明年起，住房迎来“新标准”，高层或“停建”？3类房子又吃香了

王皇珍 · 发表于 2020-10-29 15:54:02

　　世界各城市的生产和消费的发展达到一定程度后，无不致力于提高城市建筑的层数。中国也是如此，在早期城市化进程中，大量人口流入城市同时也带来了大量的住房需求，而如何在有限的土地上进行最大化利用呢?于是高层建筑便诞生了。而事实证明早期的高层建筑能够带来明显的经济效益。
　　除了上述所说的能够集中化利用土地资源外，高层建筑还有三个优点。首先，利用建筑内部的竖向和横向交通缩短部门之间的联系距离，提高了工作和生活效率。其次，高层建筑也能反映一定的经济水平，提升城市形象。最后，高层建筑的设计融合大量的科技理念，能够带动相关学科发展，促进科技进步。
　　相关数据显示，截止到2019年，我国150米高楼数量占据了全球的三分之一。整个2019年，国内建造了56座200米以上的高层，数量占据全球的50%。由此可见，在高层住宅建设这个方面，中国是遥遥领先于其他国家的。

　　早期的高层住宅很受大家欢迎，因为相较于多层住房，高层住房显得更加气派，并且加装了电梯上下楼十分方便，而住宅高层能够有更好的视野，因此很多人都选择高层。而对于开发商来说，在有限的土地上能够进行最大化的利用，也受购房者喜爱，因此开发商也愿意盖高层住房，因此这些年的住房越来越高、越来越密。
　　但随着时间的推移，高层住宅的各种问题也暴露出来，目前来看主要围绕着这几个方面：
　　1、性价比低。相较于多层房，高层住宅配置了多个电梯以及楼梯，因此对于购房者来说也需要公摊出去更大的面积，可能100平米的房子到手不足70平，增大了购房者的成本。其次，在新房购房时候一般需要缴纳2%的维修金，但高层住宅的维修金花费得很快，原因是时间久了各种设备都需要维修，维修金用完需要住户自己出钱，因此持房成本增加。

　　2、居住体验差。由于高层一栋楼中容纳了非常多的住户，因此高层的容积率是非常高的。而和住户居住体验直接相关的就是容积率，容积率越大生活质量越差。除了容积率过高以外，很多选择高楼层的住户为了避免街道上来往的车辆干扰，但是住在高层后却发现噪音更大了，由于高空空气流速快，大风天气的时候室内会产生特别大的噪音，影响正常作息。
　　3、高层住宅自身问题。现在很多高层建筑都是采用的高反射玻璃，能将绝大部分直射的阳光给反射出去，但是反射后的阳光照到马路上，对于行车安全造成了一定的影响。并且由于高层越来越密集，老旧的高层住宅存在一定的火灾隐患，一旦发生火灾，住户的安全受到影响，也不利于救援人员施救。
　　与此同时，不少专家学者也发表了对高层住宅的担忧。中国城市规划设计研究院院长李晓江说：“许多城市已经成为‘水泥森林’，高层住宅以后会是一个沉重的负担”。东北财经大学周天勇教授认为，多年后高层住宅价值将一落千丈。

　　事实上，对于这些问题，国家也早就注意到了，目前已经有两条新规与此有关。第一个是住房和城乡建设部国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件，明确强调：
　　1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑;2、严格限制新建250米以上建筑;3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配;4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
　　也就是说，未来开发商想建设超过100米的民用住宅，基本上是不可能了。
　　另一个新规就是“老旧小区改造”，也就是我们经常说的“旧改”。而“旧改”登场后，对于老旧小区住户可以说是一项重大福利。不管是小区整体水力发电管道改造，还是新建各种设施和老房子四层以上加电梯，都使得小区整体的生活水平、生活质量都提升了一个档次。
　　“旧改”替代“棚改”后，对于高层住宅有何影响呢?如果是棚改的话，一部分老小区业主会选择还建房，但一般老小区都是城市核心地段，而还建的住房都是很偏的地方，住得不习惯最后还是要在地段好一点的地方买房子。其次有些住户出于对家里老人小孩安全着想，也会搬离老小区选择有电梯的高层住房，但是老小区加装电梯后，这些问题都会迎刃而解。

　　而对于高层住房来说，也会流失相当一部分购房者。
　　对于开发商而言，一是高层住宅暴露出不少问题，二是住房建设高度受到限制，三是相当一部分高层住房需求流失，因此未来楼市可能会以多层建设为主，高层的位置会逐渐被替代。另一方面，随着“限高令”、“旧改”等新规相继落实，对于未来住房市场也有重要的指导意义。结合这几点考虑，明年起有3类房子要“吃香”了。
　　第一类，城市核心地段老房子。事实上，棚改能替代旧改有一部分原因也是由于开发商已经“拆不起”了，当前楼市房价已经达到一个比较高的点，再加上很多老房子都位于城市的核心地段，周边相关的资源配置比较完善，因此房价很高。很多老房子的价格甚至比周边的新房价格还要高，原因也是如此。而老房子经过“旧改”后，整体的质量已经得到了全方面的提升，因此价格还会上升一个档次。

　　第二类：住宅密度低的多层住房。正是由于高层住房越建越高、越建越密，很多小区一半以上楼层的采光和通风都被隔壁的楼层给挡住了，时间久了室内会一直阴暗潮湿，很大程度上影响了生活体验。而在高层不受欢迎，开发商新建住宅以多层为主后，那么多层住房会成为市场主流，并且低密度的多层住宅会更加受欢迎。无论是新房市场还是二手房市场。
　　第三类：符合加装电梯条件的老房子。这次旧改采取的并不是强制性的，而对于加装电梯这个措施上，住户自己商议后做决定。而对于6楼的住户来说，希望加装电梯保障整栋楼住户老人小孩出行安全。但是住在1楼的住户认为自己用不上，目前很多小区都采取了资金分摊的方法来解决分歧，最终还是加装了电梯，旧房加装电梯也是未来的大势所趋，因此这类老房子会比较“吃香”。（来源：今日头条财经前瞻）

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