国家“新规”出台，三四线楼市“危险”！王健林、冯仑早已言明

王皇珍 · 发表于 2020-7-7 16:04:50

　　根据现在楼市的表现，不管人们愿不愿意承认，楼市的转折点已经出现，楼市“闭着眼睛买房”就可以挣钱的时代已经一去不复返。但是这并不意味着房地产行业的终结，就如融创集团董事长孙宏斌，他依然看好中国房地产行业未来的发展，随着人们生活水平的提高，改善型住宅和中高端住宅的需求量会越来越大。所以在几年前，融创就开始着重布局一二线城市，在一二线拿地数量占比高达96%，也就是说，融创基本上已经退出了三四线城市。

　　在过去买房子就是等于挣钱，还是挣大钱，因为以前的房价可是全国性的普涨。但是现在楼市不同了，现在的房价已经不能再像以前那样普涨了。所以，现在投资买房，不但收益不会高，而且还是大概率赔钱。
　　这不是个人的危言耸听，楼市风向确实正在转变
　　自从2016年9月国家开始对房地产行业调控后，调控力度不断加大，调控政策也越来越细化和有针对性。特别是央行严查违规资金流入楼市之后，房企们资金链紧张的问题越来越严重，这些都是开发商高杠杆发展的结果。现在，越来越多的城市房产市场问题开始凸显，特别是上一轮房价上涨最为耀眼的三四线楼市。三四线楼市房价本身就没有多大上涨空间，因为炒作而上涨的房价根本没有任何支撑点，而且没有持续上涨的动力。当失去了上涨动力后，这里的房价也将是最先下跌，而且下跌幅度也将是最大的。如果投资的是这里的房子，如果没有尽快卖掉，亏本甚至砸在手里都有可能。
　　很多网友都反对说，哪里下跌了?我们县城的房价还在上涨。但是这都是假象，反而三四线楼市更“危险”了。原因有三点：

　　第一：不看好三四线楼市，没有上涨空间，没有投资价值
　　看到这个观点，很多人第一反应也就是不赞同。确实，在2016年到2018年三四线城市房价确实涨了很多，让很多人大赚一笔。但是这主要是当时一二线城市开始限购，让大量在一二线投资的炒房客涌入三四线城市。又加上最近几年三四线城市货币化棚户改和货币化农村拆迁，三四线楼市流入了大量资金。多重因素下才导致了上一轮三四线城市房价的大涨行情。
　　其实我也从来都没有看好过三四线城市的楼市，要是让我买房，我宁愿买一二线热点城市的郊区的房子也不买三四线城市市中心的房子。最根本的原因就是，三四线城市房价根本就没有多大上涨空间。房价上涨需要人口数量、产业、社会资源的支撑，这些一二线热点城市都有，而大部分三四线城市都没有，相反的，这里人口在不断流失，没有支柱产业，城市基础配套设施又差，这些都预示着这里房价本该是下跌的。
　　但是因为“货币化棚户改政策”，本来拆迁在过去都是补偿房子，但是货币化棚户改就是把房子换成现金来补偿。这种补偿方式的优点是，拆迁人喜欢现金补偿，因为补偿的房屋可以用现金购买商品房。当大量的拆迁户收到巨额现金补偿后，他们第一时间就是买房，很多觉得投资房产挣钱，加上普通老百姓投资渠道匮乏，所以很多人都拿出所有拆迁款都用来买房投资。所以，在2016年国家限购以后，一二线城市房地产市场开始降温，而三四线城市房地产市场却越来越火爆。

　　这就是为什么2016年以后三四线城市房价逆势上涨，很多小县城的房价都从两三千一平方米涨到七八千一平方米，这其中不乏一些国家级贫困县。当时三四线城市房价上涨和经济发展没有关系，而是棚户区改造项目越多的城市，房价上涨越厉害。
　　不过，2020年底，最后一批棚户区改造项目就要结束了。取而代之的就是旧改政策。国务院“新规”下达，从明年起“棚改”要退场了，老房子不再拆迁，转而为“旧改”。这意味着三四线城市房价的上涨动力消失了。
　　失去了货币化棚户改政策的资金支持，未来三四线城市楼市就要靠自己的实力来支撑房价了，但是可以支撑得住吗?当然支撑不住，因为本身就没有任何支撑点，何来支撑一说。现在三四线城市房价之所以还没有大幅下跌，是因为大家还都抱有幻想，认为房价还会继续上涨。然后很多专家认为，三四线城市房价以前涨多少，未来就得慢慢跌多少。

　　第二点：三四线城市人少房多，空置率高
　　房子是干嘛用的，当然是给人住的，如果没有人居住，房子也就失去了其存在价值，也就是没有任何价值。其实，现在很多三四线城市看着房子很多，虽然也都销售出去了，但是真正住人的房子真的不多。大部分人买房都是为了投资，根本都不是为了居住。现在三四线城市很多新建商品房小区入住率非常低，大家都在等着房价上涨以后再卖出去挣钱。但是现在房价不涨了，甚至开始下跌，卖给谁?先不说房价高不高这个问题，而是有没有人买这个问题。年轻人都离开这里去大城市发展，有多少人会选择在三四线城市买房呢?
　　第三点：开发商也都在慢慢退出三四线城市，三四线楼市似乎被抛弃了
　　在2016年很多开发商开始争先恐后的布局三四线城市，恒大和碧桂园更是利用大面积布局三四线城市而实现弯道超车，成为了全国房企第一名和第二名。虽然说三四线城市成就了恒大和碧桂园，但是他们也没有想长期深耕的意思，现在都在逐步退出三四线城市，开始着手布局一二线城市。现在三四线城市的房地产行业可谓雪上加霜，大房企在逐步退出，本地中小型房企资金问题越来越严重。根据人民破产网的数据显示，今年1到5月全国有287家房企破产，而其中三四线城市的房企占比90%以上。
　　可以看出房企们从来就没有想在三四线城市长期发展，仅仅是想利用政策东风挣一笔快钱。从开发商的态度中也可以看出三四线城市的房子没有太多投资价值。

　　从以上三点可以看出，三四线城市的房子升值空间有限，不建议购买三四线城市的房子。
　　关于三四线城市的房子有没有上涨空间，未来三四线城市楼市有没有风险。房产大佬王健林和冯仑早就已经言明了。
　　万达集团创始人王健林早在2013年就明确表示，三四线城市房价没有上涨空间，因为他在这些城市看不到任何支撑房价上涨的理由。然后王健林并没有考虑到政策的因素会有这么大影响，三四线城市房价在2016年到2018年来了一次翻倍大涨。但是这并不能说明王健林说错了，相反的王健林更是给人们提出了警示，警示三四线城市房价太高，要下跌了。确实，停止货币化棚户区改造政策后，三四线城市楼市重回2016年之前的环境，真有可能会出现怎么涨上来，怎么跌回去这种情况。

　　另外，房产大佬冯仑最近在一次公开演讲中就详细的讨论的如今三四线城市楼市存在的风险问题。不建议购买三四线城市的房子，理由有三：
　　1、随着房地产行业的飞速发展，三四线城市的房子已经足够多，没有人口的流入，人口又不断流出。这里的房子早已供大于求。
　　2、年轻人都不愿意留在三四线城市发展，基本上都去一二线城市工作生活。因为一二线城市可以提高好的就业岗位，高的工资水平和好的社会资源。而大部分三四线呢，没有支柱产业，年轻人想留下来都没有机会。
　　3、现在每个省份都在搞强省会战略，都在建设城市圈、城市群。这样会导致三四线城市人口只会被一二线城市吸引的越来越厉害。如果是一个资源收缩的三四线城市，那这里房价未来下跌可能是不计成本的。
　　其实，虽然大部分三四线城市因为人口、产业、资源等原因没有多大投资价值，但是如果买来自己居住还是没什么问题的。同时，如果是大城市圈内的三四线城市，未来可能还会通城际铁路或者轻轨地铁等等，交通也会很方便。

　　房产税、空置税出台后，你会发现在三四线城市房子多也是一种负担
　　为什么会这么说呢?在很多人心中房子肯定是多多益善。但是那是以前，其实就是现在你看看三四线城市的租房市场你就会发现，房子要么租不掉要么就是租金极低。现在三四线城市房子已经过剩，而且还在大面积新建商品房，加上现在三四线城市人口不断流失，购买力又不足。我相信不出几年大部分三四线城市就会出现“大面积抛售而无人接手”的局面。到时候人们会发现，自己房子虽然多，但是卖不掉又租不掉，自己又住不完，要了又有什么用。现在每个月还得交物业费，未来房地产空置税出台后，这些空置率的房子又得交很大一笔税费。所以，未来在大部分三四线城市，房子多真的可能是一种负担。
　　笔者一直认为三四线城市的房子不再适合投资。房子精不在多，以后人们会发现，在三四线城市拥有多套房，不如在一二线热点城市拥有一套房。(来源：今日头条房产新谈)

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