中国房产楼市再思考：是时候该纠正那些根深蒂固的错误认知了

王皇珍 · 发表于 2020-11-19 11:03:41

　　细数&解析：关于中国的房产楼市，那些根深蒂固的错误认知和趋势看法。
　　资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，在态度。
　　客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
　　拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
　　(独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号)
　　我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

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　　楔子
　　中国的房产和楼市，给很多人带来的认知是撕裂，迷惑，和难以理解的。
　　也因为房价不尽人意的变化(当然大部分都是涨)，而导致了很多根深蒂固的错误认知。
　　错误认知，必然引导错误的趋势判断。
　　不抓本质，难见真相，今天这篇文章就针对几个关于中国房产和楼市，长期存在，根深蒂固的那些
　　错误认知和趋势看法，进行一次思路清晰，有依有据的深度盘点和剖析。
　　希望通过这篇文章的沟通交流，能够给屏幕前的您，提供更多更新的角度，来理解认知中国的房产和楼市。
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
　　如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

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　　1
　　“房住不炒”和房产价格变化趋势，有关系吗?
　　随着社会文化素质的提升和互联网时代的表达自由环境的出现，往往会出现很多令人匪夷所思的言论和观点。
　　特别在中国备受关注的房产和楼市领域，最常见的，就是强硬关联和过度解读。
　　前者或许大家都已经习以为常了，那就是网络上的标题党和以点带面，甚至把毫无关联的一些事件强行和房产楼市关联在一起，目的就是博取关注，吸引流量，引发争议。
　　这就很容易给信息受众群体造成一种和现实的割裂感：在看似说的头头是道的网络文章和言论中，房产和楼市是一个样子的，而在现实之中，真实的房产和楼市又是另一个样子的。
　　而后者，就更具有迷惑性和误导性了，往往以高层颁布的政令，政策，法规，文件为背书，强行加上自己穿凿附会，断章取义，一知半解的认知和理解，打着政策公信力的大旗，夹藏着自以为是的结论和观点。
　　当然如果做这样内容输出的人足够有分量，那这样的解读和分析还是有一定参考价值的。
　　问题现实呢?绝大部分都是什么玩意?不是断章取义，片面摘取对自己观点有利的内容大加渲染，就是胡乱揣摩，甚至胆子大的还敢颠倒黑白，指鹿为马。
　　稍微有点理性，清醒认知的人，都应该能够理解上面这段话的意思。
　　2017年国家在重要会议上明确对于中国房产和楼市提出的“房住不炒”，就是一个很典型，具有现象级的过度解读案例。
　　房住不炒，和房价涨跌有什么关系吗?
　　没有!
　　房住不炒的概念提出来，是因为事实上现实中已经长期存在“炒房牟利”，“炒房成风”的趋势，是一种高层对于房地产这个被资本侵蚀的行业，进行的市场和产品的定调。
　　不用过度解读，商品房应该回归消费商品属性，而不是资本标的物，具有炒作空间的资产属性。
　　最直白的定义，就是房子是用来住的，不是拿来炒作盈利的，中国是社会主义市场经济，不是资本主义自由经济。房子是民生生存发展基础，和粮食水电一样，表明态度，不欢迎，不接受，不允许市场投机，炒作牟利的行为。
　　至于和房价高低涨跌，有关系吗?完全没有，房住不炒，说的是不要炒房，一个字眼和房价都没有关系。
　　就这么简单，至于这个态度，是说给谁听的，还请对号入座，这里就不展开讨论了。
　　就这么一个市场态度，商品定调，就在各方利益驱使和需求之下，出现了各种各样和房价关联的解读和认知。不仅强硬关联，更是过度解读。
　　中国的房价高低涨跌，不仅仅有国内经济发展多个层面的复杂原因，最重要的，还受到国际货币环境和经济环境的直接影响，也就是说，中国的房价变化趋势，其实是有部分的“身不由己”的成分所在的。
　　有兴趣的朋友可以看看笔者文章：解读，中国房价高低涨跌的核心原因和逻辑规律：货币和经济环境中相关的内容。
　　而且，宏观政策是一个态度，而治理管控房价，对房价进行管理调控的任务，就要落实到各个城市和地方政府头上了。中国那句话是怎么说的?“上有政策下有对策”，单凭对高层态度的理解和配合来说，基层民众能有地方政府透彻和有深度?毕竟房价这个事，放到不同的城市和地区，就是各家的事，如人饮水，冷暖自知，毕竟家家情况不同，家家都有本难念的经。
　　不当家不知柴米油盐贵，站着说话也不嫌腰疼。
　　社会主义市场经济政策大背景之下，难不成还想着让政府不听高层听舆论?
　　就算房住不炒，值钱的房子依然值钱，经济环境需要涨还是会涨，只是不允许炒作牟利目的的行为。
　　而不值钱的，炒作风险太大，炒作成本太高，处于投机鄙视链下游，有不开眼的，去炒作，也是为地区经济做贡献，何乐而不为?
　　所以，“房住不炒”是高层态度和定性，和房价高低涨跌，没有关系!
　　这是本文第一个认知颠覆要点。

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　　2
　　“窥镜认知”：买房不一定躺赚，也有可能血亏
　　要说中国的房价，从过去的22年里面的历史表现来看，绝对是大牛市，而且是那种丝毫没有颓势的强劲牛市，相信这个结论应该没有人会有异议。
　　既然是持续上涨的大盘局面，就会给商品房这个特殊商品，贴上增值资产的标签，安全性就不用说了，除非是买到烂尾楼或遭遇房产买卖骗局，基本上花钱买房，对于绝大多数老百姓和普通民众来说，是看得见，摸得着的安全投资。
　　这里就要问大家一个问题了，如果把买房看做是资产投资行为，那就和股市一样，大牛市的环境下，是不是随便买，只要参与的人，都能赚到钱，赚到大钱，赚到令人满意的钱?
　　显然不是，有的人买了茅台，一飞冲天，有的人买了中石化，大盘牛市依然亏，有的人短进快出，次次踏空，有的人高位进场，深度套牢……
　　在中国，买房一定躺赚这样的思维，是在大环境大趋势下，被蒙蔽麻醉的一种窥镜认知。
　　过去22年，在哪里买房子，对于不同的个人和家庭来说，选择都是完全不一样的。
　　买到东北三四线城市，比如辽宁朝阳市，黑龙江双鸭山市，吉林辽源市这样城市的房子，和买在北京，西安，甚至是南方明星城市的房子。
　　同样的22年过去了，结果会一样吗?鹤岗阜新这样的城市，不是房价跌下来才这么低，而是一直就这么低，这才是真相。而且这样的房价行情不仅存在于北方城市，在全国很多城市都有这样的情况。
　　不说南北方，90年代买了温州，海南的房子，到今天来看，能赚钱吗?
　　就以今天的房价来看，还没有达到巅峰时期的一半，资本炒作的泡沫破裂带来的伤害，到今天都没有完全解决。
　　即使对应到城市，长沙买房，杭州买房，就算同样的时间过去了，结果一样吗?
　　都是省会，都是新一线，长沙房价不管江景，豪宅，配套，档次，学位，统统1.2万，高压调控，杭州呢?一个蚂蚁金服总部之江的消息，周边房价平均一套涨个100万，是笑话吗?不，是现实。
　　至于短进快出，频繁交易，阶段套利那种短期行为就不多说了，别说房产和楼市了，就这样的人，放到股市里面，就算再好的股票上面，也别想赚到什么大钱。
　　看来，闭着眼睛买房，一定躺赚这事儿，即使放到中国房地产高速发展的黄金时期来看，也是个伪命题。
　　出现这样的认知偏差，其实是缺乏“结构性思维”。
　　不管炒股也好，买房投资，把房产看做资产也好，只要是有盈利的目的，那就是典型的价值投资和收益预期博弈行为。
　　特别是进入2020年，经济遭受疫情冲击，国内国外经济环境的制约影响，原本在普遍向好的大趋势之下，没有根基成长起来的一些城市的房价，伴随资本的退潮，泡沫加速被击破。
　　房价下跌，在一些城市和地区，也不再是什么罕见现象了。
　　中国楼市只涨不跌的神话，从来没有被鞭笞得如此遍体鳞伤过。
　　形势总是比人强的，全国多个城市因为房价下跌出现的房闹，退房风波，甚至过激的砸售楼部现象爆发，能改变房价下跌的事实吗?
　　为什么股市下跌没有人砸交易中心，房价下跌就要砸售楼部呢?当初激情满满买下的价格，只能涨不能跌?
　　投资有风险，入市需谨慎。虽然都被说烂了，听得耳朵茧子了，又有几个人能看到心里去?
　　这个世界上可没有绝对安全，高增长的投资存在吧?
　　都是成年人，这个世界可不会为自私买单的。

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　　3
　　房子的核心价值，会越来越纯粹
　　因为中国房地产黄金时期的野蛮成长带来的行业红利，让所有营销界，广告界，创意界占等这样的价值包装和提升的资源，都集中在房地产行业了，最终都以附加值的变现，成功的养活了大量的下游第三产业。
　　结果就是，在中国的很多城市和地区的房产价值，像被吹泡泡一样的膨胀抬升起来。
　　无论是生活方式，还是城市发展，无论是商业配套，还是户型特点。
　　可以说，在价值层面的房价表现，是呈现着一种偏移的趋势，这种现象放到中国曾经的一个特殊时期来形容，那就是“人有多大胆，地有多大产”的最好现实写照。
　　价值包装，提升价格，在房地产行业的路子之野，只有想不到的，没有不敢做的。
　　前段时间不是济南某楼盘还敢伪造地铁站点来给楼盘房产加分的事儿么……
　　啧啧，地铁站都敢造假来提升楼盘价值，可见中国房地产行业的价值包装这门生意水深几何。
　　但是假的就是假的，价格的表现一定要有实实在在的价值支撑，光凭手段高明，金玉其外的虚假夸大包装，势必有穿帮一天。
　　智商税这东西，也有时效的，等绝大多数人认知都提升了，这黑心钱也就赚到头了。
　　房子这个东西，如果纯粹从耐用品的角度来看，结合自身不动产的特征，其实核心的价值就只有三点：
　　1、地段价值，主要从长期通勤成本上得到变现;
　　2、配套价值，主要是学区，教育对口是最硬的房产价值表现，这点不接受反驳，没有学区，老破小的价格马上就会大跳水;
　　3、交通价值，不是什么便利，是地铁，地铁的存在，能够抹平一定通勤距离的地段价值。
　　除了这三个核心价值，能够对房价起到影响任何其他因素，都只能算土鸡瓦狗，不堪一击。
　　别说打了，怕时间一长，站都站不稳。
　　价格回归价值是必然趋势，而在这样的趋势之下，只有真正的核心价值，纯粹价值，才能支撑房价。所有的价值包装，都经不起时间和市场的考验。

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　　4
　　资本退潮，谈何容易?
　　中国的房价在过去22年里面的一路绝尘，涨势汹涌，到今天，在很多城市和地区，已经达到了一个“高位运行”的状态。
　　在中国楼市中，无论是哪个角度，什么角色的参与者，对于当下房价的现实，都有着不可推卸的贡献和参与成分。
　　注意，这里是参与者，市场之外，声音再响，也就是看热闹的吆喝吃瓜群众。
　　不上桌打牌，就对价格没有任何的话语权和决定权。
　　所以不入场，不进入楼市的个人和群体，对于中国房价的期待理想状态，其实是根本没有什么决定的意义的。
　　中国的房价现状和趋势，表面上是不同角色的参与者所共同决定的，其实深层，和资本金融的力量，密不可分。
　　房地产和金融是孪生关系，金融的存在必然伴随资本的觊觎。
　　既然资本进场，那就不可避免的出现炒作逐利，定向收割的现象。
　　初级浅显有民间资本代表的炒房客炒房团，高级不显山水的，有资本代言的企业公司，大量囤积房产。
　　要想让房价真正的健康，难吗?说起来真不难，资本离场，纯粹用市场真实的供需关系来决定价格，就是所有商品正常健康的市场状态。
　　但是让资本从市场退潮，特别是从房地产市场退潮，谈何容易?
　　大城市有打着各种旗号的“伪刚需”;
　　小城市有明目张胆，数量庞大的“伪投资”;
　　无数资金雄厚的企业公司将房产持有当做公司资产配置;
　　更别说还有来自各种渠道的资本，无声无息地增持房产……
　　所以，中国的房价问题，本质上是市场供需和资本冲击的长期博弈过程，虽然艰难而又缓慢，但是至少“房住不炒”已经逐渐在走向现实。
　　万事开头难，开了头就不用怕了。
　　说到最本质的，要想解决中国的房价问题，其实就是要剥离房产盈利的资产属性，就是要隔离人性对于金钱的贪婪和欲望，就是要排除有炒作逐利动机的资本。

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　　5
　　有些信息，还是不知道的好!
　　任何商品市场存在的根基，都是建立在信息差的基础上的。
　　这就是以前常说的“商业机密”，大家有没有发现现在这个词是越来越少出现和被使用了?
　　生意越来越难做，是有原因的，信息大爆炸的时代，任何的商业信息，都以前所未有的效率被传播和认知。
　　事实上，这是商品市场的一场浩劫，也是不得不面对的挑战。
　　试想这么一个状态：如果在消费市场中，所有人都高度清醒，极度理性，对于成本和消费的利润空间锱铢必较，那将会对经济环境造成什么样的影响?
　　一目了然!经济会彻底陷入停滞，货币的交易价值被无限降低，社会经济活动甚至会伴随这种状态的持续而产生倒退……
　　所有的投资都是看预期的，所有的消费都是看性价比的。
　　而保证商业持续发展和运行的信息，就藏在预期和性价比里面。
　　并不是说大众有知情权，就必须要知晓掌握所有的市场信息，因为一旦很多可以推导市场预期和真实性价比的信息被广泛传播，再加上某些居心不良或者水平不够的意见领袖的“解读和暗示”。
　　所带来的，绝对是难以控制的市场冲击和经济灾难。
　　放到房地产和楼市来说，也是一样，有些数据的保密性和不公开，是对商品市场的预期保护，是对经济体系的稳定起到保护。
　　比如说，商品房空置率和银行断供比例。
　　每一个人的认知和理解都会存在局限性和片面性，即使信息不对称，都还有人会编造谣言，唯恐天下不乱，如果信息对称，那就绝对是灾难了。
　　让不具备理性和独立分析认知能力的大众群体，了解掌握关键的重大数据信息，绝对不是明智的选择，而是一场难以预估和控制的灾难。
　　《乌合之众》这本书里面，就有这么一段话：
　　人一到群体中，智商就严重降低，为了获得认同，个体愿意抛弃是非，用智商去换取那份让人倍感安全的归属感。
　　——古斯塔夫·勒庞
　　掌握了解自己所不能驾驭和理解的知识，就好像致命武器在懵懂孩子手上。

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　　6
　　房价的行情，最理想的状态，绝对和大多数人想象的不一样!
　　不管房价现状高低如何，也不用计较过去的涨跌如何，眼光足够长远一点，商品就是商品，只要这个商品存在，只要市场持续，总是会在市场参与方的多方博弈之下，最终达到一种最稳定的，可持续经营发展的状态。
　　虽然这个状态并不一定是最理想的状态，但至少应该是一种稳定合理的状态。
　　存在即是合理。
　　那么，对于房价的涨跌变化来说，最理想的状态，应该是什么样的，或者换个说法，什么样的房价行情状态，是最适合买房子的?
　　这或许是每一个有购房计划，想要买房，甚至有投资预期的市场准参与者们，最为关心的问题了吧?
　　先给出最理想的房价行情状态，那就是买得起，住得起，住得好，而且房价还会伴随经济发展稳定健康的缓慢上涨，这个房价的涨幅，低于购房群体的收入增长。
　　绝对不是网络上，各种渠道那些充满戾气，成天指望着房价暴跌，甚至崩溃的状态。
　　如果房价暴跌，甚至是崩盘，那也不用考虑买房了，在房地产经济体系崩溃的冲击之下，吃饭问题都怕要受到影响。
　　也绝对不会是贪婪资本所期望的无限制拔高，收益利润永无止境。
　　这就是典型的泡沫经济和资本收割状态了，收入增长不可能一直持续稳定上涨，中等收入陷阱和马尔萨斯陷阱早已被历史证明存在，到最后房产就会演变成击鼓传花的游戏。非常危险。
　　(这两个经济学名词不太清楚的读者，可以自行查找了解一下，或者通过留言私信，笔者会为您详细解答。)
　　往大了说，房价就是国运趋势缩影，往小了说，房价就是一个城市的经济的晴雨表。
　　暴涨带来金融危机，暴跌带来的呢?是萧条冲击!
　　结果都一样，那就是产生对社会经济造成难以短期修复和恢复的伤害。

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　　7
　　能决定中国楼市和房价“天花板”的关键因素，到底是什么?
　　楼市没有那么多玄乎和高深的道道，把商品房单纯看成商品，无非就两个值得关注的核心指标：
　　一个是供应量，一个是价格。
　　这两个因素随便哪一个触顶，就意味着市场饱和，供过于求，有价无市，价格脱离购买力，有市无价。
　　所以，决定这两个因素是否到达天花板的现实情况，就能决定你所处的楼市，是一个什么样的情况。
　　简单吧?
　　供应量这个不用多说，就是需求量决定，供需是市场永恒不变的底层规则，是那只看不见的手。
　　那对于商品房供应量来说，那就是人口数量了，其中无房刚需群体，又是重中之重。
　　2020年，人口大省河南的省会，人口净流入城市，经济新一线城市，房价出现了下跌，这个现象就很值得研究思考一下了。
　　人口，买房需求放在那里的，为什么会出现房价下跌的情况?
　　这就不得不说决定房价天花板的因素了。
　　需求可以是真实存在的，但是商品满足需求，还得看购买力的承受能力。
　　事实上，决定中国房价的关键因素，就在于一个城市最具有购买力群体的数量，和需求满足比例。
　　有句话说得很妙：不到北京不知道自己官小，不到广东不知道自己贫穷。
　　一个城市的房价，不是由需求决定的，而是由买得起的群体所决定的，而房价的天花板，也是由买得起的群体，购买力的极限，所决定的。
　　这个结论虽然有些扎心，但却是事实。
　　商品房，是商品，商品追逐利润，必然会在购买力层面产生撕裂和分化。
　　深圳的房价为什么这么高，特别在疫情退散之后，会有如此凶猛的上涨势头?
　　因为来自全国，中国香港，甚至是全世界的资金，都把深圳的房产看做是最佳的避险资产。
　　简单粗暴地来说，购买力简直没有上限，如果国家不调控，房价突破天际都不是不可能。
　　那郑州为什么明明需求旺盛，房价却涨不起来呢?
　　更简单，不是不想买，是真的市场购买力支持不了了，受到疫情冲击，需求群体收入受损，未来预期不确定，有心无力啊!
　　最重要的是，郑州的经济，是相对内向，封闭的。
　　郑州是河南的郑州，但是深圳，是世界的深圳，就是这个逻辑。
　　当一个商品的价格已经触及购买力天花板的时候，其实已经是非常危险的状态了。
　　任何商品都不可能脱离购买力而在市场存在流通的，一个购买力极限上限只有100的市场，价格超过100的商品(不管价格是否匹配价值)是绝对不可能有存在空间和流通机会的。
　　所以，到底是什么决定了一个城市的房价天花板，很明显了吧?
　　当然，房价泡沫的风险，就是突破了现实的购买力极限，完全凭借资本杠杆的力量，永无止境的突破，所造成的。
　　一个城市的房价是否见顶，其实用上面两个案例对比就能看得很清楚。
　　在某种程度上，一个城市的房价，也是对这个城市人口的价值筛选和阶层排位。即使郑州房价事实上出现了下降，但现实之中却是核心城区，价值区域坚挺，周边新区和偏僻地区的价格，跌跌不休。这才是真相。
　　回到房价天花板来看，只要一个城市经济增量持续增长，个人收入也必然水涨船高，进而不断抬高房价的天花板。
　　毕竟，房子是不动产，具有短期难以再生和复制的可能，房价，也是社会化竞争的战场。
　　需求决定供给，购买力决定价格，除非是在资本催熟的环境下导致价格泡沫，那一个城市的房价的天花板，永远是由买得起的群体，所决定的。
　　以上，就是关于中国房产和楼市，在很多人心目中根深蒂固的7个方面的错误认知和趋势看法，进行的一次深入思考和理性分析。（来源：今日头条熊猫贝贝小可爱）

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