二手房遭遇新房狙杀！正在走入价高没人买，价低卖不出的尴尬境地

王皇珍 · 发表于 2020-7-2 09:59:24

　　疫情平稳后，楼市一个最明显的现象就是各地二手房数量激增的情况!比如沈阳目前二手房挂盘量达到12万套、武汉7.5万套、杭州7.3万套、南京9.17万套、广州7.54万套、北京8.85万套、上海6.24万套等等
　　可能光看数字并不是太直观，单说沈阳目前12万套的挂牌量，而去年是2万套，是不是直观一些了呢。
　　目前很多城市二手房市场的情况就是，万军争过独木桥!二手房的变现越来越难了，为什么会这样呢?

　　01 房屋租赁市场的危机传导到房产销售市场
　　现在无论是商铺还是住宅，出租周期都变得无限长!而这种现象除了一些人口净流入城市，很多城市早在2018年左右就开始初露端倪了!
　　以哈尔滨为例，笔者的父亲在市中心繁华地段有一套房一直是出租状态，像这个地段是肯定不愁租的，但从2018开始，明显感觉到租户到期退房后，房子再次租出去的空档期越来越长了!周围邻居的遭遇也差不多，有的空档期甚至达到了半年以上!
　　还有一个现象是，大型连锁中介在非学校旁的门店，开始剥离甚至取消房屋租赁业务!这就足以值得警惕了。也许你所在的城市也出现了这个情况，那么至少说明了以下3点：
　　1、周边地市人口流入减少
　　2、城市人口外流
　　3、之前没房的租房客，没走的也都买房了
　　买房的目标客户群中，有很大一部分来自于房屋租赁市场，因为现在大多数城市的本地人都有房子住，而刚流入城市的人口，直接能买房的少之又少，大多数人的选择是第一步先租房，第二步再买房。因此，房屋租赁市场萎缩将直接导致房产销售市场后继乏力!

　　02断供泥潭
　　最近网上有这样一组关于法拍房的数据：
　　2017年，9000多套
　　2018年，2万多套
　　2019年年底，上升到50万套
　　2020年6月，达到116万套
　　先不说这个走势是不是意味着“断供潮”来临了，单看这个数据我们就能解读出以下3点可能：
　　1、断供量激增是从2019年开始的，而背景是2018年是上一波涨价去库存的顶点，这个顶点是房价和销售量的双重顶点。也就是说，2018年买房的人大部分都被挂到了山顶上，以当时的房价，有多少人是无限透支了自己和家庭的能力上车的呢?而超过实际能力很多的压力，也会很快显现出来，25倍的增量就能说明问题，只不过就是比谁能抗的时间长些!
　　2、2019开始的数量暴涨，是不是也反映出实体行业突然之间就不好了呢?因为相比于私营老板，个人对债务的承受力是很大的，既然买了房，很大程度上是对债务偿还有一定规划的!但私营老板要面对的是更为不确定的经济因素，一步没走好，船就全翻了!
　　3、大家要清楚一点，2020年6月的数量，并不是今年的数据!一套房子从出现债务问题到查封再到拍卖，是有一个时间过程的，也就是目前的数据不能反应这次疫情实际影响!所以还要关注接下来的数据变化!
　　那么说了这么多，跟二手房的销售有什么关系呢?很多人是靠房租抵消贷款压力的，房子租不出去，压力就落在收入上了，今年黑天鹅导致了失业率上升，那么断供潮来不来不好说，但开头说到的二手房挂盘量激增的原因就很明显了!如果一定时间内卖不出去，银行收房拍卖不会给任何人面子!
　　说到银行，房贷对于他们来说是最优质的贷款，其比例也是很高的，也是前段时间的新闻，某地方银行投放到房地产行业的贷款超过了总贷款比例的80%，不知道是“蛋”少，还是“篮子"少?总之，关注银行业接下来将发布的半年报，看看坏账是否增加吧。

　　刺刀见红的时代，开发商绝不会心慈手软的
　　行情看好，房子不愁卖的时期，开发商与二手房房东还可以做到和光同尘，但到了新房供给量和二手房挂盘量同时激增，购买力又不足的时期，开发商绝对不会给二手房任何机会!
　　开发商与个人的最大区别就是，一个是集团军协同作战，一个是散兵游勇!
　　这段时间，有很多“日光盘”和几千人抢几套房等的报道，这些现象的出现有大致两个原因：
　　1.新盘与二手房的价格出现“倒挂”，也就是开发商从价格上对二手房进行狙杀
　　2.新盘交易流程简单，还不用付中介费
　　你以为开发商只会玩价格战那就错了!之前报道几个大型连锁中介联合抵制开发商自建销售渠道的新闻，足以说明，开发商要另辟销售渠道，甩开中介了，不论这种抵制有没有效，未来中介所面临的情况很可能是二手房卖不出，新房不让买的尴尬境地!
　　有人会说，二手房没有价格限制，为什么不降价?甚至还有一句口号是“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，现实情况可能很现实!
　　目前挂牌出售房产的大致是两种人：
　　1、房子买的早，贷款压力小或没有贷款，满满都是利润，对于他们来说，房子先挂着，不着急，关键是价格要合适!
　　2、就是买在高位上的，债务压力大，而且很多人有可能失去收入来源，不是他们不想降价，是他们买房时房价就比现在高，再加上利息成本，降价空间几乎没有!
　　开发商的地是之前低价拿的，而你的房子是高位买的。
　　开发商是在贷款之后加利润，而你是买房之后还要加利息。
　　厮杀之前就已经不对等，这就是目前的真实写照!当然好的地段，好的学区依然是抢手货，但这些金字塔尖上的房源数量也是挺小众的!
　　其实我们更应该思考的是，如果房子买到手后就失去了流动性，那么我们买房子除了“住”，还能做什么呢?(来源：今日头条 81大白话)

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