商品市场认知的人都应该知道，出现了这样的情况，就意味着房价已经脱离购买力了，或者说已经在经济层面产生了阶层划分。
　　财富金字塔，越往上越尖，对应的就是购买力和财产流动性的限制。
　　4、价跌量升
　　最后这种情况，不好意思，不会出现在中国的楼市之中，因为这是典型的纯粹供需主导的生活日常商品消费市场的特征，就像卫生纸，毛巾，还有肥皂，洗衣液等等的日用品消费市场，这样的情况是非常常见的，但是中国的楼市是具有投资特征(不可否认，至少是部分特征都是事实存在的)的资本交易市场和正常需求市场混合的环境，所以一旦出现事实上的跌价，就会损伤市场信心，进而不仅资本会逃逸，连带着正常需求都会被抑制。
　　所以中国的楼市，房价下跌，对应的一定是成交量断崖式的下跌。没有例外。
　　毕竟追涨杀跌是资本和人性的天然属性。在一个下跌的市场中，大宗资产购置没有空间。
　　对于中国的房价和楼市来说，经历了黄金十年的持续上涨，早已在民众和资本的认知中，形成了一个有代表性的规律，那就是中国的房子，是安全稳定的成长资产，凭这一点，就能催生无数正常需求以外的群体进场购买，而价值增长，连着涨十年，每逢经济问题出现就涨，每逢货币宽松就涨，都已经形成了一种价值信仰了。
　　所以，中国的房产，美国的股市，还有日本的债券，在世界范围的资本认知中，都是核心资产。
　　但是进入2020年，中国房产的价值铁律，遭受到了前所未有的挑战和鞭笞：
　　虽然早有征兆，但是中国整个价值趋势正在转向，不再“以房产为主，唯楼市而论”了。
　　从宏观上，被打入冷宫，“房住不炒”从口号逐渐变成现实。经济发展规划，只字未提房地产，金融经济政策，三道红线，收紧贷款，利率坚挺，让一众原本见风是雨，沾边就能造势的中介，自媒体和各路砖家两眼抹黑，在这种大环境下，还能指鹿为马，颠倒黑白，那不是水平，是不懂得看形势。
　　从中观上，精准调控，打地鼠式的严格管控，大有露头就打的政策态度，前所未见，有抱着侥幸心理的地方，房价上涨难以控制的地方，都被请到京城开会喝茶了，房产发展赚钱是轻松，但是再轻松也没人敢拿头上的乌沙开玩笑吧?
　　高层意志和态度，不容置疑，也由不得钻空子。
　　到微观上，就更微妙了，2020年堪称中国楼市魔幻之年，分化摩擦，冷热不均，涨跌不一……
　　事情还有很多，反正没有一件是利好的，今年很多鼓吹炒房的大V砖家，脸都挺疼的。
　　在自媒体领域，就连北上广深一直涨这样的话，今年都没人敢拿出来说事了。
　　很多时候，城市一换，天上地下的氛围，毫不夸张。曾经“一线领涨，省会跟随，全面轮动”的规律，完全被打乱，很多城市在疫情后原本指望着趁着龙头城市上涨的势头，还能实现一把“涨价去库存”这样百试不爽的手段，结果价格放开，市场冰冻……
　　总之，各有各的情况，各有各的酸甜苦辣，以往的楼市规律和房价模式，在2020年，统统的失灵了。
　　2020年，中国楼市和房价曾经的规律，正在遭受颠覆和接受改变。
　　这一点，从金九银十的平淡，从头部房企的各种乌龙和无底线的甩卖，从各地爆发的交房维权和降价抗议，从烂尾楼项目频发……都能体会得到。
　　记住，任何市场，只要商品价格持续上涨，而且购买力能支撑成交量，就会掩盖所有的问题。
　　要么价格出现问题，要么购买力出现问题，要么都有问题，那么前期积累的所有的问题，都会集中爆发。
　　这是所有市场的铁律，不分消费市场还是资本市场，都是这样的。

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　　2
　　大分化时代背景下，楼市和房价的底层规律
　　和曾经“全面普涨”的黄金发展时期不一样，后疫情时代的中国楼市，呈现出高度分化的一种态势，并且越演越烈，越来越明显，差距是越来越大。
　　这种趋势，是城镇化城市化发展过程中必然会出现的第二个阶段，那就是马太效应阶段，那第一个阶段呢?是“野蛮成长”。
　　进入马太效应阶段，在某种程度上就能决定中国未来房价和楼市的发展走势：
　　主要表现为：
　　全国分化：北方冷南方热

　　房价排行，有几个北方城市?(图片来源：网络)

　　十年房价涨幅排行，几个北方城市(图片来源：米匡投资)
　　城市分化：内陆冷沿海热
　　注意这里的沿海，特指的是东南沿海城市，以上海为核心的长三角城市群，以深圳广州香港为核心的大湾区珠三角城市区，以厦门泉州为核心的东南台海经济带城市群。
　　没有北方什么事，除了大连青岛还能看，其他的都不堪一击，以威海乳山为例。

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　　楼盘分化：刚需冷豪宅热
　　这个分化情况可能出乎很多人的意料，但其实这是一个很重要，也是很明显的一个市场信号，那就是中国的“真刚需”，其实是一个越来越少的趋势。
　　特别在疫情后，高品质高附加值的豪宅市场，出现了情理之外，意料之中的爆红，在一二线尤为突出和明显，让大众不由得感慨“有钱人真多”的时候，忽略了刚需市场的反常冷淡。
　　如果不是疫情对大众收入稳定性的冲击和影响，还有改善升级的群体支持，那当下的刚需市场，恐怕会更为凄凉。
　　是没有真正的刚需需要买房了吗?不是，而是对未来的不确定影响，叠加疫情对现实收入的冲击，让刚需更为注重现金流，不再盲目上车。
　　而有钱人，富裕阶层，购置豪宅，是回归生活，还有货币避险的综合需求。
　　一切当下，皆有因缘。
　　那在这样的大分化时代背景下，楼市和房价的趋势的底层逻辑是什么呢?
　　很简单，就是马太效应：强者越强，弱者越弱。

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　　3
　　深度思考：房地产下半场，中国的房子还有机会吗?
　　考量中国房地产下半场，后疫情时代，是否还有机会，那就要先弄清楚机会类型的不同。
　　第一种，是趋势性机会，也就是常说的时代红利。
　　第二种，是结构性机会，也就是在政策可控的范围内，优中选优的机会。
　　很显然，第一种机会不管从行业阶段，市场发展情况，真实需求满足层面，还有最重要的人口，经济，产业层面来看，已经事实上的结束了。
　　北方省会城市，甚至是直辖市天津，人口净流入，庞大人口基数的河南省会郑州市，在2020年的房价表现，就说明了趋势性机会效应在迅速衰退。
　　而未来，如果要谈机会机遇，那肯定是结构性的机会。
　　这是中国房地产行业和楼市必然的趋势，也是中国未来房产价值和价格的机遇唯一表现形式和可能。
　　而疫情的出现，国内国际经济环境的变化，只是给这个过程，进行了加速而已。
　　这才是本质，就算没有2020年的冲击因素出现，未来中国的房产也会走到这一个阶段，只是时间长短的问题而已。
　　结构性机会，没有什么复杂的，每一个阶段，都有很多公司企业行业倒闭退出市场，也有很多全新的创业产业和公司进入市场，有的人赚钱，有的人亏钱。
　　这就是结构性的意义：在保持总体经济环境稳健上涨的大趋势之下，会继续进行分化和冷热不均。
　　也就是说，有价值的房子，依然坚挺，而存在价值泡沫的房子，价格会逐步回归价值。
　　但是有个重要的前提，那就是“稳健”，也就是说，不可能再出现个别城市的房价暴击，也不能因为挤泡沫而导致某些城市的房价市场崩塌。
　　那么问题就来了，类似于深圳，北京，上海，东莞，杭州这样的核心房产价值中心城市，未来的房价会有什么机会?
　　有一个重要的政策观念，需要进行普及：那就是在高层会议和文件中明确提出和反对的“摊大饼式城市发展模式”。
　　城市发展和房价规律是密切关联的，因为城市中心的存在，会导致房价出现辐射分布。
　　这就会导致房产价值高度中心化，最典型的，就是北京三环，深圳关内，上海内环，广州核心四个中心老城区(行政中心区是越秀区、教育中心区是海珠区、文化中心区是荔湾区、商业中心区是天河区。)，在这些地方的房子，价格甚至能超过本地均价的一倍以上!
　　房住不炒的大环境下，控房价对于地方政府来说绝对是政治任务，而摊大饼式的城市发展模式，对应的房价规律和价值分布，是最难控制的。
　　因为中心的房价高居不下，一房难求是事实，形成事实上的价值挤压，卖一套中心价值区的房子，房价就像火箭一样的窜上去了，必须要用更多(根据房价差值，一般1:3-1:6区间)低价位地区的房子来稀释和对冲核心价值区房子对整体房价的拉升。
　　格局拉高一点，如果你是政府，你该如何破局?
　　只有一条路，那就是大力发展城市周边区域，提升价值属性，然后用大量低价位的郊区偏远的房产，来控制房价，还能提升区域价值。
　　比如说深圳的福田区，南山区，罗湖区，在现有的十几万房价背景下，还要疯狂上涨，价格攀升，那对于宏观趋势和高层意志态度来说，绝对属于“顶风作案”，“缺乏管理能力”和“没有大局观”，反正就是给脸不要脸了。
　　调控也只是行政层面的管控，关键是价格控不住，资本可是无孔不入的，抓得太紧还能被钻空子，这种脸面损失，放任何管理层都受不了。
　　堵不如疏，那就只能将资本的狂热和价值的均分工作，引导至当下比较偏僻，甚至是落后的区域，进行稀释缓冲，比如光明，大鹏，还有当下的冷门不被看好的区域。
　　同样是在深圳买房投资，是选择10万+的核心城区呢，还是选择3万元，甚至是更低的新区和郊区呢?
　　未来5-10年的结局一定是不一样的。
　　要知道，房价涨10000很容易，收入要涨10000就不容易了，房价涨的再容易，也要受到购买力和经济环境的制约，涨的太早，涨的太快，离触碰红线还有多远?
　　对应的就是高房价的机会空间，被无限压缩。
　　同样都是深圳，想要在增幅上享受结构性机遇的带动，只能看这么一个核心底层思维：
　　反对“摊大饼式的城市发展”，对应的就是均衡发展，多中心发展和价值平均化。
　　也就是城市发展平衡，体现在房价上，就是对应的相对平等。
　　当然，这个规则适用于未来所有有潜力，房价还有上升空间的城市，或者至少是平稳，稳中见长的城市，都适用。
　　而整体房价出现下降的城市，不是没有机会，而是这样的机会难度太可怕了。
　　就像在股市整体大熊市下行的环境下，还能抓得住能上涨的股票，还能赚到钱，这样的难度可想而知。
　　至少对于大部分人来说，就算在大牛市的环境中，都不一定能赚到钱。
　　这不是难为人么?

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　　4
　　策略：不同目的的购房群体，值得关注的几个关键点
　　文章的最后，就针对不同目的的购房群体，在当下面对中国楼市和房价，几个值得关注的重点，进行简要总结：
　　1、刚需群体，不要被市场行情所逼迫着进行决策，真的需要，该买就买，追涨杀跌不仅仅是人性弱点，也是市场和行业高度重视的趋势，活在当下，满足需求，很重要。
　　2、投资群体，或者有资产保值增值的群体，面对时代变化和规律颠覆的关键时刻，最重要的不是盲目跟风和被焦虑情绪支配。
　　在这个阶段，最需要的，是冷静，学习，和理性。
　　未来的房产投资，一定会很快地进入一个洗牌淘汰过程，仅凭个人的意志和一厢情愿，是绝对不可能和趋势对抗为敌的。
　　投资是一个系统性的工作，没有完整的投资逻辑，没有有支持力的价值判断，没有标准化的价格认知体系，被洗牌出局将是常态。
　　所以，在这样的关键时期，一个是谨慎，这并没有什么不好意思的，李嘉诚的成功，最值得学习的，就是谨慎。
　　另外一个，就是要建立自己的投资逻辑和价值判断体系，还有趋势认知。
　　未来房地产投资，在告别了野蛮成长的时代红利以后，将会越来越难。
　　但是时代就是这样的，每个时代都有人失败落魄，每个时代都有人鲜衣怒马意气风发。
　　文章内容或许有些理解难度，要表达的观点也比较含蓄，但还是那句话：
　　我写了什么不是最重要的，你看到了什么才是最关键的。
　　如果你能坚持看到这行字，能够有所启发，有所感悟，那就很好。
　　“暗流涌动其实并不可怕，令人恐惧的，是丝毫没有认知和觉悟，用以往的经验和思维惯性，去进行冒险和尝试。”
　　缺乏对事物本质的敬畏，缺少对规律变化的警觉，被曾经的表现所迷惑，恐怕是这个时代绝大多数失败者共同的特征吧?（来源：今日头条熊猫贝贝小可爱）

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