从里到外，教你看透一套房子的好坏

王皇珍 · 发表于 2020-9-7 09:43:45

　　前几期，我们分别说了如何从城市、区域以及地段来选择房子，但除了这些外部因素，房子本身的结构、质量和产品配套，更是直接影响我们居住体验的关键。随着城市土地资源供应量的不断减少，土地利用率的不断提高，别墅、多层住宅等低密度、高品质的住宅越来越成为稀缺资源。尤其是在一二线热点城市，住宅的建筑高度不断刷新，100米甚至200米以上的高层住宅成为市场主流。
　　那么在这样的市场环境下，我们在购房时，必须要注意哪些方面，才能买到宜居又保值的房产呢?
　　一、容积率越低越好
　　容积率是直接反映建筑密度的一个重要指标，楼层越高和建筑越密的小区，容积率就会越高，居住的舒适感就会越低。高密度的居住人口会对小区内的公共活动区域以及小区配套设备形成比较大的压力，使用频率过多会加快小区配套设施的老化速度。所以在选择购房时，首先看看小区容积率，越低舒适度越高。
　　楼层过高、楼间距过近的小区尽量不要买，楼层越高，房子的公摊面积越大，得房率就越低，直接影响房子的实际使用面积。另外楼间距过近的小区，视野容易被相邻的楼栋遮挡，过小的间隔空间也容易给住户造成压迫感。同时，楼层低、建筑密度过高的小区，我们也能看到它内部规划较差、园林绿化面积小、步道狭窄、楼栋之间的通风和采光效果差等明显的缺点。选择楼栋错落式布局的小区，能够较好地避免高层住宅视野和空间方面的问题。

　　二、户型方正的房子宜居宜租也宜售
　　好的户型应该南北通透采光良好、面宽和进深比例协调、动线合理、房间布局尺寸合理，可参考下图。

　　户型方正，房间布局尺寸合理。很多时候，为了充分利用每一寸空间，开发商可能会设计很多奇奇怪怪的户型，受户型影响，房子内各个房间的布局和尺寸有时就非常不合理。户型奇怪的房子能不买就别买，不仅在市场上不受欢迎，居住体验也实在不佳。
　　南北通透，采光良好。南北通透就是说南北都有正对着的窗户，能够让空气顺畅流通。采光是否良好的关键在于房子的朝向，同一小区，朝北的房子要比朝南的房子便宜得多，足以说明没有采光的房子是没有市场的。阳光对于房子的价值，不仅仅体现在价格上，没有阳光的房子，室内常年阴暗潮湿，不仅住得十分压抑，长此以往对身体健康也会产生影响。
　　面宽和进深比例要协调。进深和面宽的黄金比例是6:4，比如进深6米，面宽4米，这样的房子住起来舒适度是最高的。面宽大、进深小的房子，采光和通风好，如果进深太大，房子的采光和通风效果就不理想，住起来就会有种压抑感。
　　动线合理。户型的动线是指人在户内活动的路线，好的动线能够提升户型利用率，进而提高人们的居住品质。户内动线主要有三种，分别是居住动线、家务动线、来客动线。良好的动线是指从入户门进客厅、卧室、厨房的三条线不会交叉。房型设计时，还应该尽量减少过道面积，以提高房子的实际使用面积。
　　楼间距合理。按建设部制定的标准，各楼栋之间的距离要不小于楼房高度乘以0.7的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。
　　三、停车位是刚需
　　我们在选择住宅时，起码一套房子要配备一个停车位。
　　现在车子越来越多，停车难的问题越来越突出，停车位几乎是每个家庭的刚性需求了，带有停车位的房子在卖的时候也是占很大优势的。不论是从需求考虑还是市场行情考虑，购房时选择有停车位的房子都是十分必要的。

　　四、选择合适的梯户比
　　梯户比就是单元楼电梯数和每层楼住户数的比例，梯户比越低，居住体验越好。梯户比直接影响住户等待电梯的时间、采光通风效果、住户私密性和安静程度等。但我们在实际购房时，也并不是梯户比越低就越值得买，电梯的配比还直接影响到住户的公摊面积、得房率以及运营成本。
　　一般来说，电梯数与住户数量的比例在1:50—1:80之间是比较舒适的。就是一部电梯负责50-80户，如果超过80户，就会略显拥挤，超过100户就可能会造成拥堵了。比如一栋100米高30层的住宅，配备两部电梯，每层四户，电梯与住户数的比例就是1:60，这个梯户比例就还是比较合理的。而一栋150米50层楼的超高层住宅，三梯五户我们认为已经是居住舒适度的极限。
　　五、好物业至关重要
　　小区物业作为居民安全的第一道防线，扮演着至关重要的角色。实力强劲，口碑良好、管理水平高的小区，居民们的社区生活更加具有便利性和安全感。好的物业公司对小区公用配套部分的保养维护得当，无形中延长了房屋的使用寿命，这样的房屋肯定有保值作用。从居住体验上来看，好的物业能够关注到业主生活的方方面面，小区绿化养护、环境清洁、维修服务等都比较到位，能够让住户体验到更加智能化、人性化、便利化的社区生活，有时候相对高昂的物业管理费用，带来的是更多的增值服务。
　　很多有实力的物业公司因为长期以来一直坚持提供优秀的服务，从而积攒了良好的口碑，这种来自住户的长期评价往往更能反映出物业的真实情况。购房者在挑选住宅的时候，可以多与周围的业主进行沟通交流，根据他们对于社区物业服务的满意程度，就可以对物业水平有个基本的判断。

　　六、多房间的大户型是优质资源
　　现在市面上80㎡、90㎡左右三房两卫的房型是最多的，这在一定程度上是受到了“9070”政策的长期影响，多房间、大户型的房子一直是供不应求的优质资源。据最新数据统计，目前深圳已建成的所有楼盘中，含有将售和在售四居室的楼盘只有116个，仅占总数的8.9%。而随着二胎的开放和人们对改善住房需求的日益增加，未来多房间的大户型会越来越受欢迎。四居室的户型可能是最为抢手的，因为它的居住和使用空间通常很宽敞且设计合理，可以给用户更好的居住体验，也能够满足有二胎、老人的家庭的居住需求。
　　受疫情影响被迫宅在家的这段日子里，大家每天都是“客厅—卧室—厨房—厕所”循环游，大户型的优势就更加明显地体现了出来，不仅能够提供更大的活动范围，还能保证每个人都拥有相对的隐私空间。深圳目前有四室户型的将售、在售楼盘中，以下10个楼盘备受关注。

　　这也是为什么近年来各地开始逐渐解禁“9070”政策，允许各地根据当地的实际需求适当调整户型结构的原因。就连深圳的安居房，都从原来的建筑面积标准为80~90㎡，调整为套内使用面积需要达到80~90㎡。这是出于购房者越来越高的居住需求的实际考虑，也在表明，未来3房以上，面积较大的户型才是市场上比较受欢迎的产品。随着政策宽松和市场需求的变动，未来大户型的优质房源可能会有所增加，可以关注并尽早入手，不管是从实用性和增值空间考虑，大户型都比小户型更有前景。
　　总而言之，在选房时，容积率当然是越低越好;其次选择户型方正的大面积房产，居住舒适又有增值价值;停车位配比1:1的小区大概能满足住户停车需求;最后，梯户比合适——电梯与楼栋住户比例不低于1:80最好，物业管理水平高的楼盘，也能够极大地提升我们的社区生活质量和房子价值。（来源：今日头条鑫闻观点）

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